Mál nr. 114/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 2. mars 2026

í máli nr. 114/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 300.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 5. september 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 24. september 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 25. september 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 30. september 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2025 til 30. júní 2025 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa skilað íbúðinni 23. júlí 2025 og varnaraðili fyrst gert óformlega kröfu um bætur vegna skemmda á borði í byrjun ágúst, sem sóknaraðil hafi hafnað 5. þess mánaðar. Samkvæmt 40. gr. húsaleigulaga hafi varnaraðili haft fjórar vikur frá 5. ágúst til að vísa málinu til kærunefndar en það hafi hann ekki gert. Í síðari samskiptum hafi varnaraðili bætt við kröfu um rafmagn. Þar sem formleg krafa hafi ekki verið lögð fram innan tilskilins frests og tjónið  svo lítið og borðið nothæft krefjist hann fullrar endurgreiðslu tryggingarfjárins. Sóknaraðili hafi boðið varnaraðila að halda eftir 35.000 kr. af tryggingarfénu vegna skemmdanna en varnaraðili hafi hafnað því.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa upplýst sóknaraðila 27. júlí 2025 að hann þyrfti að fá fagmann til að skoða skemmdirnar á borðinu. Þann 31. sama mánaðar hafi mat tiltekins fyrirtækis legið fyrir um að ólíklegt væri að hægt yrði að laga það. Í framhaldinu hafi varnaraðili boðið sóknaraðila tvo valkosti, annars vegar að leyfa viðgerðartilraun og hins vegar að kaupa nýtt borð og mætti sjálfur selja hið gamla. Þannig hafi varnaraðili þegar brugðist við og innan fjögurra vikna frestsins. Myndir af borðinu sýni skemmdir sem séu greinilega umfram eðlileg slit og krefjist viðgerðar eða endurnýjunar. Þá liggi fyrir samskipti sem sýni að sóknaraðili hafi viðurkennt að borðið hafi orðið fyrir skemmdum og hann kvaðst hafa skammað manneskjuna sem hafi valdið því. Auk þess hafi sóknaraðili ekki gert upp rafmagn fyrir leigutímann, en í leigusamningi hafi skýrt komið fram að rafmagn skuli greiðast af honum. Um sé að ræða smart mæli þar sem notkun sé skráð mánaðarlega og reikningur byggi þannig á raunnotkun. Það skipti því ekki máli þótt byrjunarstaða mælis hafi ekki verið skráð í leigusamning.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

V. Athugasemdir varnaraðila          

Í athugasemdum varnaraðila segir að sóknaraðili hafi boðið varnaraðila 35.000 kr. þann 5. ágúst 2025. Í framhaldi af því hafi varnaraðili haft samband við fleiri fyrirtæki til að fá betri yfirsýn og fengið tilboð sem sóknaraðili hafi fengið sent 2. september 2025 en þar hafi hann í síðasta skipti reynt að ná samkomulagi við hann. Hann hafi lagt fram þau tilboð sem hann hafði fengið og boðið sóknaraðila að leggja fram betri tilboð frá viðurkenndum aðilum með tveggja vikna fresti. Það hafi verið eðlilegt næsta skref hjá varnaraðila, enda höfðu þeir ekki náð samkomulagi. Áður en sá frestur hafi runnið út hafi varnaraðili fengið tölvupóst frá kærunefndinni.

VI. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 300.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili heldur tryggingarfénu eftir vegna skemmda sem hafi orðið á borði sem og vegna ógreidds rafmagnskostnaðar.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma lauk 23. júlí 2025 og skilaði sóknaraðili varnaraðila íbúðinni þann dag. Samkvæmt gögnum málsins gerði varnaraðili þegar kröfu um að ganga að tryggingarfénu vegna skemmda á borði en ljóst er af samskiptum aðila 31. júlí sem og 5. ágúst að sóknaraðili féllst ekki á þessa kröfu varnaraðila og að ágreiningur væri um bótaskyldu hans. Bar varnaraðila þannig í síðasta lagi innan fjögurra vikna frá 5. ágúst að bera þennan ágreining undir kærunefnd eða dómstóla, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, enda hafði sóknaraðili þá ítrekað tilkynnt varnaraðila skriflega að hann féllist ekki á kröfuna. Þar sem varnaraðili gerði það ekki ber þegar af þeirri ástæðu að hafna þessari kröfu hans í tryggingarféð.

Varnaraðili nefndi einnig í samskiptum aðila 5. ágúst að það þyrfti að greiða 42.709 kr. vegna rafmagnsnotkunar fyrir umrædda mánuði. Ekki verður ráðið að sóknaraðili hafi tekið sérstaka afstöðu til þessarar kröfu fyrr en í kæru sinni til kærunefndar, dags. 5. september 2025. Í leigusamningi aðila segir að rafmagn greiðist af sóknaraðila en á grundvelli 23. gr. a. húsaleigulaga greiðir leigjandi rafmagnskostnað í hinu leigða húsnæði og ber honum að tilkynna viðeigandi veitustofnunum að hann sé nýr notandi. Kærunefnd telur að þótt ekkert bendi til þess að varnaraðili hafi gengið á eftir þessari kröfu sinni fyrr en tæplega tveimur vikum eftir að leigutíma lauk eða 5. ágúst 2025, verði ekki litið svo á að hann hafi sýnt af sér tómlæti við innheimtu kröfunnar, enda var um að ræða stuttan leigutíma sem hófst 1. janúar 2025 og skýr gögn liggja fyrir um rafmagnsnotkunina og fjárhæð kostnaðar vegna hennar. Verður því að fallast á að varnaraðila sé heimilt að ráðstafa 42.709 kr. af tryggingarfénu vegna rafmagnsnotkunar.

Að framangreindu virtu ber varnaraðila að skila sóknaraðila eftirstöðvum tryggingarfjárins að fjárhæð 257.291 kr., ásamt vöxtum af 300.000 kr., sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi er tryggingarfé var lagt fram til þess dags er fjórar vikur voru liðanar frá skilum húsnæðisins, en með dráttarvöxtum af 257.291 kr. samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags. Þar sem íbúðinni var skilað 23. júlí 2025 reiknast dráttarvextir frá 21. ágúst 2025.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 257.291 kr. ásamt vöxtum af 300.000 kr., sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram, til 21. ágúst en með dráttarvöxtum af 257.291 kr. samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

 

Reykjavík, 2. mars 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson