Mál nr. 90/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 90/2025

 

Starfsemi húsfélags. Húsfélagsdeildir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 1. júlí 2025, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. júlí 2025, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. ágúst 025, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. febrúar 2026.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 35 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í húshluta nr. 54, en gagnaðili er húsfélagið.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að óheimilt sé að starfrækja húsfélagsdeildir innan húsfélagsins Vesturbergs 46/54.

Sjónarmið álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi kveðst hafa eignast íbúð sína árið 2002 og þá hafi ekki verið starfrækt heildarhúsfélag um sameign hússins. Ástæða þess sé sú að árið 1972 hafi sumir eigendur ákveðið að best væri að skipta kostnaði vegna viðhalds niður á fimm húsfélagsdeildir. Árið 1995 hafi verið ákveðið að sameignarkostnaður yrði innheimtur í einn sjóð sem hafi verið gerður upp einu sinni á ári. Við það hafi þó ekki verið staðið og árið 2003 hafi álitsbeiðandi, verandi gjaldkeri stigahússins, ásamt fimm öðrum verið sendur til ræða klæðningar á húsinu við Verksýn ehf. Þá hafi komið í ljós að heildarhúsfélag hafði ekki verið skráð. Í framhaldinu hafi Húsfélag B verið skráð 4. febrúar 2003 og stjórn verið löglega kosin. Húsfélög séu lögbundin félög samkvæmt lögum um fjöleignarhús og fjöleignarhús teljist vera það hús sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila, en sex lögbundin félög geti ekki verið í sömu fjöleign. Í dag sé hita húss og rafmagn, viðhald sameiginlegra húsrýma og allur kostnaður nema vegna ytra byrðis sendur gjaldkera sem þurfi aðeins að vera valinn af einum eiganda. Mörg tungumál séu töluð í húsinu og tólf íbúðir séu í leigu. Það sé þörf á sterkri stjórn fyrir sameign allra. Stjórn gagnaðila hafi neitað að innheimta allan sameignarkostnað og veitt D hf. umboð til að innheimta fyrir húshluta nr. 54, sem sé viðbótar 60.000 kr. innheimtukostnaður á íbúð. Núverandi stjórn hafi neitað að innheimta í samræmi við 8. gr. laga um fjöleignarhús og vísað hafi verið til þess að húsfundir í stigahúsum eftir árið 1972 hafi samþykkt að tilteknar eignir væru sameign sumra. Ágreiningur snúist um hvort stjórn geti skyldað fimm hlutdeildarhúslög til að bera ábyrgð á þeim hluta sameignarsjóðs sem tengist matshlutum sumra. Sú stjórn sé ekki hlutlaus og til dæmis viti enginn að hitun á matshluta húshluta nr. 50 kosti minnst. Þau rök að eignir allra í matshlutanum séu eignir sumra standist ekki og líka að stjórn gagnaðila geti neitað vera með einn heildarsjóð.

Sjónarmið gagnaðila

Gagnaðili kveður álitsbeiðanda hafi leitað til gjaldkera gagnaðila með það álit að leggja niður húsfélög stigaganga sökum þess að þau væru ólögleg. Gjaldkerinn hafi á sínum tíma haft samband við formenn í öllum stigahúsum og leitað eftir því hvort áhugi væri fyrir því að leggja niður húsfélög stigaganganna. Allir hafi svarað neitandi. Gjaldkeri hafi haft samband við fleiri eigendur og séu flestir á því að hagkvæmast sé að halda núverandi rekstrarformi. Starfsemi þessara eininga skarist ekki að neinu marki. Stigagangar sjái um viðhald og þrif innanhúss, sorphirðumál og fleira. Sameinað húsfélag sjái um viðhald ytra byrðis, umhirðu lóðar og bílastæðis og sameiginlega tryggingu fyrir alla eigendur. Besta lausnin væri sú að álitsbeiðandi leggi málið fyrir aðalfund gagnaðila og stjórn boðist til að senda út kynningarefni í gegnum tölvupóst frá netfangi félagsins eða í prentuðu máli en hann ekki enn þegið.

Athugasemdir álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi segir að samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu séu 35 séreignir og ein sameign allra. Þannig beri gjaldkera sameignar allra að innheimta og skipta kostnaði allra jafnt. Álitsbeiðandi telur að árið 1995 hafi þrír formenn ekki upplýst að einnig bæri að skipta hitun hússins jafnt.

III. Forsendur

Húsfélög eru til í öllum fjöleignarhúsum í krafti laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og því þarf ekki að stofna slík félög sérstaklega eða með formlegum hætti, sbr. 1. mgr. 56. gr. laganna. Hlutverk húsfélaga er fyrst og fremst að sjá um viðhald, endurbætur og rekstur sameignar hússins. Gagnaðili er húsfélag sem tekur til málefna fjöleignarhússins C en í greinargerð hans segir að hlutverk hans nái til ytra byrðis, umhirðu sameiginlegrar lóðar og bílastæðis sem og sameiginlegrar tryggingar. Álitsbeiðandi gerir athugasemdir við það fyrirkomulag að jafnframt séu starfrækar fimm húsfélagsdeildir, þ.e. hver fyrir hvern stigagang.

Ákvæði 1. mgr. 76. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að þegar húsfélag skiptist í einingar, til dæmis stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda beri þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr. laganna. Í 2. mgr. ákvæðisins er kveðið á um að þegar þannig hátti skuli eigendur ráða sameiginlegum málum innan vébanda húsfélagsdeildar sem geti hvort heldur verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins. Loks segir í 3. mgr. að fyrirmæli laga þessara gildi um slíkar húsfélagsdeildir, svo sem um ákvarðanatöku, fundi, stjórn, kostnaðarskiptingu o.fl., eftir því sem við eigi.

Fjöleignarhúsið C skiptist í fimm matshluta samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, innfærðri til þinglýsingar 2. júní 1996. Hver matshluti er eitt stigahús þar sem sjö eignarhlutar eru í hverju stigahúsi. Tekið er fram í eignaskiptayfirlýsingunni að sameign sé eins í öllum stigagöngum og á 1. hæð sé anddyri, stigagangur, geymslugangur, þvottur, vagna- og hjólageymsla, inntaksklefi og sorpgeymsla en á efri hæðum sé stigagangurinn sameign. Eignaskiptayfirlýsingin gerir þannig ráð fyrir að innri málefni hvers stigahúss tilheyri sameign sumra, sbr. 7. gr. laga um fjöleignarhúsa, enda eru hlutfallstölur reiknaðar út með hliðsjón af því, þ.e. reiknaðar eru hlutfallstölur fyrir hvert stigahúss og síðan er reiknuð hlutfallstala fyrir sameign allra. Telur nefndin því að ekkert sé því til fyrirstöðu að fimm húsfélagsdeildir starfi samhliða gagnaðila, Húsfélaginu B, en ákvörðun þar um er unnt að taka á húsfundi gagnaðila. Verður því ekki fallist á kröfu álitsbeiðanda í málinu.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 3. febrúar 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson