Mál nr. 71/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. febrúar 2026

í máli nr. 71/2025

 

A ehf.

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að fá greidda tryggingu sóknaraðila að fjárhæð 975.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 28. maí 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 18. ágúst 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 19. ágúst 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 25. ágúst 2025.

Skýringar sóknaraðila sem bárust vegna beiðni kærunefndar, dags. 7. desember 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. september 2025 til 30. september 2026 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila að fjárhæð 975.000 kr. vegna leigubóta.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa gert óuppsegjanlegan leigusamning við varnaraðila. Með tölvupósti 3. mars 2025 hafi varnaraðili upplýst sóknaraðila að hún kæmi til með að yfirgefa landið 2. júní 2025. Sóknaraðili tilkynnti varnaraðila 30. apríl 2025 að hann kæmi til með að óska eftir útgreiðslu ábyrgðarinnar. Reykjavíkurborg hafi verið tilkynnt formlega 2. maí 2025 að óskað yrði eftir greiðslu ábyrgðarinnar og krafa um greiðslu vegna ábyrgðaryfirlýsingar verið send velferðarsviði Reykjavíkurborgar 8. sama mánaðar. Sama dag hafi varnaraðili fengið kröfuna senda og henni bent á að hann gæti undirritað hana og samþykkt, en hún hafi ekki gert það. Með tölvupósti 21. maí 2025 hafi varnaraðili hafnað kröfu sóknaraðila.

Sóknaraðili byggi rökstuðning sinn fyrst og fremst á því að um hafi verið að ræða óuppsegjanlegan samning og því leiki enginn vafi á réttmæti kröfunnar. Varnaraðila hafi átt að vera fullkunnugt um ákvæði samningsins. Sóknaraðili hafi sérstaklega óskað eftir því að ráðgjafar varnaraðila hjá Reykjavíkurborg læsu yfir samningin með henni.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa upplýst sóknaraðila um uppsögn samningsins með þriggja mánaða fyrirvara. Sóknaraðili hafi því haft nægan tíma til að finna nýja leigjendur.

IV. Niðurstaða           

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu í formi ábyrgðaryfirlýsingar Reykjavíkurborgar að fjárhæð 975.000 kr.

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning með gildistíma frá 1. september 2025 til 30. september 2026 en slíkum samningi verður almennt ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Með tölvupósti 3. mars 2025 tilkynnti varnaraðili, sem var flóttamaður hér á landi, að hún hygðist flytja úr hinu leigða 2. júní 2025 þar sem hún væri að yfirgefa landið. Um riftunarheimildir leigjanda er kveðið á um í 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 en engin þeirra nær utan um tilvik sóknaraðila. Þá verður ekki talið að henni hafi verið heimilt að rifta samningnum á öðrum grundvelli. Byggir riftun varnaraðila þar með ekki á lögmætum forsendum.

Ákvæði 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga kveður á um að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé upp í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum. Hefur þessu ákvæði einnig verið beitt með lögjöfnun um tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt, en þessi skylda leigusala leiðir jafnframt af almennum reglum kröfuréttar, sbr. dóm Hæstaréttar 27. október 2016 í máli nr. 83/2016.

Þrátt fyrir ólögmæta riftun varnaraðila hvíldi þannig sú skylda á sóknaraðila að takmarka tjón sitt með því að leigja íbúðina út hið fyrsta eftir að honum varð ljóst að henni yrði skilað 2. júní 2025. Kærunefnd óskaði eftir að sóknaraðili upplýsti til hvaða ráðstafana hann hefði gripið til að koma íbúðinni í útleigu á ný og þar með takmarka tjón sitt. Í skýringum hans, dags. 7. desember 2025, segir að íbúðin hafi verið leigð út að nýju frá 8. ágúst 2025 og að ástæðan fyrir því að hún hafi ekki verið leigð út fyrr sé sú að það hafi þurft að koma henni í gott ástand fyrir næstu leigu, en í millitíðinni hafi þurft að rýma íbúðina þar sem hluti búslóðar hafi verið skilinn eftir, þörf hafi verið á þrifum, þurft hafi að mála, skipta um helluborð, rafmagnsefni og einhver ljós. Kærunefnd telur að miða verði við að sóknaraðila hafi að minnsta kosti verið mögulegt að leigja íbúðina út að nýju frá og með 1. júlí 2025 og verður því fallist á að honum sé heimilt að fá greiddar 325.000 kr.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að fá 325.000 kr. greiddar úr tryggingu varnaraðila.

 

Reykjavík, 3. febrúar 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson