Mál nr. 91/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. febrúar 2026

í máli nr. 91/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 300.000 kr.

Varnaraðili hefur ekki skilað greinargerð í málinu þrátt fyrir ítrekaða beiðni nefndarinnar þar um.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 1. júlí 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. október 2024 til 30. september 2025 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður samskipti við varnaraðila hafa verið erfið þegar frá upphafi. Hún hafi til að mynda ekki viljað fjarlægja húsgögn úr íbúðinni sem sóknaraðili hafi ekki viljað hafa þar. Íbúðin sé lítil og sóknaraðila hafi fundist varnaraðili nýta hana sem geymslu fyrir sjálfa sig þrátt fyrir að hún væri að leigja hana á fullu verði án húsaleigubóta. Þá hafi sóknaraðili farið að finna fyrir heilsufarsbreytingum eftir að hafa flutt inn og talið að mygla væri til staðar, sem hún sé afar viðkvæm fyrir. Inni á baðherbergi hafi verið mikill raki, fúkkalykt og silfurskottur sem hafi verið farnar að skríða á andlit hennar þegar hún hafi verið að tannbursta sig. Varnaraðili hafi verið upplýst um þetta og hún þvertekið fyrir myglu en ekkert sagt um silfurskotturnar.

Sóknaraðili hafi fengið óvænta endurgreiðslukröfu frá Vinnumálastofnun 30. janúar 2025 og laun hennar því verið skert um 25%. Hún hafi því ekki séð fram á að geta leigt íbúðina áfram og óskað eftir að flytja út í lok febrúar 2025. Hún hafi verið með lista af ábyrgum leigjendum sem gætu tekið við íbúðinni. Illa hafi gengið að ná í varnaraðila en að lokum hafi hún sagst ætla að græja þetta í næstu viku, sem sóknaraðili hafi skilið sem svo að hún gæti flutt út. Stuttu eftir mánaðamót febrúar/mars hafi varnaraðili þó tilkynnt að hún samþykkti ekki að sóknaraðili flytti út og að nýr leigjandi tæki við. Sagði hún að uppsagnarfrestur væri þrír mánuðir og leigusamningi lyki því 31. maí. Sóknaraðili hafi þá sagt að fyrst varnaraðili vildi ekki skoða neinn af þeim leigjendum sem hafi verið til í að taka við leigunni þætti henni alla vega sanngjarnt að tryggingarféð yrði endurgreitt eða að sóknaraðili hefði afnot af íbúðinni þann tíma sem tryggingarféð næmi leigunni. Í bréfi varnaraðila mánaðamótin mars/apríl hafi hún sagt að vegna ógreiddrar leigu fyrir mars og apríl kæmi hún sjálf til með að flytja í íbúðina 2. apríl og að tryggingarféð yrði ekki endurgreitt. Varnaraðili hefði þó varla þurft að lyfta litla fingri til að fá nýjan leigjanda, enda mikil eftirspurn eftir leiguhúsnæðinu á svæðinu.

III. Niðurstaða           

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 300.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili heldur tryggingarfénu eftir vegna leigu fyrir mars og apríl 2025.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Samkvæmt leigusamningi aðila átti leigutíma að ljúka 30. september 2025. Með skilaboðum sóknaraðila 18. febrúar 2025 tilkynnti hún varnaraðila að vegna erfiðrar fjárhagslegrar stöðu þyrfti hún að flytja úr hinu leigða. Varnaraðili tilkynnti þá að hún væri erlendis en kæmi til landsins mánaðamótin apríl/maí. Spurði sóknaraðili þá hvort það væri mögulegt að finna nýjan leigjanda og nefndi að frændi hennar gæti tekið við leigunni. Varnaraðili sagði þá að hún gæti skoðað þetta í næstu viku. Með skilaboðum sóknaraðila 26. febrúar upplýsti hún að fjárhagsstaða hennar hefði orðið enn verri og að hún þyrfti að flytja til fjölskyldu sinnar. Sagðist hún geta komið varnaraðila í samband við fólk sem væri tilbúið að taka þegar við leigunni og nafngreindi hún tvo einstaklinga í þessu tilliti. Með skilaboðum varnaraðila 1. mars sagðist hún fallast á uppsögn sóknaraðila og að samningnum kæmi þannig til með að ljúka 31. maí 2025. Tók hún fram að þetta væri lokaákvörðun hennar en hún svaraði engu um tillögu sóknaraðila um nýja leigjendur.

Um riftunarheimildir leigjanda er kveðið á um í 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 en engin þeirra nær utan um tilvik sóknaraðila. Þá verður ekki talið að henni hafi verið heimilt að rifta samningnum á öðrum grundvelli. Byggir riftun sóknaraðila þar með ekki á lögmætum forsendum. Ákvæði 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga kveður á um að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé upp í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum. Hefur þessu ákvæði einnig verið beitt með lögjöfnun um tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt, en þessi skylda leigusala leiðir jafnframt af almennum reglum kröfuréttar, sbr. dóm Hæstaréttar 27. október 2016 í máli nr. 83/2016.

Sóknaraðili flutti úr hinu leigða í lok febrúar 2025 og tilkynnti varnaraðila að hún væri með áhugasama einstaklinga sem væru tilbúnir að taka við leigunni, sbr. framangreint. Þar sem varnaraðili brást í engu við tillögum sóknaraðila um aðra einstaklinga sem gætu tekið við leigunni heldur tilkynnti sóknaraðila í þeim samskiptum að lokaákvörðun hennar væri sú að uppsagnarfresturinn stæði, liggur fyrir að hún sinnti ekki þeirri skyldu sem hvílir á henni á grundvelli 2. mgr. 62. gr. um takmörkun tjóns vegna ólögmætrar riftunar sóknaraðila. Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður því málatilbúnaður sóknaraðila lagður til grundvallar við niðurstöðu málsins. Að framangreindu virtu telur kærunefnd að gögn málsins beri með sér að varnaraðili hefði ekki þurft að verða af leigutekjum vegna ólögmætrar riftunar sóknaraðila.

Varnaraðila ber því að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 300.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Miðað verður við að sóknaraðili hafi skilað varnaraðila íbúðinni 28. febrúar 2025 og reiknast dráttarvextir því frá 29. mars 2025.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 300.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. mars 2025 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

 

Reykjavík, 3. febrúar 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson