Mál nr. 100/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. febrúar 2026

í máli nr. 100/2025

 

A

gegn

B og C

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðilar: B og C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að fá greiddar 315.000 kr. úr ábyrgðartryggingu varnaraðila.

Varnaraðilar krefjast þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 21. júlí 2025.

Greinargerð varnaraðila, móttekin 1. september 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 11. september 2025.

Viðbótargögn móttekin 18. desember 2025 sem bárust vegna beiðni kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2023 til 1. júní 2025 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna viðskilnaðar þeirra við lok leigutíma, þ.e. gerð er krafa um kostnað vegna skemmda á borðplötu og málunar á íbúðinni.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa fengið úttektaraðila til að skoða íbúðina við upphaf og lok leigutíma. Við upphaf leigutíma hafi íbúðin öll verið nýmáluð. Ágreiningur snúist um að varnaraðilar hafi aðeins viljað mála einn vegg. Eins og fyrirliggjandi myndir sýni hafi íbúðin verið illa farin eftir högg og veggir verið mjög óhreinir. Einnig hafi borðplata verið skemmd. Varnaraðilar hafi nefnt að þau myndu greiða kostnað við að skipta um borðplötu en sóknaraðili viljað spara þeim það og því hafi maður verið fenginn á staðinn til að bletta yfir skemmdina, en hún sjáist þó greinilega. Þá sjáist mikið á parketi eftir rúmfætur þar sem ekkert hafi verið sett undir þær til varnar. Málari hafi sagt að það þyrfti að slípa allt herbergisgólfið fram að þröskuldi, sem ekki sé til staðar, þannig að það yrði mjög áberandi. Sóknaraðili hafi þurft að finna málara til að taka verkið að sér. Farið sé fram á að varnaraðilar greiði reikning málara sem og kostnað vegna viðgerðar á borðplötu.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar kveðast hafna að greiða fyrir málningu allrar íbúðarinnar. Áður en þau hafi flutt inn hafi úttektaraðili skoðað íbúðina og varnaraðili Inga verið viðstödd. Hún hafi svo fengið reikning að fjárhæð 35.000 kr. vegna þeirrar skoðunar. Varnaraðilar hafi búið í íbúðinni ásamt tveimur ungum börnum sínum og tveimur unglingum. Við upphaf leigutíma hafi þeim verið sagt að það væri nýbúið að mála svo það mætti ekki vera mikið að snerta veggina. Þau hafi ekki sett nagla eða skrúfur í veggi, en augljóslega búið í íbúðinni og þar hafi verið leikið sér, matur eldaður og haldin jól.

Aðilar hafi mælt sér mót í íbúðinni við skil og sóknaraðili verið ánægður með þrifin. Varnaraðilar hafi látið vita af skemmdinni á borðplötunni og boðist til að bæta hana, en hún hafi komið til þegar morgunkornskassi hafi dottið úr skápnum fyrir ofan. Allir hafi verið sáttir þegar varnaraðilar hafi gengið út. Nokkrum dögum síðar hafi sóknaraðili hringt og talað um vegg í einu herbergi sem þyrfti að skoða. Um hafi verið að ræða vegg í herbergi sem sonur þeirra á unglingsaldri hafi eytt mestum sínum tíma svo það hafi verið fitublettir eftir hár á veggnum. Varnaraðili hafi boðist til að greiða kostnað vegna þessa. Áfram hafi sóknaraðili haldið áfram að hringja og biðja varnaraðila um að koma, en þar sem þau séu bæði í fullri vinnu með lítil börn búandi í öðru bæjarfélagi hafi þau beðið um að vera látin vita þegar skoðunarmaðurinn kæmi og þá gætu þau mætt og farið yfir þetta. Varnaraðili Inga hafi svo misst af símtali frá maka sóknaraðila en klukkutíma síðar hafi hún sent skilaboð og beðið þau um að koma eða hafa samband sem fyrst og varnaraðili þá spurt hvenær skoðunarmaðurinn kæmi. Með skilaboðum næsta dag hafi sóknaraðili sagt að skoðunarmaðurinn hefði komið deginum áður og að hann hefði reynt að hringja á meðan hann hafi verið á staðnum en varnaraðili ekki svarað. Þetta hafi hann gert vitandi að þau væru á Akranesi og gætu ekki náð að keyra til Hafnarfjarðar á meðan hann væri á staðnum. Varnaraðili Inga hafi sagt að hún væri ósátt við að hann hefði komið án vitundar þeirra og sóknaraðili sagt að hann gæti fengið hann til að koma aftur, en hann hafi greitt 15.000 kr. fyrir skoðunina. Hann hafi einnig sagt að það hefðu verið skellur á veggjum sem yrði kannski hægt að þrífa, en það myndi líklega skemma gljástigið á málningunni og að það þyrfti hvort sem er að mála. Varnaraðili C hafi svo hitt skoðunarmann og sóknaraðila í íbúðinni 16. júní. Sóknaraðili og skoðunarmaðurinn hafi þá sagt að varnaraðilar þyrftu að mála alla íbúðina. Skoðunarmaðurinn hafi meinað varnaraðila að taka myndir af blettum og þeim veggjum sem þyrfti að mála. Einnig hafi þeir neitað að sýna varnaraðila veggina sem þyrfti að mála heldur sagt að þetta yrði allt í skýrslunni. Skoðunarmaðurinn hafi áður verið búinn að taka myndir af litlum skellum og blettum svo nálægt að ekki hafi verið hægt að greina stærð eða staðsetningu þeirra. Þá hafi verið búið að gera við borðplötuna. Varnaraðilar hafi fengið skýrsluna senda frá skoðunarmanni tveimur dögum síðar. Þegar þau hafi fengið skýrsluna hafi komið fram merkingin B, sem hafi þýtt að blettir og óhreinindi hafi verið á veggjum. Næsta dag hafi skoðunarmaður sent skilaboð um að hann hefði breytt skýrslunni og veggirnir væru nú merktir með C, sem þýði skemmdir veggir. Varnaraðilar hafi verið algjörlega ósammála því.

Með skýrslunni hafi varnaraðilar fengið reikning að fjárhæð 35.000 kr. sem hafi átt að skipast jafnt á milli aðila. Sóknaraðila hafi verið bent á að þau hefðu greitt allan reikninginn við upphaf leigutíma og að þau skildu því ekki hvers vegna þau ættu að greiða helming seinni reikningsins. Þess utan hafi þeim fundist skrýtið að skoðunin sem sóknaraðili hafi upphaflega fengið hafi aðeins kostnað 15.000 kr. Þeim hafi ekki fundist skoðunarmaðurinn hlutlaus. Sóknaraðili hafi ítrekað beðið varnaraðila um að greiða kostnaðinn án þess að fara í gegnum igloo en að endingu hafi hann gert kröfu þar sem þau hafi hafnað.

Varnaraðili hafi heyrt í starfsmanni igloo sem hafi sagt að allt það sem sóknaraðili hafi verið að telja til, jafnvel skarðið í borðplötunni, félli undir eðlileg slit og að það hafi verið rausnarlegt af þeim að hafa boðist til að greiða kostnað vegna veggjarins og borðplötunnar. Sagði hann einnig að það væri of algengt að fólk sem leigi út eignir ætlist til að þær séu ekki notaðar og að leigusalar verði að átta sig á að leigjendur séu að leigja eignirnar sem heimili og hvaða heimili hafi ekki smá skellur á veggjum, sérstaklega þar sem börn séu.

Varnaraðilum beri ekki að mála veggi sem séu í eðlilegu ástandi og eðlilega slitnir miðað við leigutíma nema um annað sé samið í leigusamningi. Það sé ekki í þeirra verkahring að gera íbúðina tilbúna fyrir sölu.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir meðal annars að upphaflega hafi hann ekki verið upplýstur um að tvö eldri börn yrðu alltaf hjá varnaraðilum og einnig hafi hann fengið tilkynningu frá Þjóðskrá hvort það væri rétt að einn einstaklingur til viðbótar væri skráður á heimilið. Í ljós hafi komið að þetta hafi verið dóttir varnaraðila.

Íbúðin hafi öll verið máluð fyrir leigutíma og hafi maður af skoðunarskrifstofu tekið íbúðina út, sóknaraðili þekki hann aðeins í gegnum skoðanir hans á íbúð. Sóknaraðili og maki hans, sem eldri hjón, hafi ekki tekið nógu vel eftir því hvernig íbúðin hafi litið út eða hafi þau skoðað hana nákvæmlega, heldur hafi þau treyst óhlutdrægum einstaklingi til þess og hann hafi bent á að ekki væri hægt að þrífa veggi svo vel væri, það yrði að mála enda líka hoggið upp úr veggjum á nokkrum stöðum.

Varðandi það að koma og sjá íbúðina og veggina, þá hafi sóknaraðili verið bundinn við þann tíma sem skoðunarmaðurinn hafi haft til að koma og það hafi einnig hist illa á hjá varnaraðilum að koma vegna tengdaforeldra sem hafi verið í heimsókn og útskriftar. Lítið sem sóknaraðili hafi getað gert í því.

Sóknaraðila hafi ekki fundist skarðið í borðplötunni falla undir venjulega umgengni enda hafi varnaraðilar boðist til að borga fyrir borðplötuna þyrfti að skipta um hana. Sóknaraðili hafi valið ódýrari kostinn og látið gera við hana, en það hafi kostað 15.000 kr. Þá hafi sóknaraðili ekki treyst sér til að mála aftur, til dæmis vegna aldurs, svo hann hafi þurft að fá málara í verkið.

V. Niðurstaða             

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lögðu varnaraðilar fram ábyrgðartryggingu að fjárhæð 960.000 kr. sem þau keyptu hjá Leiguskjóli. Krafa sóknaraðila nemur 15.000 kr. vegna viðgerða á borðplötu og 300.000 kr. vegna málunar á íbúðinni.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð skv. 1.–3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu skv. 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Í 8. mgr. sama ákvæðis er kveðið á um að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skv. 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Leigutíma lauk 1. júní 2025 og skiluðu varnaraðilar íbúðinni þann dag. Við sameiginlega skoðun á íbúðinni féllust varnaraðilar á að greiða kostnað vegna borðplötu en óumdeilt er að skemmdur urðu á henni á leigutíma. Þá féllust varnaraðilar á við skoðun að greiða kostnað vegna málunar á einum vegg. Með tölvupósti til Leiguskjóls 17. júní 2025 gerði sóknaraðili kröfu í tryggingu varnaraðila þar sem hann tók meðal annars fram að borðplata væri skemmd og að málning væri illa farin á veggjum. Með tölvupósti Leiguskjóls 4. júlí 2025 var sóknaraðili upplýstur um að varnaraðilar hefðu hafnað kröfunni 2. júlí, þrátt fyrir framangreinda afstöðu þeirra við skoðunina.

Krafa sóknaraðila vegna borðplötu nemur 15.000 kr. og fellst kærunefnd á að honum sé heimilt að fá bætur sem þeirri fjárhæð nemur greiddar úr tryggingunni enda skemmdirnar óumdeildar og fjárhæð kröfunnar hófleg. Hvað varðar kröfu sóknaraðila vegna heilmálunar á íbúðinni þá gerðu aðilar sameiginlega úttekt við lok leigutíma þar sem engar athugasemdir komu fram af hálfu sóknaraðila vegna ástands veggja. Sóknaraðili bókaði síðan lokaúttekt á íbúðinni með fagaðila en varnaraðilum var ekki kleift að vera viðstödd þar sem þau voru boðuð með svo skömmum fyrirvara. Að endingu var lokaúttektin endurtekin 16. júní með fagaðila þar sem sóknaraðili og annar varnaraðila voru viðstaddir. Aðilar höfðu einnig gert sameiginlega úttekt við upphaf leigutíma.

Kærunefnd telur að hafa verði hliðsjón af því að varnaraðilar höfðu íbúðina á leigu í tvö ár. Um viðhald leiguhúsnæðis er kveðið á um í 19. gr. húsaleigulaga og segir þar í 3. mgr. að leigusali skuli jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um. Frá þessu ákvæði er unnt að víkja með sérstöku samkomulagi, sbr. 22. gr. laganna, en það var ekki gert í leigusamningi aðila. Krafa sóknaraðila byggir á niðurstöðu lokaúttektarinnar sem kveður á um að heilmálunar sé þörf vegna fjölda bletta á á veggjum. Engin frekari gögn, svo sem myndir, liggja fyrir sem stutt geta það að skemmdir hafi orðið á veggjum á leigutíma umfram það sem fella má undir hefðbundin og eðlileg slit þannig að um geti verið að ræða skaðabætur vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi beri ábyrgð á, sbr. 39. gr. húsaleigulaga. Verður þessari kröfu því hafnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að fá 15.000 kr. greiddar úr tryggingu varnaraðila.

 

Reykjavík, 3. febrúar 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson