Mál nr. 99/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 99/2025

 

Stækkun palls út fyrir sérafnotaflöt.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 15. júlí 2025, beindi A og B, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, móttekin 21. ágúst 2025, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. febrúar 2026.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið E, alls sex eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur eignarhluta að húshluta 1A, en gagnaðilar eru eigendur að eignarhluta að húshluta 3A.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að viðurkennt verði að skjólveggir sem hafi farið út fyrir sérafnotaflöt verði fjarlægðir eða minnkaðir, svo þeir samræmist núverandi mörkum og samþykktri eignaskiptayfirlýsingu.
2. Að gagnaðilar beri allan kostnað sem hljótist af því að leiðrétta framkvæmdir, þar með talið niðurrif, lagfæringar og endurheimt.
3. Að viðurkennt verði að ekki verði framkvæmt frekar á sameiginlegri lóð nema með samþykki beggja húsfélaga og nýrri eignaskiptayfirlýsingu sem taki til skýrrar lóðarskiptingar.

Sjónarmið álitsbeiðenda

Álitsbeiðendur kveða gagnaðila hafa reist pall sem nái einn metra út fyrir skilgreindan sérafnotaflöt íbúðanna, án samþykkis annarra eigenda. Ákveðið hafi verið á sameiginlegum aðalfundi 30. maí 2023 að reka sitthvort húsfélagið fyrir húshluta 1 og 3. Jafnframt hafi verið rætt um að skipta lóðinni formlega með nýrri eignaskiptayfirlýsingu, en þeirri tillögu hafi verið hafnað. Húsfélögin hafi starfað sem aðskilin, þótt húsin standi á sömu óskiptu lóðinni. Ítrekað hafi verið rætt um hvort íbúðir á jarðhæð eigi að fá að stækka sérafnotaflöt sinn um 1 meter, en því hafi verið hafnað.

Sjónarmið gagnaðila

Gagnaðilar kveða mikinn kostnað vera ástæðu þess að lóðinni hafi ekki verið skipt upp með nýrri eignaskiptayfirlýsingunni. Húsfélögin hafi í sitthvoru lagi séð um sinn helming lóðarinnar hvað varði áburðargjöf, vökvun, garðslátt og hirðingu. Einnig hafi hvort húsfélagið haft sinn háttinn á þegar hafi komið að því að setja upp hleðslustöðvar og umhirða um sorptunnuskýli hafi aldrei verið sameiginleg né merking bílastæða. Það eina sem hafi verið sameiginlegt sé snjómokstur á sameiginlegu bílaplani. Samkvæmt fundargerð húsfundar eigenda að G frá 29. apríl 2025 hafi samþykki allra legið fyrir því að eigendur á neðri hæð mættu færa palla sína út um 1,2 metra. Þá hafi góð rök legið fyrir þessari framkvæmd en undir lóðarmörkum liggi regnvatnslögn úr plasti sem komi að þaki hússins við G. Til að þurfa ekki að steypa ofan á lögnina hafi verið ákveðið, líkt og hjá þeim húsum sem séu neðar í götunni og hafi gert slíkt hið sama, að fara út um þessa breidd. Með þessu sé verið að koma í veg fyrir að steypa ofan á lögnina. Þá þurfi ekki samþykki eigenda að F til að taka ákvarðanir um eignarhluta sem samþykki liggi fyrir um að hvort húsfélag fyrir sig annist.

III. Forsendur

Aftan við íbúðir á jarðhæð fylgja sérafnotafletir þar sem eigendur hafa reist palla, en stærð sérafnotaflatanna er skilgreind í eignaskiptayfirlýsingu. Ágreiningur snýst um hvort gagnaðilum hafi verið heimilt að reisa pall sem nær út fyrir sérafnotaflötinn og þar með inn á sameignarhluta lóðarinnar.

Gagnaðilar byggja málatilbúnað sinn á því að annars vegar eigendur að F (þrír eignarhlutar) og hins vegar eigendur að G (þrír eignarhlutar) starfi innan sitthvors húsfélagsins um lóðina þar sem henni hafi verið skipt í tvennt með samkomulagi eigenda allra. Eignaskiptayfirlýsingin hafi þó ekki verið uppfærð með hliðsjón af þessu samkomulagi enda sé það kostnaðarsamt. Þannig hafi allir eigendur að G samþykkt stækkun pallsins út fyrir sérafnotaflötinn. Kærunefnd bendir á að ákvæði fjöleignarhúsalaga eru ófrávíkjanleg og geta eigendur því ekki skipt hinni sameiginlegu lóð svo bindandi sé án uppfærslu á eignaskiptayfirlýsingu. Verður því að miða við að lóðin sé sameiginleg og óskipt við úrlausn málsins.

Ákvæði 35. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hefur að geyma ákvæði um takmarkanir á rétti til hagnýtingar sameignar. Segir þar í 4. mgr. að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn eða sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki sitt. Með hliðsjón af þessu ákvæði telur kærunefnd að stækkun palls út fyrir sérafnotaflöt gagnaðila sem nær út á sameiginlega lóð þurfi samþykki allra eigenda, þ.e. bæði eigenda að F og G. Að þessu virtu er fallist á kröfur álitsbeiðenda í lið 1 og 2 en ekki þykir ástæða til að fallast sérstaklega á kröfu þeirra í lið 3, enda er hún almennt orðuð og nær út fyrir ágreiningsefnið sem er undir í málinu.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðenda í lið 1 og 2.

Kröfu álitsbeiðenda í lið 3 er hafnað.

 

Reykjavík, 3. febrúar 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson