Mál nr. 48/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 48/2025

 

Svalalokanir. Samþykki.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 3. apríl 2025, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 14. apríl 2025, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. apríl 2025, og athugasemdir gagnaðila, mótteknar 5. maí 2025, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 16. janúar 2026.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 72 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í húshluta nr. 2 en gagnaðili er húsfélagið.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að samþykki 2/3 hluta eigenda nægi fyrir tillögu um uppsetningu svalalokana á húsið þar sem gert er ráð fyrir algjörri lokun.

Sjónarmið álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi segir að lagðar hafi verið til þrjár leiðir vegna svalalokana. Samkvæmt fyrstu tillögunni sé um ræða fulla lokun, samkvæmt annarri tillögu sé gert ráð fyrir einum glugga á framhlið svala og því um minniháttar útlitsbreytingu að ræða. Með þriðju tillögunni sé gert ráð fyrir einum stórum glugga á framhlið auk þriggja lítilla glugga að neðanverðu og síðan skeljalokun með 95% lokun. Hér sé um að ræða mun meiri útlitsbreytingu heldur en fyrsta tillagan hafi gert ráð fyrir. Það séu líkur á vatni og vindi með þriðju leiðinni sem sé ekki góður kostur fyrir fjöleignarhús með þessa staðsetningu auk þess sem þessi lokun gefi ekki sömu hljóðeinangrun og full lokun.

Sjónarmið gagnaðila

Gagnaðili kveður álitsbeiðanda vísa í teikningu fyrir svalaskjólum sem sótt hafi verið um leyfi fyrir hjá byggingarfulltrúa árið 1991. Á þeirri teikningu sé hálft svalaskjól og gluggi á hlið og einn að framan og fjögurra metra langt op með handriði. Þessi teikning hafi verið samþykkt hjá byggingarfulltrúa árið 1991 en byggingarleyfi hafi ekki verið gefið út. Byggingarfulltrúi hafi upplýst að ekki hafi verið sótt um byggingarleyfi og því séu allar lokanir sem settar hafi verið upp ólöglegar. Samkvæmt byggingarreglugerð séu svalir skilgreindar sem kalt útirými og flóttaleið íbúa komi upp eldsvoði. Ritari gagnaðila hafi spurt hvort það mætti loka svölunum alveg en hún fengið þær upplýsingar að það mætti ekki þar sem um væri að ræða flóttaleið sem verði að vera greiðfær. Á árinu 2024 hafi verið sótt um endurnýjun á svalaskjóli eins og á teikningunni frá árinu 1991 með smá breytingum þar sem neðsti gluggi fari af og í staðinn verði sett eldvarin plata ofan á og 50 cm gluggar á hlið og einn að framan. Á milli svala sé sett álgrind og eldvarinplata einangruð með steinull samkvæmt brunavörnum. Það sem álitsbeiðandi fari fram á séu að tveir gluggar séu að framan með lokun í miðju. Það þurfi samþykki allra.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. 30. gr. segir að samþykki 2/3 hluta nægi teljist breytingar á sameign ekki verulegar.

Málatilbúnaður álitsbeiðanda er ekki fyllilega skýr um þær breytingar sem hann fer fram á að verði gerðar á svölum hússins. Kærunefnd leggur aftur á móti þann skilning í álitsbeiðni hans og kröfugerð að deilt sé um hvort tillaga um svalalokun, þar sem gert sé ráð fyrir fullri lokun, þurfi samþykki á grundvelli 1. eða 2. mgr. framangreindrar 30. gr., þ.e. samþykki allra eða 2/3 hluta eigenda. Kærunefnd telur að þegar um er að ræða svalalokun sem felur í sér algjöra lokun þurfi samþykki allra til að koma, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, enda er í slíkum tilvikum um verulega breytingu að ræða bæði á útliti sameignar hússins sem og notkun svalanna.

Vegna þess sem kemur fram í athugasemdum álitsbeiðanda bendir kærunefnd á að hún hefur engar heimildir til að skylda stjórn gagnaðila til að leggja fram tiltekin gögn hjá byggingarfulltrúa.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 16. janúar 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Aldís Ingimarsdóttir