Mál nr. 87/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. febrúar 2025

í máli nr. 87/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 130.400 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 26. maí 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 5. júlí 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 14. júlí 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 15. febrúar 2025 til 15. apríl 2025 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa dvalið í íbúðinni á meðan hann hafi beðið eftir atvinnuleyfi vegna stöðu á D. Upphaflega hafi aðilar samið um dvöl til 15. maí 2025, en þar sem leyfisferlið hafi tafist og sóknaraðili séð að hann þyrfti að snúa aftur til Bandaríkjanna hafi hann beðið um að leigunni lyki 15. apríl sama ár, sem varnaraðili hafi samþykkt. Þar sem erfitt hafi reynst fyrir sóknaraðila að undirbúa heimferð til Bandaríkjanna og jafnframt þrífa íbúðina, hafi hann ráðið manneskju í gegnum Facebook Marketplace til að þrífa íbúðina eftir 15. apríl. Hún hafi komið og skoðað íbúðina og síðan ætlað að koma aftur 15. apríl til að þrífa. Því miður hafi hún unnið slæma þrifavinnu. Sóknaraðili viti ekki hvers vegna en hugsanlega vegna þess að hún hafi vitað að hann væri að yfirgefa Ísland og hafði þegar greitt henni. Varnaraðili hafi orðið reiður, af góðri ástæðu, þegar hann hafi skoðað íbúðina 15. apríl. Sóknaraðili hafi beðist afsökunar og sýnt skilning. Hann hafi útskýrt með skilaboðum hvað hefði gerst og jafnframt boðist til að greiða fyrir þrif. Einnig hafi hann sent honum tvö skilaboð til viðbótar sem hann hafi ekki svarað. Hann hafi þó loks svarað fjórðu skilaboðum sóknaraðila 2. maí 2025 og sagt að hann hefði verið í fríi. Hann hafi lýst því að þetta hefði verið mikill skaði og að sóknaraðili þyrfti að bíða. Sóknaraðili hafi svarað honum en varnaraðili hafi ekki svarað aftur. Með bréfi, dags. 14. maí hafi sóknaraðili bent á að meira en fjórar vikur hefðu liðið án þess að hann hefði látið sig vita af neinni þróun eða endurgreitt tryggingarféð. Óskaði sóknaraðili eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins, með mögulegum gögnum um kostnað. Varnaraðili hafi ekki haft samband við sóknaraðila frá 21. maí en 23. sama mánaðar hafi hann endurgreitt $4.417,29 (559.847 kr.) án sundurliðunar á kostnaði. Upphaflega hafi sóknaraðili greitt 1.110.000 kr., sem hafi verið fyrsta mánaðarleiga 370.000 og trygging að upphæð tveggja mánaða leigu, 740.000. Varnaraðili hafi því tekið sér það vald að halda eftir 180.000 kr. án skýringa.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa frá upphafi leigutíma verið á báðum áttum um það hvort hann ætti að vera á Íslandi eða ekki. Honum hafi verið sýnd mikil tillitssemi vegna þessa allan tímann og honum verið leyft að halda því opnu hvort hann myndi fara eða ekki. Að lokum hafi hann tilkynnt að hann ætlaði að fara af landinu um miðjan apríl sem varnaraðili hafi samþykkt og hann fengið sendar leiðbeiningar um það hvernig skyldi skila íbúðinni. Þegar varnaraðili hafi skoðað íbúðina 15. apríl hafi hún verið mjög óþrifaleg. Sóknaraðili hafi fengið sendar myndir og gengist við því að þetta væri ekki ásættanlegt. Sóknaraðili hafi einnig sagt varnaraðila að ráða hreingerningar fyrirtæki til að sjá um þrifin, sem hann hafi gert. Þetta hafi verið rétt fyrir páska og ekki hægt að fá þrif fyrr en 25. apríl. Þrifin hafi numið 40.000 kr. auk virðisaukaskatts eða 49.600 kr. og tíu dagar í viðbót í leigu hafi numið 123.333 kr., samtals 172.933 kr.

Varnaraðili hafi beðið bankann um að millifæra 567.067 kr. þann 20. maí. Það hafi farið 574.562 kr. af reikningi varnaraðila 21. maí en hann viti ekki hvað hafi orðið um þennan mismun, en sennilega sé það vegna gengismunar og millifærslukostnaðar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi viðurkennt að hafa ekki fylgt fyrirmælum 40. gr. húsaleigulaga. Hann hafi ekki lagt fram neinar upplýsingar eða gögn um kostnað við þrif, jafnvel eftir að sóknaraðili hafi óskað eftir því. Sóknaraðili hafi í fyrsta skiptið séð reikning vegna þrifanna í máli þessu, en hann hafi komið fram löngu eftir fjögurra vikna frestinn sem kveðið sé á um í húsaleigulögum. Varnaraðili hafi þannig dregið fjárhæð af tryggingarfénu án skýringa, sem sé brot á 40. gr. húsaleigulaga. Skilningur sóknaraðila sé þannig sá að hann eigi rétt á fullri endurgreiðslu tryggingarfjárins með vöxtum. Þrátt fyrir brot varnaraðila hafi sóknaraðili lýst yfir vilja sínum til að vera sanngjarn og greiða fyrir þrifin. Varnaraðili kveður kostnað vegna þeirra hafa numið 49.600 kr., sem sóknaraðili samþykki. Aftur á móti sé kröfu varnaraðila um leigubætur hafnað. Íbúðin hafi ekki verið leigð út að nýju á þessum tíma og því liggi ekki fyrir nein gögn sem sýni að tafir hafi orðið á leigu.

V. Niðurstaða             

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 740.000 kr. við upphaf leigutíma. Sóknaraðili kveður varnaraðila þegar hafa endurgreitt 559.847 kr. en varnaraðili kveður þá fjárhæð hafa numið 574.562 kr. Þá fellst sóknaraðili á að varnaraðili haldi eftir 49.600 kr. af tryggingarfénu vegna þrifa en krefst endurgreiðslu á eftirstöðvum þess sem varnaraðili heldur eftir sem leigubótum.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Leigutíma lauk 15. apríl 2025 og skilaði sóknaraðili íbúðinni þann dag en samskipti aðila um þrif á íbúðinni breyta því ekki. Ágreiningur snýr að kröfu varnaraðila um leigubætur þar sem honum hafi ekki verið unnt að leigja íbúðina þegar út vegna viðskilnaðar sóknaraðila þar sem hann hafi verið á leiðinni af landi brott í frí 17. apríl. Þrátt fyrir að varnaraðili hafi minnst á í skilaboðum 2. maí 2025 að hann hafi ekki getað leigt íbúðina út að nýju vegna þessa þá styðja engin gögn það að bótakrafa hafi komið fram innan fjögurra vikna frá skilum sóknaraðila á íbúðinni, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þess utan styðja engin gögn  að það taki tíu daga að fá flutningsþrif á íbúð og að sóknaraðila beri að bæta óbeinan kostnað sem varnaraðili varð fyrir vegna þess að hann lét tíu daga líða frá skilum þar til eignin var þrifin. Með hliðsjón af framangreindu ber varnaraðila að endurgreiða sóknaraðila eftirstöðvar tryggingarfjárins.

Aðilum ber ekki saman um hver fjárhæð þeirrar endurgreiðslu er sem þegar hefur verið innt af hendi en þar sem varnaraðili leggur fram yfirlit, sótt úr heimabanka, sem sýnir millifærslu að fjárhæð 574.562 kr. verður sú fjárhæð lögð til grundvallar. Með hliðsjón af því sem og því að sóknaraðili fellst á að 49.600 kr. verði dregnar frá endurgreiðslukröfu hans, umfram lagaskyldu, ber varnaraðila að endurgreiða sóknaraðila 115.838 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 15. apríl 2025 reiknast dráttarvextir frá 14. maí 2025.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 115.838 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 14. maí 2025 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

 

Reykjavík, 3. febrúar 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson