Mál nr. 101/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. febrúar 2026

í máli nr. 101/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 35.000 kr. ásamt vöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 23. júlí 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 17. ágúst 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, mótteknar 21. ágúst 2025.

Athugasemdir varnaraðila, mótteknar 27. ágúst 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. maí 2024 til 31. október 2024 um leigu sóknaraðila á herbergi varnaraðila að C. Leigusamningurinn var síðan framlengdur munnlega og lauk 1. maí 2025. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa gert kröfu að fjárhæð 35.000 kr. í tryggingarféð 12. maí 2025, sem hún hafi hafnað 22. sama mánaðar. Krafa varnaraðila hafi varðað meintar skemmdir á veggjum og hækkun á leigu fyrir tvo mánuði. Varnaraðili hafi ekki vísað ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila til kærunefndar innan fjögurra vikna frá höfnun sóknaraðila og beri því að skila tryggingarfénu ásamt vöxtum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður að í leigusamningi aðila hafi komið fram að leiga yrði miðuð við vísitölu og grunnviðmið hafi verið vísitala í febrúar 2024. Leigutími hafi verið frá 1. maí 2024 og leigan átt að geta hækkað að sex mánuðum liðnum. Ný húsaleigulög hafi tekið gildi og þau gert varnaraðila óvissan með útreikning hækkunarinnar. Hann hafi fengið ráðleggingar frá fagaðilum sem hafi talið hækkun um 5.000 kr. bæði heimila og hóflega. Fyrir tvo mánuði hafi hann ráðstafað 10.000 kr. af tryggingarfénu. Sóknaraðili hafi talið að varnaraðila væri þetta óheimilt þar sem hann hefði ekki hækkað leiguna eftir sex mánuði. Varnaraðili hafi litið á þessi viðbrögð sem þras- og þráhyggju af hennar hálfu til að útiloka hækkun á leigu, en það hafi bakað honum mikla vinnu og gert honum nær ómögulegt að hækka leiguna.

Sóknaraðili hafi hindrað aðgang að herberginu þannig að ekki hafi verið unnt að ljúka við lagfæringar sem hafi verið ókláraðar fyrir leigutíma. Þá hafi sóknaraðili ekki gefið varnaraðila tækifæri til að skoða herbergið með henni áður en hún hafi yfirgefið það. Límkrókur hafi verið settur við hurðarkarm sem hafi rifið veggfóðrið þegar hann hafi verið fjarlægður. Flaustursleg viðgerð hafi verið framkvæmd með spöslun og málningu þar. Opið hafi verið upp á háaloft þar sem varnaraðili hafi geymt verkfæri og málningu og telur hann að um nytjastuld hafi verið að ræða á verkfærum og málningu. Við hurðarkarm hafi áður verið vír þar sem útvarpsloftnet hafi verið, en sóknaraðili hafi rifið það af með þeim afleiðingum að veggfóður hafi losnað frá.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að engin munnleg samskipti hafi átt sér stað milli aðila varðandi hækkun leigunnar. Eingöngu hafi verið um einn tölvupóst varnaraðila að ræða sem sóknaraðili hafi svarað en engin frekari viðbrögð komið frá varnaraðila.

Varnaraðili hafi fengið munnlegt leyfi frá sóknaraðila til að framkvæma viðgerðir í herberginu á meðan hún hafi verið erlendis sumarið 2024, en hann hafi ekki gert það. Síðar hafi hún neitað varnaraðila aðgengi að herberginu þar sem hann hafi ítrekað komið fyrirvaralaust. Við lok leigutíma hafi hún þurft að fara til vinnu snemma morguns og hún boðið varnaraðila að hitta hana, en annars kæmi samleigjandi hennar til með að framkvæma úttektina með honum.

Því sé vísað á bug að sóknaraðil hafi gerst sek um nytjastuld og sé sú staðhæfing innihaldslaus að öllu leyti. Í samráði við varnaraðila hafi hún nýtt háaloftið sem geymslu fyrstu mánuði leigutímans.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

VI. Niðurstaða           

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 100.000 kr. við upphaf leigutíma. Ágreiningur snýst um kröfu varnaraðila um að halda eftir 10.000 kr. af tryggingarfénu vegna verðbóta á leigu og 25.000 kr. vegna viðgerða sem hafi verið þörf á við lok leigutíma sem og vegna meints nytjastulds sóknaraðila á leigutíma. 

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Varnaraðili telur að honum sé heimilt að ráðstafa 10.000 kr. af tryggingarfénu þar sem hann hafi ekki innheimt verðbætur á leigutíma sem hann kveðst ekki hafa getað gert vegna athugasemda sóknaraðila. Telur hann sér því heimilt að ráðstafa fjárhæðinni af tryggingarfénu. Kærunefnd getur ekki fallist á þennan málatilbúnað varnaraðila og telur að hafa verði hliðsjón af því að varnaraðili tók við leigugreiðslum án verðbóta á leigutíma þrátt fyrir að honum hafi verið heimilt að hækka leigu á grundvelli leigusamnings aðila. Þá hefur hann ekki sýnt fram á að verðbætur hafi í raun numið 5.000 kr. hækkun á mánuði. Verður því ekki fallist á þessa kröfu varnaraðila.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Sóknaraðili skilaði herberginu 1. maí 2025. Varnaraðili gerði skriflega bótakröfu í tryggingarféð 12. maí 2025, sem sóknaraðili hafnaði með tölvupósti 22. sama mánaðar. Varnaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila hvorki til kærunefndar né dómstóla innan fjögurra vikna frá þeim degi sem sóknaraðili hafnaði kröfunni, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þegar af þeirri ástæðu ber varnaraðila að endurgreiða sóknaraðila eftirstöðvar tryggingarfjárins að fjárhæð 35.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila herberginu 1. maí 2025 reiknast dráttarvextir frá 30. sama mánaðar.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 35.000 kr. Þá ber honum að greiða vexti samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 af 100.000 kr. frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til þess dags er hann endurgreiddi 65.000 kr. og dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 35.000 kr. frá 30. maí 2025 til greiðsludags.

 

Reykjavík, 3. febrúar 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson