02 mars 2026
/
Mál nr. 94/2024 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 94/2024
Fjöldi húsfélaga. Endurrit fundargerða. Upplýsingar sem stjórn húsfélaga ber að veita.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 3. september 2024, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B. Húsfélagið C hefur einnig látið málið til sín taka með vísan til þess að málið varði hagsmuni þess og stóðu félögin sameiginlega að greinargerð og athugasemdum til nefndarinnar. Fallist er á að málið varði að hluta hagsmuni Húsfélagsins C og verða félögin því hér eftir sameiginlega nefnd gagnaðilar nema annað sé tekið fram.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 22. október 2024, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 31. október 2024, athugasemdir gagnaðila, mótteknar 14. nóvember 2024, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. nóvember 2024, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 2. mars 2026.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Málið varðar fjöleignarhúsin að D og E sem standa á sameiginlegri lóð þar sem samtals eru fjórir matshlutar. Matshluti 1 er húsið að D, alls sex eignarhlutar, matshluti 2 er húsið að E, alls níu eignarhlutar, matshluti 3 er bílskúr, alls fjórir eignarhlutar, og matshluti 4 er bílskúr, alls fimm eignarhlutar. Af gögnum málsins verður ráðið að allir fjórir eignarhlutar í matshluta 3 séu í eigu eigenda hússins að D en þrír eignarhlutar í matshluta 4 séu í eigu eigenda þess húss en tveir eignarhlutar í þeim matshluta séu í eigu eigenda hússins að E. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsinu að E auk þess sem hann á eignarhluta í matshluta 4. Gagnaðilar eru sem fyrr segir Húsfélögin D og E.
Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu eftirfarandi:
- Að viðurkennt verði að við F sé eitt húsfélag starfandi fyrir hvern matshluta og eitt fyrir sameiginlega lóð, þar með talin bílastæði, samanlagt fimm húsfélög.
- Að viðurkennt verði að gagnaðila, Húsfélaginu B, sé óheimilt að safna gögnum um það sem heyri undir önnur húsfélög á lóðinni.
- Að viðurkennt verði að gerð og meðferð fundargerðar aðalfundar gagnaðila, Húsfélagsins B, 29. apríl 2024 hafi ekki verið í samræmi við 64. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
- Að viðurkennt verði að stjórn gagnaðila, Húsfélagsins B, hafi gerst brotleg við 64. gr. laga um fjöleignarhús með því að hafa ekki afhent staðfest endurrit fundargerðar aðalfundar ársins 2024 og stjórnarfunda síðustu tveggja ára, auk þess að hafa ekki afhent upplýsingar um kennitölur stjórnarmanna og netfang ritara.
- Að viðurkennt verði að gagnaðili, Húsfélagið B, hafi brotið gegn 6. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús og að honum beri að veita með skriflegum hætti allar upplýsingar sem hann kveðist hafa undir höndum um kvartanir á hendur álitsbeiðanda þannig að ljóst verði hver bar fram kvörtun, vegna hvaða athæfis, á hendur hverjum og öll fylgigögn. Þetta gildi jafnframt um meintar kvartanir sem hafi verið mótteknar þótt þær hafi ekki heyrt undir gagnaðila, Húsfélagið B. Einnig þurfi að svara þeim atriðum sem komi fram í 3. tölul. í tölvupósti til gagnaðila 1. júlí 2024.
- Að viðurkennt verði að sameiginlegur húsfundur gagnaðila 21. október 2024 hafi verið ólögmætur.
Gagnaðilar krefjast þess aðallega að kröfum álitsbeiðanda verði vísað frá en til vara að þeim verði hafnað. Þá gera gagnaðilar eftirfarandi kröfur:
- Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé óheimilt að leggja/geyma húsbíl sinn á sameiginlegri lóð húsanna.
- Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé óheimilt að leggja bifreið fyrir framan bílskúr sinn og ekki sé um sérafnotaflöt hans að ræða.
- Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé óheimilt að leggja fleiri en tveimur bílum að jafnaði á bílastæðum á lóð.
Álitsbeiðandi kveður að á lóðinni við F séu fjórir matshlutar þar sem matshluti 1 sé D, matshluti 2 sé E, matshluti 3 og 4 séu hvor um sig fjórir bílskúrar. Tveir bílskúranna séu í eigu íbúa í Akralandi 3 og sjö þeirra séu í eigu íbúa í D. Á lóðinni séu allt að 47 bílastæði, þar af níu í bílskúrum og fimm á sérafnotareitum við matshluta 4.
Ágreiningur snúist einkum um neitun gagnaðila, Húsfélagsins B, á því að veita álitsbeiðanda upplýsingar um kvartanir sem hann hafi sagst hafa undir höndum. Sú neitun feli í sér brot á 6. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Að sögn gagnaðilans séu kvartanirnar fjölmargar og endalausar og snúist um flest það sem skiptar skoðanir geti verið um í fjöleignarhúsum, þar á meðal séu víst fjölmargar kvartanir vegna bílastæðamála sem álitsbeiðandi telji að heyri ekki undir gagnaðila heldur lóðarfélagið. Einnig sé ágreiningur vegna neitunar gagnaðila um að afhenda álitsbeiðanda staðfest endurrit fundargerða, fundargerða stjórnarfunda og tilgreindar upplýsingar um stjórnarmenn. Aðalfundur hafi verið haldinn 29. apríl 2024 en álitsbeiðandi og maki hans hafi ekki mætt. Fundargerð hafi borist en verið á .docx sniði, sem sé vafasamt þegar hægt sé að senda þær með öruggari hætti, til dæmis PDF sniði. Álitsbeiðandi hafi ítrekað óskað eftir staðfestu endurriti frá formanni gagnaðila en verið neitað um það. Gagnaðili haldi bókahald utan um meintar kvartanir á hendur álitsbeiðanda og hafi neitað honum um aðgang að þeim. Þetta séu gögn sem fjalli um álitsbeiðanda en séu í vörslu gagnaðila. Því sé honum ekki stætt á því að neita að afhenda álitsbeiðanda þau. Farið sé fram á að viðurkennt verði að eigendur eigi fullan og óskoraðan rétt til að skoða öll gögn gagnaðila þegar þeim henti. Gagnaðila sé óheimilt að halda upplýsingum um eigendur án þess að kynna þær fyrir þeim og láta afrit í té, sbr. 6. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús.
Álitsbeiðandi telur að eitt húsfélag sé fyrir hvern matshluta og hið fimmta sé fyrir sameiginlega lóð, þar með talin bílastæði.
Gagnaðilar kveða fjöleignarhúsin D og E standa á sameiginlegri lóð. Í húsi nr. 1 séu sex íbúðir en húsi nr. 3 séu níu íbúðir. Þá standi tvö bílskúrshús á lóðinni, með samtals níu bílskúrum sem séu í eigu eigenda íbúða í báðum húsum. Margir íbúar húsanna hafi búið þar lengi og hafi skapast þar gott samfélag, þar sem íbúar hafi hjálpast að við að halda lóðinni snyrtilegri, moka snjó og sinna viðhaldi. Samskipti hafi í árafjölda gengið snurðulaust fyrir sig.
Sérinngangur sé að flestum íbúðum en íbúar deili ruslageymslum og geymslugöngum. Þá séu bílastæði óskipt á sameiginlegri lóð en ætla megi að 26-28 bílar rúmist á bílastæðunum, eins og þau hafi verið nýtt, með því að lagt sé meðfram suðurhlið stóra bílastæðisins norðanmegin við íbúðarhúsin, þar sem sé þinglýst kvöð um bílastæði, meðfram vesturenda stæðisins og til hliðar við og milli bílskúrshúsanna tveggja. Þá sé pláss fyrir 2-3 bíla á litlu stæði sunnan við húsin. Það sé af og frá að á lóðinni séu 47 bílastæði, líkt og greini í álitsbeiðni. Þá séu engir sérafnotareitir við bílskúra (matshluta 3 og 4) eins og haldið sé fram í álitsbeiðni, hvorki í þinglýstum heimildum né samkvæmt eðli máls, en að því verði nánar vikið síðar. Engu að síður hafi 26-28 bílar rúmast á stæðinu, sem hafi dugað vel þeim fimmtán íbúðum sem séu á lóðinni, enda flestar íbúðir með 1-2 bíla á sínum snærum og þar til álitsbeiðandi hafi flutt í húsið hafi enginn geymt þar tengivagna, ferðabíla eða þess háttar. Íbúar hafi komið sér saman um með óformlegum hætti fyrir nokkrum árum hvaða íbúð legði á hvaða svæði og hvaða svæði væru ætluð fyrir gesti og engin ágreiningur orðið um þetta. Nýverið hafi reglur hér um verið formfestar þar sem húsreglur hafi verið samþykktar á húsfundi 21. október 2024.
Haustið 2022 hafi álitsbeiðandi keypt íbúð sína á jarðhæð til vinstri, en skemmst sé frá því að segja að samfélagið í Akralandi hafi tekið miklum breytingum við það.
Fljótlega hafi birst fyrstu merki um yfirgang nýrra eigenda með þeim hætti að álitsbeiðandi hafi byrjað að leggja fjórum til fimm bifreiðum á suðurlegginn fyrir framan hús nr. 3. Þá hafi hann vanið sig á að hafa tæpa breidd á milli bíla sinna. Honum hafi fljótlega verið bent á, að auk þess sem hann hafi verið með of marga bíla á stæðinu, þá væri nauðsynlegt að leggja þéttar svo fleiri kæmust fyrir. Smám saman hafi samskipti við álitsbeiðanda, umgengni við bíla íbúa sem lagt hafi verið á suðurlegg stæðisins, og ýmis háttsemi álitsbeiðanda sem ekki heyri beinlínis undir kærunefnd húsamála, valdið því að íbúar forðist nú að leggja við hlið bíla hans.
Niðurstaðan sé sú að álitsbeiðandi sé oft og iðulega með fjóra til fimm bíla við suðurlegg bílastæðisins. Auk eigin bíla álitsbeiðanda hafi þar staðið utanaðkomandi bílar sem sumir hverjir hafi verið í viðgerð og viðhaldi í bílskúr álitsbeiðanda. Þá sé nauðsynlegt að taka fram að álitsbeiðandi hafi haft stóran húsbíl staðsettan á framangreindum suðurlegg bílastæðisins, beint fyrir utan Akraland 3, stóran hluta úr ári hverju, að mestu óhreyfðan.
Af þessari háttsemi álitsbeiðanda sé ljóst að hann gangi á rétt annarra eigenda, sem deili með honum bílastæðinu, enda geti hvorki allar íbúðir lagt fjórum til fimm bifreiðum á stæðinu, né heldur haft þá alla upp við íbúðahúsið. Margoft hafi verið gerðar við þetta munnlegar athugasemdir við álitsbeiðanda, sem venjulega svari engu, gangi í burt og krefjist tölvupóstsamskipta. Þá hafi gagnaðili einnig sent honum skriflegar athugasemdir. Álitsbeiðandi hafi nú einnig tekið upp á því að leggja einum bíla sinna fyrir utan bílskúr sinn, sem þrengi verulega að akstri úr bílastæðum við suðurlegginn og allri umferð um bílastæðið.
Vegna krafna álitsbeiðanda almennt þá hafi hann ekki sótt húsfund 29. apríl 2024 en krafist þess að stjórn gagnaðila veiti nánari upplýsingar um það hver hafi sagt hvað á fundinum og að fundargerð sé send honum með hvaða hætti sem hann telji þóknanlegan. Álitsbeiðandi geti ekki reist kröfur sína hér um á ákvæðum fjöleignarhúsalaga og að erindið eigi ekki undir kærunefnd húsamála, enda ekki til staðar ágreiningur sem eigi undir valdsvið nefndarinnar. Hvað varði kvartanir gegn álitsbeiðanda þá hafi háttsemi hans gagnvart öðrum íbúum í húsunum tveimur, og einkum þeim sem gert hafi athugasemdir við háttsemi hans, verið þannig að formaður gagnaðila muni ekki nafngreina sérstaklega þá einstaklinga sem yfir honum hafi kvartað. Það megi þó upplýsa að mikill meirihluti íbúa hafi kvartað yfir honum. Í stað þess að þrjóskast við að fá uppgefin nöfn þeirra sem hafi kvartað yfir honum ætti álitsbeiðandi fremur að líta í eigin barm, bregðast við kvörtunum vegna gelts frá hundi og hávaða frá píanói og leggja bifreiðum þannig að það valdi ekki öðrum ama.
Vegna fyrstu kröfu álitsbeiðanda sé óumdeilt að D og E séu sitthvort fjöleignarhúsið. Húsfélög séu til í öllum fjöleignarhúsum í krafti fjöleignarhúsalaga, sbr. 56. gr. þeirra. Með hluta af íbúðum fylgi bílskúrar sem séu þá í sameign sumra en ekki séu sérstök húsfélög vegna bílskúra enda séu þeir hluti af fjöleignarhúsi. Eigendur bílskúranna, sameign sumra, ráði sameiginlegum málefum sínum innan húsfélagdeilda. Þá standi húsin á sameiginlegri lóð og fjöleignarhúsalög geri ráð fyrir að þau gildi um málefni eigenda sem varði hina sameiginlegu lóð. Ekki sé þörf á að stofna sérstakt húsfélag um lóðina en ákvarðanir sem hana varði hafi verið teknar sameiginlega á vettvangi húsfélaganna í C og B. Þar sem enginn ágreiningur sé hér um beri að vísa kröfunni frá.
Vegna annarrar kröfu álitsbeiðanda átti gagnaðilar sig ekki á til hvers álitsbeiðandi sé að vísa. Engum gögnum hafi verið safnað um hann. Krafan snúi ekki að neinum ágreiningi sem falli undir fjöleignarhúsalög og beri að vísa kröfunni frá.
Vegna þriðju kröfu álitsbeiðanda þá hafi hann ekki lögvarða hagsmuni af henni og beri því að vísa henni frá. Þrátt fyrir orðalag 64. gr. laga um fjöleignarhús sé algengt í dag að fundargerðir séu ekki ritaðar í sérstaka fundargerðarbækur og algengur sá háttur að fundargerðir séu sendar á eigendur með tölvupósti að fundi loknum. Engar athugasemdir hafi verið gerðir við fundargerðina af hálfu þeirra sem hafi sótt fundinn eða annarra í húsinu að álitsbeiðanda frátöldum. Engar efnislegar athugasemdir hafi verið gerðar við fundargerðina af hálfu álitsbeiðanda og er efni hennar óumdeilt. Enginn ágreiningur sé um efni fundargerðarinnar og það hafi verið með samþykki allra fundarmanna sem gengið hafi verið frá fundargerð með þessum hætti. Beri því að hafna þessari kröfu álitsbeiðanda.
Fjórða krafa álitsbeiðanda lúti að sama efni og þriðja krafan nema álitsbeiðandi krefjist viðurkenningar þess að stjórn gagnaðila, Húsfélagsins B, hafi gerst brotleg við 64. gr. laga um fjöleignarhús með því að hafa ekki afhent honum staðfest endurrit fundargerðar aðalfundar. Álitsbeiðandi hafi ekki lögvarða hagsmuni af viðurkenningarkröfu þessari sem beri að vísa frá. Þess utan hafi fundarritari húsfundar nú sent álitsbeiðanda undirritaða fundargerð svo enginn ágreiningur sé til staðar sem einnig leiði til þess að vísa beri kröfunni frá. Til vara sé þess krafist að kröfunni verði hafnað. Sá háttur hafi verið hafður á í húsinu að senda fundargerðir á alla með tölvupósti að fundi loknum. Ekki hafi verið gerðar athugasemdir við þetta fyrirkomulag. Þá hafi það verið með samþykki allra fundarmanna sem þetta hafi verið gert í það skipti sem um ræði. Þar sem samkomulag hafi verið hér um geti ekki verið um brot að ræða.
Vegna fimmtu kröfu álitsbeiðanda þá eigi þær upplýsingar sem hann hafi krafið gagnaðila, Húsfélagið Akralandi 3, um ekki undir 6. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús, auk þess sem ekki verði sú skylda lögð á stjórnir gagnaðila að setja á blað allar kvartanir sem borist hafa vegna álitsbeiðanda. Þá sé álitsbeiðandi í villu um að gagnaðili haldi bókhald um kvartanir á hendur honum. Krafa hans eigi ekki undir fjöleignarhúsalög og beri að vísa frá, en til vara hafna.
Vegna krafna gagnaðila þá sé húsbíll álitsbeiðanda stór og mun stærri en hefðbundnar bifreiðar. Húsbíllinn skagi þannig út fyrir stæði auk þess sem hann virðist svo að segja ekkert hreyfður yfir sumartímann og bílastæðið sé í raun nýtt sem geymslustæði undir hann. Álitsbeiðandi noti þannig bílastæðið í öðrum tilgangi en til sé ætlast og honum sé þessi hagnýting óheimil með vísan til 2. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús. Sjá til hliðsjónar álit kærunefndar í máli nr. 8/2020. Munnlegar reglur hafi gilt hér um áratugum saman í húsunum en ákvæði þess efnis sé nú komið í húsreglur húsanna beggja sem samþykktar hafi verið á húsfundi 21. október 2024. Þá hafi álitsbeiðandi neitað að verða við tilmælum um að leggja ekki bifreiðum fyrir framan bílskúr sinn, þar sem hann telji sig eiga sérafnotarétt af svæði fyrir framan bílskúr. Eins og fyrirliggjandi afstöðublað sýni sé ekki gert ráð fyrir bílastæðum framan við bílskúra en gert sé ráð fyrir röð af bílastæðum á móti bílskúrnum. Í dómaframkvæmd hafi við túlkun þess, hvort stæði framan við bílskúr geti talist í séreign í þessu tilliti, verið litið til þess hvort unnt sé að leggja bifreið fyrir framan skúrinn svo bagalaust sé fyrir aðra eigendur. Eins og afstöðumynd sýni sé mjög þröngt að keyra á milli bifreið sem lagðar séu í skilgreind bílastæði á lóðinni annars vegar og bifreiðar sem lagt sé fyrir framan skúrinn á móti. Nýverið hafi lögregla verið kölluð til vegna þess að gestkomandi hafi ekki komist út af bílastæðinu þar sem ekki hafi verið unnt að aka milli bifreiða álitsbeiðanda sem annars vegar hafi verið lagt framan við bílskúr hans og hins vegar bílastæðis þar á móti og álitsbeiðandi neitað að verða við beiðni um að færa bílinn. Bifreiðar, sem lagt sé fyrir framan bílskúra, tálmi þannig aðgengi að bílastæðunum og því geti álitsbeiðandi ekki leitt rétt sinn af eðli máls. Sé því krafist viðurkenningar á því að honum sé óheimilt að leggja bifreið framan við bílskúr hans.
Gagnaðilar krefjist jafnframt viðurkenningar á því að álitsbeiðanda beri að virða áður óskrifaðar reglur um nýtingu bílastæða sem nú hafi verið formfestar með samþykki húsreglna á húsfundi 21. október 2024. Fimmtán íbúðir séu um 26-28 bílastæði og það segi sig sjálft að álitsbeiðandi geti ekki tekið 3-5 stæði undir eigin bíla án þess að ganga verulega á hagnýtingarrétt annarra í húsinu og hann þurfi að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra íbúa sem eigi lögum samkvæmt jafnan hagnýtingarrétt.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að frá því að hann og maki hans hafi sagt að svokallað heiðursmannasamkomulag væri ekki réttur háttur á ráðstöfun bílastæða hafi þau ekki fengið frið fyrir ofsóknum, ofbeldi og alls kyns ósannindum. Álitsbeiðandi hafi margoft bent öðrum eigendum á að hann vilji hafa öll samskipti skrifleg. Þá lýsir hann nánar erfiðum samskiptum við aðra eigendur. Álitsbeiðandi kveður það uppspuna að hann sé með fjóra, fimm eða sex bíla í stæðunum, auk þess að vera með marga bíla í viðgerðum á bílastæðinu.
Augljós ágreiningur sé um fyrstu kröfu álitsbeiðanda þar sem hann telji að húsfélögin eigi að vera fimm en gagnaðili tvö. Krafa álitsbeiðanda standi, enda uppfylli bílskúrslengjur í matshlutum 3 og 4 þau skilyrði sem séu sett fram í lögunum. Eignaraðild að skúrunum sé ekki bundin við sérstakt íbúðarhús. Þeir séu í sér matshlutum og hver og einn með sitt fastanúmer. Í eignaskiptayfirlýsingu sé tiltekið eignarhlutfall í lóð fyrir hvern bílskúr, sem tryggi jafnvel þeim sem eingöngu eigi bílskúr atkvæðisrétt á fundnum um málefni lóðar. Önnur krafa álitsbeiðanda byggi á því að húsfélag sem ekki fari með málefni lóðar sé að búa til/safna upplýsingum um málefni lóðar. Krafa þrjú standi. Vegna kröfu fjögur séu lögin skýr um rétt eiganda til að fá staðfest endurrit fundargerðar. Beðið hafi verið um það 16. júlí 2024 og loks 22. október sama ár hafi borist plagg með ólæsilegri undirskrift. Eðlilegt sé að óska eftir áliti kærunefndar þar sem þessi seinagangur hafi jafngilt neitun. Vegna kröfu fimm sé aðgangur eigenda hvergi í lögum takmarkaður við upptalningu gagnaðila. Sé gagnaðila ekki skylt að halda utan um kvartanir og/eða heldur beri þær fram sé opið fyrir rógburð og meiðandi ummæli án þess að fórnarlömb geti tekið til varna.
Álitsbeiðandi gerir að auki kröfu um viðurkenningu á því að hinn sameiginlegi húsfundur 21. október 2024 verði lýstur ólögmætur. Til vara sé farið fram á að umfjöllun og atkvæðagreiðslur undir lið sex verði metin ólögmæt. Sú umfjöllun hafi að mestu verið um málefni lóðarfélagsins og settar hafi verið reglur sem heyri undir lóðarfélagið og brjóti einnig gegn ákvæðum 33. gr. laga um fjöleignarhús um sameiginleg og óskipt bílastæði. Þrískipt atkvæðagreiðsla um húsreglur geri ekki annað en að valda furðu og ruglingi. Eðlilegt sé að kærunefnd álíti sum ákvæði húsreglnanna ólögmæt gefi niðurstaða hennar tilefni til. Á fundinum hafi einnig verið ráðstafað málefnum sem heyri undir bæði húsfélög bílskúra en þau séu sjálfstæð um innri málefni sín, þar á meðal bílskúrshurðir. Álitsbeiðandi leggi fram spurningu um hvort lögmætt sé að á fund í sex eigenda einu húsfélagi um setningu húsreglna mæti níu utanaðkomandi aðilar sem eigi enga aðkomu og séu í öðru húsfélagi. Val á fundarstað eigi eitt og sér að valda ólögmæti fundarins. Samkvæmt fundarboði hafi hann verið í stigagangi í húshluta nr. 3 og þangað hafi verið boðaðir eigendur fimmtán íbúða, en þar sé augljóslega hvorki næði né pláss til að halda svo stóran fund. Í næsta nágrenni sé nóg af hentugu húsnæði. Ljóst sé að fundarstaðurinn sé ekki hlutlaus á neinn hátt gagnvart fólki sem sitji undir ofsóknum og lygum hússtjórnar og auk þess að flytja fundinn hefði verið eðlilegt í ljósi fyrri samskipta að kalla til utanaðkomandi hlutlausa fundarstjóra og ritara.
Sjónarmið álitsbeiðanda vegna krafna gagnaðila
Vegna fyrstu kröfu gagnaðila séu settar fram einkennilegar fullyrðingar um stærð húsbílsins. Hann sé 5,3 metrar að lengd og 2,1 meter að breidd. Á ljósmynd gagnaðila sjáist bifreið sem sé 4,84 metrar að lengd og 1,85 m að breidd, sem sé gjaldgengur á öllum bílastæðum, 2,2 metrar að breidd. Húsbíllinn sé lítið stærri en gengur og gerist og rúmist vel á bílastæðunum. Ekki sé mögulegt að leggja honum á lóðinni þar sem eigendur að D telji sig eiga plássið á milli bílskúranna samkvæmt einhverju samkomulagi. Þegar bíllinn sé hjá álitsbeiðanda, sem hafi verið í nokkra mánuði yfir sumartímann, hafi hann verið notaður eins og hver annar fjölskyldubíll. Í raun sé það takmörkun á eignarrétti að koma í veg fyrir að álitsbeiðandi geti notað bílinn, en hann sé notaður til að fara í vinnu og sinna öðrum erindum. Við kaup hans á íbúðinni hafi aðgangur að stæði fyrir húsbílinn verið ein forsenda kaupanna. Eins og aðrar íþyngjandi reglur geti ákvæði 11. gr. nýju húsreglnanna ekki gilt afturvirkt fyrir húsbíl sem hafi verið til staðar þegar reglurnar hafi verið settar. Auk þess séu reglan og beiting hennar háð geðþótta, en stjórn húsfélagsins sé heimilt en ekki skylt að beita henni.
Teikning af lóð og bílastæðum sem fylgi lóðarleigusamningi sé ábótavant, en hún sýni lítinn hluta þeirra bílastæða sem séu í raun á lóðinni. Stæði framan við bílskúr álitsbeiðanda sé eðli máls samkvæmt séreign/sérafnotareitur í skilningi 9. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Meira en nóg pláss sé framan við bílskúrinn sem og til að færa bíla þar um kring. Aðgengi að bílastæðum sé ekki skert þótt bifreið sé lagt framan við bílskúrinn.
Ólögmætt sé að setja sérreglu eða almenna reglu um bílafjölda álitsbeiðanda á lóðinni, sbr. 10. gr. húsreglnanna. Um sé að ræða brot gegn 33. gr. laga um fjöleignarhús. Takmörkun og „kvótasetning“ bílastæða sé óheimil án þess að allir lóðareigendur samþykki og þinglýst sé með réttum hætti. Öllum sé heimill aðgangur að bílastæðunum á lóðinni en beita þurfi meðalhófsreglu við íþyngjandi kvaðir eins og ætlaða takmörkun á stæðum. Það sé enginn skortur á bílastæðum við F. Þá kemur álitsbeiðandi með tillögur að því hvernig væri unnt að merkja stæði á lóðinni og greinir frá yfirliti yfir notkun hvers eigenda á bílastæðunum.
Gagnaðili kveður í athugasemdum sínum að samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu séu bílskúrar á lóð tengdir íbúðum í húsunum tveimur og séu því ekki sérstakar fasteignir. Hvað varði sameiginleg málefni þeirra sem eigi bílskúrana beri að leysa úr þeim á vettvangi húsfélagsdeildarinnar en bílskúrarnir séu eftir sem áður hluti af húsunum. Rétt eins og bílageymsla í kjallara geti verið í sameign sumra en sé allt að einu hluti af fasteigninni. Þá séu skorður settar við því í fjöleignarhúsalögum að bílskúrum sé ráðstafað til utanaðkomandi aðila, sbr. 22. gr. laganna.
Gagnaðili kveður vegna kröfu álitsbeiðanda um ólögmæti fundarins í október að hann hafi ekki tilgreint annað en að fundarstaðurinn hafi ekki verið honum samboðinn. Augljóst sé að þetta geti ekki valdið ógildi fundarins. Þá séu húsreglurnar ekki afturvirkar heldur hafi þær tekið gildi og gildi um alla umgengni frá samþykki þeirra.
Hagnýting sameiginlegrar lóðar takmarkist af jafnréttháum rétti meðeigenda til að nýta stæðin. Þá geti ekki verið um ólögmæta reglu að ræða, enda sérstaklega gert ráð fyrir því í 74. gr. laga um fjöleignarhús að húsreglur skuli meðal annars fela í sér reglur um afnot sameiginlegra bílastæða. Þetta sé eðlileg regla sem byggi á sjónarmiði um jafnræði en það segi sig sjálft að ekki geti allir eigendur lagt fleiri en tveimur bifreiðum á bílastæðinu.
III. Forsendur
Krafa álitsbeiðanda í lið I
Óumdeilt er að í krafti ákvæða laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús eru til húsfélög fyrir sitthvort fjöleignarhúsið að Akralandi 1 og 3.
Ákvæði laganna gilda um sameiginleg málefni húsanna, svo sem sameiginlega lóð þeirra, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Sú ályktun verður þó hvorki dregin af ákvæðum síðastnefndrar málsgreinar né öðrum ákvæðum laganna að eigendum sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa sé skylt að stofna svokallað lóðafélag um sameiginleg málefni, þótt slíkt sé þeim frjálst að gera, heldur geta þeir ráðið til lykta þessum málefnum á sameiginlegum fundum að gættum ákvæðum laganna eftir því sem við getur átt, eins og gögn málsins gefa til kynna að nú þegar sé gert. Verður því ekki fallist á málstað álitsbeiðanda um að til sé húsfélag fyrir sameiginlega lóð húsanna að Akralandi 1 og 3 eða að skylt sé að stofna félag um hana.
Eins og nánar er rakið í upphafi II. kafla hér að framan standa á sameiginlegri lóð húsanna að Akralandi 1 og 3 tveir bílskúrar, annars vegar matshluti 3, sem samanstendur af fjórum eignarhlutum í eigu eigenda hússins að D, og hins vegar matshluti 4, sem samanstendur af fimm eignarhlutum, þremur í eigu eigenda hússins að D og tveimur í eigu eigenda hússins að Akralandi 3. Með vísan til þess að allir eigendur matshluta 3 eru eigendur hússins að D fær staðist að hann sé sameign þeirra og þeir ráði einir sameiginlegum málefnum um bílskúrinn á vettvangi húsfélagsdeildar, sem starfar innan Húsfélagsins C, sbr. 76. gr. laga nr. 26/1994 og álit kærunefndar 4. mars 2004 í máli nr. 49/2003. Sjálfstætt húsfélag starfar því ekki um matshluta 3. Á hinn bóginn eru eigendur matshluta 4 bæði eigendur húsanna að D og E en ekki samræmist 76. gr. laganna, sbr. 2. mgr. 56. gr. þeirra, að eigendur tveggja fjöleignarhúsa eigi aðild að sama húsfélagi eða deild innan þess. Þar sem leggja verður til grundvallar að bílskúrinn í matshluta 4 sé sjálfstætt fjöleignarhús er eðlilegra og hagkvæmara að sérstakt húsfélag starfi um hann, sbr. álit kærunefndar 15. janúar 2020 í máli nr. 95/2019. Hvað matshluta 3 varðar er þess að geta að í eignaskiptayfirlýsingu hans, sem var innfærð til þinglýsingar 20. júní 2022, kemur fram að bílskúrar í honum séu ekki sérstakar fasteignir en nefndin telur það ekki hafa áhrif á framangreinda niðurstöðu um matshluta 4, sbr. til hliðsjónar dóm Landsréttar 20. nóvember 2020 í máli nr. 435/2019. Verður því fallist á með álitsbeiðanda að húsfélag sé til fyrir matshluta 4 en málstað hans hafnað um að til sé húsfélag fyrir matshluta 3.
Samkvæmt öllu framangreindu verður I. kröfulið álitsbeiðanda hafnað.
Krafa álitsbeiðanda í lið II
Samkvæmt II. kröfulið álitsbeiðanda krefst hann þess að viðurkennt verði að gagnaðila, Húsfélaginu Akralandi 3, sé óheimilt að safna gögnum um það sem heyri undir önnur húsfélög á lóðinni. Af hálfu gagnaðilans hefur verið vísað til þess að gögnum sé ekki safnað um álitsbeiðanda og ekki sé ljóst til hvers álitsbeiðandi vísi. Nefndin telur að hvorki verði ráðið af álitsbeiðni né síðari athugasemdum álitsbeiðanda hvaða ágreining við gagnaðila þessi kröfuliður varðar en í 80. gr. laga nr. 26/1994 og 8. gr. reglugerðar nr. 1355/2019 um kærunefnd húsamála er áskilið að erindi til nefndarinnar séu skýr um ágreiningsefni. Verður kröfulið þessum því vísað frá nefndinni, sbr. 12. gr. reglugerðarinnar.
Kröfur álitsbeiðanda í liðum III og IV
Samkvæmt III. og IV. kröfulið álitsbeiðanda fer hann fram á að viðurkennt verði að gagnaðili, Húsfélagið B, hafi brotið gegn ákvæðum 64. gr. laga nr. 26/1994 með því hvernig staðið var að gerð tilgreindra fundargerða. Hvorki af álitsbeiðninni né síðari athugasemdum álitsbeiðanda verður þó ráðið að hann vefengi réttmæti fundargerðanna, sem hann hefur fengið sendar frá gagnaðilanum, eða lögmæti ákvarðana á téðum fundum. Að þessu leyti fela kröfurnar því í sér fræðilegar spurningar en ekki er hlutverk nefndarinnar að fjalla um slíkar kröfur, sbr. 4. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 1355/2019.
Í niðurlagi IV. kröfuliðar álitsbeiðanda fer hann fram á að lögbrot gagnaðilans verði viðurkennd með því að ekki hafi verið afhentar upplýsingar um kennitölur stjórnarmanna og netfang ritara. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að nokkuð sé á huldu um hverjir sitji í stjórn húsfélagsins eða að álitsbeiðandi eigi í vandkvæðum með að koma erindum sínum á framfæri við hana eða fá svör frá henni. Tilgangur þessa kröfuliðar og samhengi hans við ágreiningsefni sem eiga undir hlutverk nefndarinnar er ekki ljóst. Í öllu falli verður ekki ráðið að þessi beiðni álitsbeiðanda hafi hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins, sbr. 2. mgr. 8. gr. fyrrnefndrar reglugerðar.
Með vísan til framangreindra ástæðna verður þessum kröfuliðum vísað frá nefndinni.
Krafa álitsbeiðanda í lið V
Í V. kröfulið álitsbeiðanda felst að hann fer fram á að gagnaðili, Húsfélagið B, veiti honum skriflegar upplýsingar um kvartanir yfir honum en af gögnum málsins verður ráðið að tilefni þessarar kröfu sé bókun í fundargerð aðalfundar gagnaðila 29. apríl 2024 undir dagskrárliðnum önnur mál um að íbúar hússins hefðu ítrekað kvartað yfir honum af nánar tilgreindum ástæðum. Í tilefni af beiðnum álitsbeiðanda um upplýsingar um þá sem hefðu kvartað yfir honum kom meðal annars fram af hálfu formanns stjórnar gagnaðilans að flestir fundarmenn hefðu gert grein fyrir athugasemdum sem féllu undir bókunina. Þá vísaði hann til þess að málefni húsfélagsins væru rædd á húsfundi og álitsbeiðandi hefði getað tekið þátt í téðum umræðum hefði hann kosið að mæta á fundinn.
Samkvæmt 1. málslið 6. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994 er stjórn skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Þótt réttur eigenda til upplýsinga frá stjórn húsfélags sé ríkur telur nefndin að ekki leiði af ákvæðinu að stjórnarmönnum sé fortakslaust skylt að nafngreina þá eigendur sem leita til hennar með athugasemdir í garð annarra eigenda. Þá verður ekki talið að skylt hafi verið að veita álitsbeiðanda frekari upplýsingar en raun ber vitni um þær umræður sem fóru fram á framangreindum húsfundi, sem hann mætti ekki á. Í því efni athugast að fundargerðin er greinargóð um efni þeirra athugasemda sem eigendur gerðu í garð álitsbeiðanda. Önnur gögn málsins bera einnig með sér að þessum sömu athugasemdum hefur verið komið á framfæri við álitsbeiðanda eftir öðrum leiðum. Verður þessum kröfulið því hafnað.
Krafa álitsbeiðanda í lið VI
Álitsbeiðandi gerir kröfu um viðurkenningu þess að sameiginlegur húsfundur gagnaðila, sem haldinn var 21. október 2024, hafi verið ólögmætur. Kröfu þessa byggir álitsbeiðandi á því að fundurinn hafi verið haldinn í stigagangi í húsinu að E þar sem hvorki sé næði né pláss til að halda svo stóran fund. Engin ákvæði í fjöleignarhúsalögum koma í veg fyrir að eigendur sammælist um að húsfundir skuli haldnir í sameiginlegum rýmum. Þá eru önnur atriði sem álitsbeiðandi nefnir ekki til þess fallin að valdi ólögmæti fundarins. Verður því að hafna þessari kröfu álitsbeiðanda.
Krafa gagnaðila í lið I
Samkvæmt I. kröfulið gagnaðila fara þeir fram á að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé óheimilt að „leggja/geyma“ húsbíl sinn á sameiginlegri lóð húsanna að D og E. Á lóðinni eru bílastæði sameiginleg og óskipt en samkvæmt 8. og 11. gr. húsreglna fyrir C og B frá 21. október 2024, sem settar voru með stoð í 74. gr. laga um fjöleignarhús, er eingöngu heimilt að „geyma skráða bíla í venjulegri notkun“ á bílastæðinu og óheimilt er að geyma húsbíla á því. Samþykkt og setning húsreglna krefst samþykkis einfalds meiri hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi, sbr. 1. tölulið C-liðar 41. gr. laganna, en í 6. tölulið 3. mgr. 74. gr. þeirra kemur fram að í húsreglum skuli meðal annars fjalla um afnot sameiginlegra bílastæða.
Samkvæmt gögnum málsins er um að ræða ökutæki af tegundinni Dodge B-350. Líkt og álitsbeiðandi byggir á verður því ekki talið að um sé að ræða hefðbundinn húsbíl, heldur bifreið sem hefur verið breytt til notkunar í svipuðu skyni. Þá hefur álitsbeiðandi andmælt staðhæfingum gagnaðila um að ökutækið sé óhreyft um langa hríð á bílastæði og vísað til þess að bifreiðin sé notuð sem hver önnur fjölskyldubifreið.
Í ljósi ofangreinds verður að líta svo á að krafa gagnaðila um að álitsbeiðanda sé óheimilt að „leggja/geyma“ bifreið sem þessari á sameiginlegu og óskiptu bílastæði feli í sér verulega breytingu á hagnýtingu og afnotum sameignar sem krefjist samþykkis allra eigenda, sbr. 7. tölulið A-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús og til hliðsjónar álit kærunefndar 18. september 2023 í máli nr. 51/2023. Þótt bifreiðin kunni að vera stærri en hefðbundnar fólksbifreiðar og skagi að einhverju leyti út fyrir mörk bílastæðis breytir það ekki þessari niðurstöðu að teknu tilliti til atvika málsins. Ekki liggur fyrir að notkun bifreiðarinnar valdi öðrum eigendum sérstöku óhagræði eða hindri aðgengi þeirra að sameiginlegum svæðum, og álitsbeiðandi kveður að hún sé notuð sem venjulegt farartæki til daglegs aksturs en ekki til langvarandi geymslu. Þessum kröfulið gagnaðila verður því hafnað.
Krafa gagnaðila í lið II
Í 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús segir að til séreignar fjöleignarhúss teljist hluti lóðar, til dæmis bílastæði sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr. Íbúð álitsbeiðanda fylgir eignarhluti í bílskúr. Teikningar af lóðinni gera ekki ráð fyrir bílastæðum framan við bílskúrana og eins og hér háttar til telur kærunefnd þess utan að vegna þrengsla sé ekki unnt að fallast á með álitsbeiðanda að eigendum sé heimilt að leggja bifreiðum framan við bílaskúra sína. Verður því fallist á þessa kröfu gagnaðila.
Krafa gagnaðila í lið III
Samkvæmt 1. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús ber eigendum skylda til að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu sameignar og fara í hvívetna eftir löglegum reglum og ákvörðunum húsfélagsins varðandi afnot hennar. Á grundvelli 34. gr. sömu laga hafa allir eigendur jafnan hagnýtingarrétt á sameign þótt hlutfallstölur séu misháar. Þá segir í 10. gr. fyrrnefndra húsreglna að með vísan til jafnræðissjónarmiða fjöleignarhúsalaga sé íbúum hverrar íbúðar óheimilt að leggja fleiri en tveimur bílum að jafnaði á bílastæði.
Gagnaðili gerir kröfu um viðurkenningu þess að álitsbeiðanda sé óheimilt að leggja fleiri en tveimur bifreiðum að jafnaði á sameiginlegum bílastæðum og tekur fram að fimmtán eignarhlutar deili með sér 26-28 bílastæðum. Að teknu tilliti til upplýsinga um fjölda bílastæða og íbúða svo og fyrirliggjandi upplýsinga um fjölda bifreiða sem álitsbeiðandi hefur á köflum lagt á hinni sameiginlegu lóð telur kærunefnd að gagnaðilum hafi verið heimilt að samþykkja framangreinda reglu. Hér ekki um að ræða eiginlega skiptingu á bílastæðunum, líkt og álitsbeiðandi byggir á, heldur reglu til að tryggja jafnan hagnýtingarrétt eigenda allra á sameigninni. Reglan felur ekki í sér varanlega eignarréttarlega tilfærslu eða skiptingu á bílastæðum, sem krefðist samþykkis allra eigenda, heldur er hún málefnaleg stjórnunarregla sett í því skyni að tryggja þann jafna hagnýtingarrétt sem öllum eigendum er tryggður í 34. gr. laganna. Í ljósi fjölda stæða og íbúða telst reglan sanngjörn og nauðsynleg. Verður því fallist á þessa kröfu gagnaðila.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Kröfum álitsbeiðanda í liðum II til IV er vísað frá kærunefnd. Það er álit nefndarinnar að öðrum kröfum hans beri að hafna.
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur gagnaðila í liðum II og III en hafna kröfu þeirra í lið I.
Reykjavík, 2. mars 2026
Sigurlaug Helga Pétursdóttir
Þorvaldur Hauksson Eyþór Rafn Þórhallsson