Mál nr. 128/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 16. mars 2026

í máli nr. 128/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 590.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 9. október 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags.  5. febrúar 2026.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 29. apríl 2024 til 29. apríl 2025 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D. Leigutíma lauk 1. desember 2024 samkvæmt samkomulagi aðila. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa skilað íbúðinni 30. nóvember 2024 í góðu ástandi og engin krafa hafi verið gerð í tryggingarféð. Þrátt fyrir ítrekaðar fyrirspurnir hafi sóknaraðili hvorki fengið greiðslu né rökstuðning fyrir því hvers vegna tryggingarféð hafi ekki verið endurgreitt. Varnaraðili hafi ekki fylgt ákvæðum húsaleigulaga um skil tryggingarfjárins og beri því að endurgreiða það að fullu ásamt vöxtum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður tímabundinn og óuppsegjanlegan leigusamning aðila hafa átt að gilda til 29. apríl 2025. Í upphafi leigutíma hafi fyrsti og síðasti mánuður leigutíma verið fyrirframgreiddir.  Sóknaraðili hafi komið að máli við varnaraðila í nóvember 2024 og tilkynnt að hún kæmi ekki til með að geta staðið undir leigugreiðslum þar sem hún hefði hætt með kærasta sínum sem hefði lagt henni til fjármuni fram að því. Í ljósi þessa hafi varnaraðili talið borna von að innheimta leigu út tímabilið, sem hún hafi þó átt rétt til að gera. Því hafi hún leitast við að takmarka tjón sitt í samráði við sóknaraðila og aðilar rætt um hvernig staðið skyldi að brottför hennar. Jólamánuðurinn hafi verið skammt undan og reynslan kennt að vonlaust sé að standa í leigjendaskiptum yfir jólatímabilið. Því hafi staðið til að sóknaraðili yrði kyrr fram á nýtt ár en fljótlega hafi komið í ljós að það hafi verið slæm hugmynd. Mikið ónæði hafi verið af fólki á hennar vegum og óviðkomandi menn komnir með lykla að húsinu. Sömuleiðis hafi sóknaraðili skilið húsið eftir ólæst og skilið eftir lykla að húsinu fyrir fólk á hennar vegum í karmi opins glugga. Af öryggisástæðum hafi þetta verið óásættanlegt. Varnaraðili hafi margbrýnt fyrir sóknaraðila að gæta ýtrasta öryggis og að húsið skyldi alltaf vera læst enda hafi hún búið í sama húsi og gengið um sömu útidyr. Varnaraðili hafi talið öryggi hennar alvarlega ógnað og hún ekki haft löngun til að búa við þetta ástand yfir jólahátíðina. Hún hafi því aftur komið að máli við sóknaraðila og boðið að hún fengi endurgreiddan lokamánuðinn flytti hún út í lok nóvember. Sóknaraðili hafi verið sátt við þær lyktir og endurgreiðsla átt sér stað daginn eftir að hún hafi flutt út. Í kjölfarið hafi varnaraðili rift samninginum á forsendum samningsbrots sóknaraðila.

Varnaraðili hafi endurgreitt sóknaraðila fyrirframgreidda lokamánuðinn samkvæmt samkomulagi 1. desember og hún flutt út daginn eftir. Varnaraðili muni þó halda eftir tryggingunni sem hafi verið lögð fram fyrir efndum á samningum enda skuli uppsagnarfrestur vera að minnsta kosti þrír mánuðir. Varnaraðili hafi gefið eftir einn þeirra mánaða til að lenda málinu í sátt og samlyndi þrátt fyrir augljósa formgalla á „uppsögn“ sóknaraðila.

IV. Niðurstaða           

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 590.000 kr. við upphaf leigutíma. Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Leigutíma lauk 1. desember 2024 samkvæmt samkomulagi aðila. Varnaraðili telur að henni hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu leigubóta enda hafi leigutíma átt að ljúka 29. apríl 2025 samkvæmt leigusamningi aðila. Ljóst er þó af gögnum málsins að það var að tillögu varnaraðila sem leigutíma lauk 1. desember 2024 en hún hefur ekki sýnt fram á að hún hafi haft heimild til að rifta samningi aðila, líkt og málatilbúnaður hennar virðist þó byggjast á. Þar sem ótvírætt samkomulag var um leigulok téðan dag og sóknaraðili skilaði íbúðinni í samræmi við það á varnaraðili ekki rétt til leigubóta eftir þá dagsetningu.

Að framangreindu virtu ber varnaraðila að skila sóknaraðila tryggingarfénu að fjárhæð 590.000 kr., ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi er tryggingarfé var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum húsnæðis til greiðsludags. Þar sem íbúðinni var skilað 1. desember 2024 reiknast dráttarvextir frá 30. sama mánaðar.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 590.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarfé var lagt fram til 30. desember 2024, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

 

Reykjavík, 16. mars 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson