Mál nr. 86/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. febrúar 2026

í máli nr. 86/2025

 

A

gegn

B ehf.

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 50.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 24. júní og 8. júlí 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 5. ágúst 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, mótteknar 8. september 2025.

Upplýsingar sóknaraðila, dags. 9. desember 2025, sem bárust vegna beiðni kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 28. janúar 2025 til 1. júní 2025 um leigu sóknaraðila á herbergi varnaraðila að C. Ágreiningur er um kröfu varnaraðila um að halda eftir hluta tryggingarfjár sem sóknaraðili lagði fram við upphaf leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður leigutímabil hafa verið frá 1. febrúar til 31. maí 2025. Upphaflega hafi hún leigt herbergi nr. 4 í húsinu en síðan herbergi nr. 7. Leigusamningur hafi gert ráð fyrir að afnotahafar væru tveir og mánaðarleiga numið 150.000 kr.  Fyrstu þrjá mánuðina hafi hún greitt 150.000 kr. í leigu, 165.000 kr. fyrir mánuðinn þar á eftir og síðan 175.000 kr. fyrir síðasta mánuðinn. Sóknaraðili kveðst hafa skilað herberginu hreinu og án athugasemda 31. maí 2025. Við úttekt hafi varnaraðili ekkert sagt um skemmdir eða þrif. Síðar hafi hún sagt að bakki hefði verið skilinn eftir í ofni og þrif kostað 15.000 kr. Einnig hafi hún sagt að ósamræmi væri í leigu fyrir apríl og að herbergið hafi verið notað í atvinnuskyni. Þessar ástæður hafi ekki verið nefndar á leigutíma eða við úttekt í lok leigutíma. Varnaraðili hafi áður staðfest móttöku leigugreiðslna og engar myndir eða sannanir liggi fyrir um skemmdir. Þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir sóknaraðila hafi tryggingarféð ekki verið endurgreitt.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður að það hafi þurft að þrífa herbregið að leigutíma loknum. Þá hafi leiga ekki verið rétt greidd á leigutíma og hún ekki greitt fyrir afnot af öðru herbergi sem sóknaraðili hafi notað fyrir starfsemi sína. Hún hafi flutt út tíu dögum fyrir mánaðamót og ekki greitt fulla leigu. Sóknaraðili hafi verið með hálfa búslóð í geymslu hjá varnaraðila sem hún hafi átt eftir að borga fyrir. Leigan hafi átt að vera 170.000 kr. frá 1. apríl. Þau hafi greitt rétt undir 150.000 kr. í tryggingarfé og fengið 100.000 kr. endurgreitt.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að þrátt fyrir að hún hafi aldrei fengið skriflega tilkynningu um breytingu á leigufjárhæð hafi hún greitt hærri fjárhæð frá 1. apríl 2025 í samræmi við munnlegt samkomulag aðila. Varnaraðili hafi búið í sama húsnæði og hið leigða herbergi og aldrei hafi hún gert athugasemdir við fjárhæðir eða greiðslu leigu á leigutíma. Sóknaraðili hafi spurt hana eftir hverja greiðslu hvort leigan hefði borist og svarið alltaf verið jákvætt. Fullyrðingar um að sóknaraðili hafi notað annað herbergi eða aukarými séu rangar. Hún hafi aldrei notað neitt annað húsnæði en það sem hafi verið samið um í leigusamningi og með samþykki varnaraðila.

Hinu leigða hafi verið skilað í góðu ástandi á umsömdum tíma í viðurvist varnaraðila, sem hafi þá engar athugasemdir gert við þrif eða ástand. Fullyrðingar um að sóknaraðili hafi greitt tíu dögum fyrir mánaðamót og ekki greitt leigu að fullu séu rangar. Munir sem hafi verið geymdir í tvo til þrjá daga hafi engu tjóni valdið og höfðu verið fluttir í geymslu áður en leigutími hafi byrjað. Varnaraðili hafi í upphafi boðið geymslupláss sem hún hafi síðan dregið til baka.

V. Niðurstaða             

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 150.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili hefur ekki endurgreitt 50.000 kr. af tryggingarfénu þar sem hún kveður sóknaraðila ekki hafa greitt fulla leigu á leigutíma, þörf hafi verið á þrifum við lok leigutíma og fleira.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Leigusamningur aðila kveður á um að leigugjaldið sé 150.000 kr. á mánuði. Engu að síður greiddi sóknaraðili 165.000 kr. vegna aprílmánaðar og fullyrðir varnaraðili að leigan hafi átt að nema 175.000 kr. frá og með 1. apríl. Það samkomulag styður varnaraðili engum gögnum og hefur sóknaraðili neitað því og kveður aðila hafi rætt um 165.000 kr. Engar athugasemdir komu fram af hálfu varnaraðila þegar greiðslan átti sér stað og engin gögn liggja fullyrðingu varnaraðila til grundvallar. Verður því ekki fallist á að henni sé heimilt að ráðstafa tryggingarfénu á þessum grundvelli.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma lauk 31. maí 2025 og skilaði sóknaraðili herberginu þann dag. Endanleg krafa varnaraðila í tryggingarféð kom fram með tölvupósti hennar 24. júní 2025 og var hún meðal annars vegna þrifa og vangreiddar leigu, sbr. framangreint. Sóknaraðili hafnaði kröfunni samdægurs. Ljóst er að varnaraðili bar ágreining um bótaskyldu sóknaraðila hvorki undir kærunefnd né dómstóla innan fjögurra vikna frá höfnun sóknaraðila, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Ber varnaraðila því að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð að fjárhæð 50.000 kr. ásamt vöxtum af 150.000 kr., sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum af 50.000 kr. samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila herberginu 31. maí 2025 reiknast dráttarvextir frá 29. júní 2025.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 50.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 af 150.000 kr. frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram, 21. janúar 2025, til 29. júní 2025 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 50.000 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

 

Reykjavík, 3. febrúar 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson