Mál nr. 58/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 58/2025

 

Lögmæti ákvörðunartöku um hleðslustöðvar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 28. apríl 2025, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 27. ágúst 2025, og athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 2. september 2025, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. febrúar 2026.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 20 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í húshluta nr. 90 en gagnaðili er húsfélagið.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að ákvörðun gagnaðila um samþykkt tilboðs frá ON á aðalfundi 3.febrúar 2025 sé ógild.
2. Að viðurkennt verði að framkvæmdin skuli stöðvuð þar til málið hafi fengið lögmæta meðferð.
3. Að viðurkennt verði að nýr húsfundur skuli haldinn þar sem farið verði að lögum, tryggð verði fullnægjandi upplýsingagjöf og virðing borin fyrir eignarrétti og sjónarmiðum allra félagsmanna.

Sjónarmið álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi kveður að á aðalfundi 3. febrúar 2025 hafi verið samþykkt tilboð frá D um lagningu rafmagnstenginga fyrir rafbílaeigendur. Aðeins hafi verið kynnt þetta eina tilboð án þess að leitað hafi verið eftir fleirum. Fulltrúi E hafi verið leiðandi í kynningu tilboðsins og málið hafi verið samþykkt á einum aðalfundi án frekari umfjöllunar þrátt fyrir beiðni álitsbeiðanda, sem hafi verið nýkjörinn stjórnarmaður, um frekari skoðun á valkostum og kostnaði. Framkvæmdaáform hafi falið í sér inngrip í séreign bílskúra án umræðu eða samþykkis eigenda, sem sé brot á eignarrétti og þvert á ákvæði fjöleignarhúsalaga. Kostnaður vegna framkvæmdarinnar sé óeðlilega hár og eigendur neyddir til að greiða háar fjárhæðir án framkvæmda- eða greiðsludreifingarlána. Formaður hafi haldið umræðu um málefni gagnaðila á Facebook með ólögmætum hætti og beitt niðrandi og móðgandi framkomu gagnvart félagsmönnum, sem hafi leitt til þess að kæra hafi verið lögð fram hjá Persónuvernd.

Þá sé gerð athugasemd við það hvernig hafi verið staðið að innheimtu húsfélagsgjalda. Það sé gert með ósamhæfðum hætti og án eðlilegra skýringa á því hvernig fjármunum sé ráðstafað. Þrátt fyrir kvartanir hafi ekki verið lokið við viðgerðir sem gagnaðili hafi skuldbundið sig til að framkvæma hjá sumum íbúum. Endurgreiðslur sem hafi verið lofað hafi tafist eða ekki verið inntar af hendi á réttum tíma.

Samkvæmt 27. gr. laga um fjöleignarhús megi ekki breyta séreignum eða hafa inngrip í þær án samþykkis eigenda. Samkvæmt 39. gr. sömu laga beri stjórn og húsfélag ábyrgð á því að ákvarðanir séu teknar með réttum hætti og að félagsmenn séu upplýstir. Grundvallarreglur stjórnsýsluréttar um jafnræði, málefnalega meðferð, andmælarétt og upplýsta ákvörðun hafi verið brotnar með því að aðeins eitt tilboð hafi verið kynnt með leiðandi upplýsingagjöf án samanburðar. Lagning rafmagnstenginga í séreign bílskúra án samþykkis eigenda sé brot á stjórnarskrárvörðum eignarrétti. Gagnaðili beri ábyrgð á því að innheimta félagsgjöld með eðlilegum og sanngjörnum hætti og að ráðstöfun fjármuna sé í samræmi við lög og samþykktir félagsins. Tafir á viðgerðum og endurgreiðslum séu brot á þeirri skyldu.

Sjónarmið gagnaðila

Gagnaðili kveður málið vera rakið til ársins 2022 en þá hafi rafmagnsbílum fjölgað í húsinu og rafmagn slegið út nokkuð reglulega. Á aðalfundi í febrúar 2023 hafi stjórninni verið falið að skoða hvað væri til ráða og hún fengið íbúa sem sé rafmagnstæknifræðingur til að aðstoða við það. Í mars sama ár hafi viðkomandi verið kominn með tillögu að lausn og boðað hafi verið til húsfundar og málið tekið fyrir þegar í þeim mánuði. Tillaga hans hafi verið lögð fram um að ný heimtaug yrði lögð í bílskúrana. Tillagan ásamt fjárhagsáætlun hafi verið samþykkt einróma af þeim 12 eigendum sem hafi mætt. Markmið þessara framkvæmda hafi verið að leggja góðan grunn til framtíðar svo setja mætti upp aflstýrðar hleðslustöðvar. Nokkurn tíma hafi tekið að koma framkvæmdinni í gegn en í apríl 2024 hafi ný heimtaug verið komin í gagnið. Stjórnin hafi síðan byrjað að kynna sér lausnir sem gætu hentað og haft hafi verið samband við nokkur fyrirtæki og á endanum hafi verið ákveðið að leita tilboða hjá F og D. Tilboð beggja fyrirtækja hafi verið birt á Facebook síðu húsfélagsins 9. janúar 2025 og þar hafi komið fram að D væri um 300.000 kr. ódýrari. Hvað aðra þætti hafi varðað hafi þjónustuskuldbindingar þess fyrirtækis einnig verið mun betri og svo sú staðreynd að kröfur fyrir hleðslu fari beint á notenda og blandist ekki reikningum gagnaðila.

Í fundargerð megi sjá að farið hafi verið ítarlega yfir það hvað fælist í framkvæmdinni og hafi það verið samþykkt með níu atkvæðum og ganga að tilboði D/G en þrír hafi setið hjá, þar á meðal álitsbeiðandi. Í fundargerð hafi verið farið yfir að kostnaður við uppsetningu grunnkerfis fyrir rafhleðslustöðvar í bílskúrum greiðist af eigendum bílskúrsréttinda, en grunnkerfið geri eigendum bílskúra kleift að setja upp stöð í sínum bílskúrum sem sé svo tengt inn á grunnkerfið. Tilboð í grunnkerfi hafi verið samþykkt með ellefu atkvæðum en álitsbeiðandi hafi einn setið hjá.

Samkvæmt framangreindu hafi um langa hríð verið búið að ræða þörf fyrir uppsetningu grunnkerfis fyrir rafhleðslustöðvar. Stjórnin hafi metið það svo að tilboð frá G í framkvæmdir og D í þjónustu hafi verið hagstæðast og hafi það jafnframt verið niðurstaða aðalfundar. Engin tillaga um aðra eða betri leið hafi komið frá álitsbeiðanda. Þá hafi engar ákvarðanir verið teknar á Facebook síðu húsfélagsins þótt hún hafi verið nýtt sem umræðuvettvangur.

Vinna við uppsetningu kerfisins sé lokið, fimmtán af átján bílskúrseigendum hafi ákveðið að fá lögn í bílskúra sína og einn af þeim þremur sem eftir séu sé ekki í notkun, annar hafði ekki möguleika á því að svo stöddu þar sem skúrinn hans sé í útleigu og sá þriðji sé í eigu álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi lýst því yfir að hann myndi ekki heimila að grunnkerfi yrði lagt í gegnum bílskúr hans og hafi því verið ákveðið að breyta lagnaleiðum til að forðast ágreining um stjórnarskrárvarinn eignarrétt, eins og hann hafi orðað það. Framkvæmdin hafi því ekki falið í sér neitt inngrip í séreign hans.

Vegna fjármála sé vísað til fundargerðar aðalfundar þar sem fjallað sé um uppgjör verka og endurgreiðslu til eigenda úr hlutfallsskiptum framkvæmdasjóði félagsins sem hafi staðið vel, meðal annars í því skyni að koma til móts við þann kostnað sem myndi leggjast á eigendur vegna grunnkerfis fyrir rafhleðslustöðvar. Heildarkostnaður álitsbeiðanda við verkið hafi numið 51.146 kr. sem geti ekki talist óeðlilega hár kostnaður vegna framkvæmdar. Þessum kostnaði hafi svo verið skipt niður á þrjá mánuði til að koma til móts við eigendur.

Athugasemdir álitsbeiðanda

Staðfestar fundargerðir, mætingalistar og atkvæðaskrár hafi ekki verið lagðar fram með fullnægjandi hætti. Þess í stað sé vísað til óformlegra samskipta á Facebook sem uppfylli ekki lagakröfur um formlega ákvörðunartöku og skjalavörslu. Samkvæmt 69. gr. laga nr. 26/1994 beri stjórn að veita eigendum fullnægjandi, sundurliðaðar og réttar upplýsingar um rekstur, samninga, tilboð, kostnaðaráætlanir og uppgjör. Álitsbeiðandi hafi ítrekað krafist slíkra gagna en án efnislegra svara. Vanræksla á upplýsingaskyldu skerði réttaröryggi eigenda og geri ákvarðanir ólögmætar.

Gagnaðili hafi byggt á því að aðeins hafi verið leitað til D og F og að tilboð hafi verið kynnt á Facebook. Slíkt ferli útiloki skjalavörslu og jafnræði og standist ekki vandaða stjórnsýsluhætti. Álitsbeiðandi hafi lagt fram önnur hagstæðari tilboð sem hafi ekki verið tekin formlega fyrir. Rökstuðningur um tæknilegar forsendur, þjónustuskilmála, heildarkostnað (stofn og rekstur), bindingu og áhættu hafi vantað. Samkvæmt lögum nr. 26/1994 verði ákvarðanir sem feli í sér verulegan kostnað eða skuldbindingar fyrir eigendur að byggjast á skýrum gögnum og lögmætum forsendum. Samþykktir aðalfundar hafi verið teknar án fullnægjandi gagna og raunhæfra valkosta og geti ekki talist fullnægjandi heimild til fjárhagslegra skuldbindinga. Grunnkrafa álitsbeiðanda sé sú að hver bílskúrseigandi fái eigin mæli og einnig val á þjónustuaðila. Formaður hafi kerfisbundið komið í veg fyrir slíkar lausnir, þrátt fyrir staðfestingu H um að uppsetning einstaklingsmælis sé framkvæmanleg. Þetta hafi brotið gegn jafnræði eigenda og eðlilegu gagnsæi í uppgjöri orkunotkunar.

Ekki hafi legið fyrir tilboð né kostnaðaráætlun um hleðslustöð á sameiginlegu útisvæði fyrir eigendur sem ekki hafi bílskúr. Slík lausn er nauðsynleg til að tryggja jafnræði og aðgengi allra eigenda að innviðum. Bílskúrar hafa ekki verið réttilega skráðir í eignaskiptayfirlýsingu né fasteignamat þrátt fyrir að hafa fylgt kaupsamningum sem séreign. Þetta sé verulegur formgalli sem brjóti gegn 18. gr. fjöleignarhúsalaga um innihald eignaskiptayfirlýsingar. Þá hafi komið fram upplýsingar um ráðstöfun/sölu byggingarréttar bílskúra til þriðja aðila án þess að málið væri bært á húsfund eða að eigendur væru upplýstir. Slíkt brjóti gegn 38. og 69. gr. laganna.

III. Forsendur

Álitsbeiðandi gerir ýmsar kröfur í athugasemdum sínum í þá veru að nefndin skuli beina ýmsum tilmælum til gagnaðila, svo sem um að krefja hann um tiltekin gögn og sundurliðun, leiðrétta eignaskiptayfirlýsingu, skoða ársreikninga, krefja hann um sundurliðað tilboð, skoða framkomu formanns gagnvart eigendum og aðstoðarmanni álitsbeiðanda og fleira í þeim dúr. Þessum kröfum verður að vísa frá enda er það hlutverk nefndarinnar að taka til úrlausnar ágreining milli eigenda í fjöleignarhúsi en ekki beina tilteknum tilmælum til einstakra eigenda og þá þarf ágreiningsefnið almennt að hafa komið til úrlausnar innan húsfélagsins áður en það kemur til kasta nefndarinnar, sbr. 2. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 1355/2019 um kærunefnd húsamála.

Í fundarboði aðalfundar sem haldinn var 3. febrúar 2025 var á dagskrá fundarins að taka ákvörðun um framkvæmdir og viðhald á árinu 2025, þar á meðal undirbúning fyrir uppsetningu rafhleðslustöðva í bílskúrum og á sameiginlegu bílaplani sem og að taka ákvörðun um þjónustuaðila. Fram kemur í fundargerð að stjórnin hafi aflað tilboða frá þjónustuaðilum í framkvæmdina og rafhleðslustöðvar sem eigendur hafi fengið send. Fyrirhugað væri að setja upp grunnkerfi fyrir rafhleðslustöðvar í bílskúrum og því þurfi undirbúningsvinna að fara fram sem nýtist húsfélaginu jafnframt í undirbúningi fyrir uppsetningu á rafhleðslustöðvum á sameiginlegu bílaplani síðar. Tekin var ákvörðun um að ganga að tilboði D sem þjónustuþega og ganga að tilboði G/D vegna töfluvinnu. Tillagan var samþykkt með níu atkvæðum en þrír sátu hjá. Þá var borin upp tillaga um uppsetningu grunnkerfis í bílskúrnum fyrir rafhleðslustöðvar. Tillagan var samþykkt með 11 atkvæðum en einn eigandi sat hjá. Einnig segir í fundargerðinni að hverjum bílskúrseiganda sé í sjálfsvald sett hvort hann láti setja upp tengingu frá grunnkerfi og inn í sinn bílskúr fyrir uppsetningu hleðslustöðvar en hyggist eigandi setja upp stöð sé hann bundinn af því að vera með stöð frá D, eða aðra stöð sem D geti þjónustað, svo álagsstýringarbúnaður virki.

Málatilbúnaður álitsbeiðanda snýr að því að ákvörðunin sé ólögmæt enda hafi ekki verið aflað fleiri tilboða til samanburðar, kynningin á aðalfundinum hafi verið leiðandi og tillögur hafi verið samþykktar án frekari skoðunar. Einnig að um sé að ræða inngrip í séreignir/bílskúra, kostnaður sé hár og umræða um málið hafi verið niðrandi og móðgandi af hálfu formanns gagnaðila. Kærunefnd getur ekki fallist á sjónarmið álitsbeiðanda og telur ekkert standa því í vegi að eigendur ræði um málefni húsfélagsins á sameiginlegum rafrænum vettvangi svo lengi sem ákvörðunin sé tekin með lögmætum hætti á húsfundi þar sem eigendum öllum gefist tækifæri til að taka þátt í umræðum, en þess utan var fyrirhuguð ákvörðunartaka kynnt í fundarboði. Einnig liggur fyrir að bílskúr álitsbeiðanda var undanskilinn framkvæmd gagnaðila þar sem heimtaug var lögð í bílskúra og hann hefur ekki lögmæta hagsmuni af úrlausn þess hvort um hafi verið að ræða ólögmætt inngrip í séreignir annarra með lagningu heimtaugar í þær.

Þá hefur kærunefnd engar heimildir til að stöðva framkvæmdir á vegum húsfélaga og ber þegar af þeirri ástæðu að hafna kröfu álitsbeiðanda í lið II. Þá er krafa álitsbeiðanda í lið III almennt orðuð, þ.e. að viðurkennt verði að haldinn skuli húsfundur þar sem farið verði að lögum, fullnægjandi upplýsingagjöf tryggð og virðing borin fyrir eignarrétti og sjónarmiðum allra félagsmanna, og því ekki unnt að fallast á hana.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Kröfum álitsbeiðanda, sem komu fram í athugasemdum til nefndarinnar, er vísað frá.

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda samkvæmt álitsbeiðni.

 

Reykjavík, 3. febrúar 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson