16 mars 2026
/
Mál nr. 46/2025 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 46/2025
Ákvörðunartaka. Umfang framkvæmda. Vanhæfi við ákvörðunartöku.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 31. mars 2025, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið C, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 16. mars 2026.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið D í Reykjavík, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur að eignarhluta á 1. hæð í húshluta nr. 14 en gagnaðili er húsfélagið.
Kröfur álitsbeiðenda eru:
- Að viðurkennt verði að húsfundir sem sameigendur hafi boðað til án samráðs við alla eigendur hafi verið ólögmætir og ekki ályktunarhæfir. Verði talið að þeir hafi verið lögmætir þá séu ákvarðanir fundanna ekki bindandi, meðal annars af því að aldrei hafi legið fyrir hvaða framkvæmdir skyldi ráðast í og engar kostnaðaráætlanir legið fyrir og sérhagsmunum allra annarra eigenda verið leynt.
- Að viðurkennt verði að framkvæmdir sem ráðist var í sumarið og haustið 2022 og fram á árið 2023 hafi allar verið ólögmætar þar sem þær hafi ekki verið samþykktar með réttum hætti samkvæmt fjöleignarhúsalögum, og nú sé komið í ljós að ekki sé víst að þær hafi verið nauðsynlegar fyrir gagnaðila, þótt þær hafi verið nauðsynlegar fyrir einstaka eigendur því nú sé komið í ljós að framkvæmdirnar hafi verið umfangsmeiri, en nokkru sinni hafi legið fyrir að þær yrðu, því þær hafi að hluta til verið í þágu einstakra séreigna og hefðu því átt að greiðast af þeim en ekki gagnaðila. Ráðist hafi verið í viðamiklar framkvæmdir vegna sérhagsmuna einstakra eigenda.
- Að viðurkennt verði að gagnaðila sé skylt að afhenda álitsbeiðendum öll gögn sem tengjast framkvæmdunum, en þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir hafi einungis hluti gagna verið afhentur þeim.
Sjónarmið álitsbeiðenda
Álitsbeiðendur kveða að jafnvel þótt fundir teljist löglega boðaðir hafi aldrei verið teknar ákvarðanir um þær framkvæmdir sem ráðist hafi verið í og aldrei legið fyrir kostnaðaráætlun vegna fyrirhugaðra framkvæmda. Á fundinum, sem einhver ákvörðun hafi mögulega verið tekin á, hafi verið ákveðið að ráðast í „lagfæringar á lögnunum“, sem álitsbeiðendur telji að hafi í engu verið endanleg ákvörðun um framkvæmdir. Engin kostnaðaráætlun hafi legið fyrir og engin lýsing á því hvað fælist í „lagfæringum“ og ljóst að það sem síðar hafi verið gert hafi verið miklu meira en „lagfæringar“.
Framkvæmdir sem gagnaðili hafi ráðist í sumarið 2022 hafi verið ólögmætar þar sem þær hafi aldrei verið samþykktar fyrir fram á húsfundi, aldrei verið greint frá mismunandi sérhagsmunum allra annarra eigenda og aldrei greint frá í hverju framkvæmdirnar hafi átt að felast, án tillits til þess hvort fundarboðanir hafi verið lögmætar.
Misnotkun á gagnaðila, á sjóðum hans, og við reikningsgerð þar sem einhverjir eigendur hafi látið stíla reikninga á gagnaðila þrátt fyrir að þeir hafi átt að vera greiddir af þeim. Í ársbyrjun 2025 hafi komið í ljós að framkvæmt hafi verið í kjallara húshluta nr. 16 í þágu einstakra séreignahluta þeim megin í húsinu. Það hafi aldrei verið kynnt á húsfundum og því vandlega leynt fyrir álitsbeiðendum hvað þarna ætti að gera, til viðbótar við óupplýsta endurnýjun skólplagnar, hafi bæst við einkaframkvæmdir þar sem aðskilnaður sé óljós og/eða enginn í mismunandi verkliðum, og gæti kostnaður hafa fallið á húsfélagið sem í engum tilvikum hafi átt að gera það, þótt framkvæmdin á skólplögn hafi verið samþykkt og lögmæt. Það sem hafi meðal annars verið gert hafi verið að gera mögulegt að koma upp lögnum fyrir eldhús og snyrtingu í séreignarýmum í kjallara og skipta þvottahúsi þannig að þau yrðu tvö, og endurnýjun kalda- og hitavatnslagna.
Ítrekuðum óskum um afhendingu allra reikninga og fylgiskjala (svo sem tímaskýrslna) um allar framkvæmdirnar hafi aldrei verið sinnt að fullu þannig að álitsbeiðendur hafi ekki fengið heildaryfirlit alls kostnaðar, sem gagnaðili hafi tekið á sig. Nákvæmar skýringar á því hvað einstakir eigendur hafi svo verið að endurgreiða gagnaðila hafi heldur ekki fengist. Álitsbeiðendur hafi endað með að greiða hlut síns eignarhluta í framkvæmdunum með fyrirvara.
III. Forsendur
Gagnaðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður því við úrlausn málsins byggt á þeim sjónarmiðum og gögnum sem álitsbeiðendur hafa lagt fyrir nefndina.
Vegna fyrri hluta kröfu álitsbeiðenda í lið I skal þess getið að um er að ræða húsfélag sem samanstendur af fjórum eignarhlutum. Í 1. mgr. 67. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er kveðið á um að þegar um sé að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri sé ekki þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn og fari þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með samkvæmt lögum þessum. Þá er kveðið á um í 2. mgr. sömu greinar að einnig sé heimilt í slíkum húsum að fela einum eiganda að einhverju leyti eða öllu verkefni stjórnar og skuli þá beita ákvæðum laganna um stjórn eftir því sem við eigi um hann. Ekki verður annað ráðið en að starfandi innan gagnaðila á þeim tíma sem téð fundarboð voru send út, þ.e. árið 2022, hafi verið formaður/gjaldkeri sem ætla má að falli undir að hafa verið falið að annast verkefni stjórnar. Sendi hún út fundarboðin. Ekki verður þannig fallist á með álitsbeiðendum að þörf hafi verið á samráði við eigendur alla áður en fundarboðin voru send út til þess að lögmæti þeirra yrðu tryggð enda engin ákvæði í lögunum sem gera ráð fyrir því. Þá fellst kærunefnd ekki á að fundarboðin geti talist ólögmæt á þeim grunni að borist hafi beiðni frá lögmanni álitsbeiðenda um frestun fundar til þess að hún gæti kynnt sér frekar gögn gagnaðila eða vegna beiðni hennar um að frekari gagna yrði aflað. Verður því ekki fallist á þennan hluta kröfu álitsbeiðenda í lið I.
Kærunefnd fær ekki annað ráðið en að seinni hluti kröfu álitsbeiðenda í lið I sé efnislega sama krafa og gerð er undir kröfulið II. Verður því fjallað sameiginlega um þær kröfur hér að aftan.
Gerð er krafa um viðurkenningu þess að framkvæmdir á lögnum sem áttu sér stað árið 2022 og fram á árið 2023 séu ólögmætar þar sem bindandi ákvörðun hafi ekki legið fyrir þeim, í ljós hafi komið að ekki sé víst að þær hafi verið nauðsynlegar fyrir alla eigendur og þær verið umfangsmeiri en gert hafi verið ráð fyrir. Þá hafi eigandi eignarhluta efri hæðar í húshluta nr. 14 fengið greitt fyrir hluta framkvæmdanna og hann þannig verið vanhæfur til ákvörðunartöku um þær.
Á húsfundi 14. júní 2021 var kynnt niðurstaða úr myndun á lögnum og upplýst að viðgerðarþörf væri ekki „akút“ en að endurnýjun lagnanna væri orðin aðkallandi, þær væru slitnar og farnar að leka víða, og þá hafi verið talsvert „dýralíf“ í þeim. Samþykkt var að einn eigenda útbyggi lýsingu á verkinu sem mætti nota til að afla tilboða og að tveir eigenda tækju að sér að kanna kostnað. Samkvæmt fundargerð aðalfundar 2. maí 2022 var samþykkt að ráðast í lagfæringar á lögnum um sumarið. Einn eigenda tók að sér að ræða við tiltekinn verktaka sem myndi skoða aðstæður og meta hvað þyrfti að gera. Annar eigandi hafi tekið að sér að útbúa teikningar þar sem fram kæmi hvar lagnirnar lægju og hvernig þær gætu hugsanlega legið eftir framkvæmdir. Með tölvupósti 26. júlí 2022 voru eigendur allir upplýstir um stöðu framkvæmda þar sem klöpp hafði komið í ljós þegar grafið var fyrir affalli af þaki og skólpi og því hafi verið talið skynsamlegast að halda því fyrirkomulagi sem verið hafi, þ.e. að lögnin færi yfir í húshluta nr. 14. Í framhaldi af því var boðað til húsfundar sem skyldi haldinn 16. ágúst 2022. Tilgreind fundarefni voru niðurföll og skólplagnir, framkvæmdastaða verks og áætlun, kostnaður, atkvæðagreiðsla um framkvæmd verksins og tilhögun þess. Allir eigendur staðfestu móttöku fundarboðsins. Samkvæmt fundargerð var reynt að ná í álitsbeiðendur símleiðis á fundinum en þau svöruðu ekki. Samþykkt var að halda framkvæmdum áfram og að leita ekki eftir frekari tilboðum heldur ráða verktakana á tímakaupi. Í tölvupóstsamskiptum eigenda 31. ágúst 2022 var upplýst að nánast væri búið að leggja skólplögnina í húshluta nr. 16 og beðið væri eftir gröfu til að klára verkið að utan. Það ætti eftir að bora fyrir lögnum sem fari út og saga þyrfti frá affalli frá baði og handlaug og einhver sögun í húshluta nr. 14. Gjaldkeri upplýsti eigendur um stöðu reikninga með tölvupósti 29. september 2022. Boðað var til húsfundar sem skyldi haldinn 31. október 2022 þar sem á dagskrá voru greiðsla reikninga, skoðun reikninga, staða framkvæmdasjóðs og lok framkvæmda. Með tölvupósti lögmanns álitsbeiðenda 30. október 2022 var óskað eftir frestun húsfundarins og ýmsar athugasemdir gerðar vegna framkvæmdanna og aðdraganda þeirra, svo sem að þarfagreining hafi ekki átt sér stað, aðrir kostir ekki verið skoðaðir, framkvæmdalýsing eða teikningar ekki lagðar fram og fleira. Formaður gagnaðila sagði þá að gott hefði verið að fá þetta viðhorf upp á borðið fyrr og fyrir framkvæmdir. Fallist var á að fresta fundinum og að lögmaðurinn fengi gögn vegna framkvæmdanna. Gjaldkerinn sendi eigendum öllum reikninga, stöðuna á virðisaukaskatti og framkvæmdasjóði, ógreiddar innheimtukröfur og framkvæmdalýsingu. Óskaði lögmaðurinn þá eftir fylgiskjölum reikninga, tæmandi yfirliti yfir alla reikninga og útistandandi verkþætti og mögulega reikninga, og einnig yfirliti yfir hússjóðinn, inn- og útstreymi frá ársbyrjun 2021. Boðað var til húsfundar 21. nóvember 2022 þar sem á dagskrá voru umræður og ákvarðanataka um greiðslutilhögun og innheimtu sameiginlegs kostnaðar vegna framkvæmdar á skólplögn, þaki og rennum hússins. Samkvæmt fundargerð var rætt um stöðu framkvæmda. Einnig var bókað í fundargerðina að ítrekað hafi verið reynt að koma á fundi til að fara yfir skjöl og gögn sem varði yfirstandandi framkvæmdir en að það hafi ætíð verið stoppað af álitsbeiðendum. Bókað var að gott væri að álitsbeiðendur hefðu frumkvæði að dagsetningu slíks fundar og staðsetningu. Álitsbeiðendur kveða að með tölvupósti formanns gagnaðila 7. nóvember 2022 hafi fyrst fengist lýsing á þeim framkvæmdum sem höfðu átt sér stað, en þar hafi ekki verið minnst á endurnýjun vatnslagna í húshluta nr. 16 eða breytingar á skólplögn. Þá var á aðalfundi 12. apríl 2023, sem álitsbeiðendur mættu ekki á, uppgjör vegna framkvæmdanna lagt fram og samþykkt með atkvæðum allra fundarmanna.
Álitsbeiðendur byggja á því að aðeins hafi verið tekin ákvörðun um lagfæringar á lögnum á húsfundi 2. maí 2022, en ekki endurnýjun þeirra eða viðbætur og breytingar á þeim. Þá kveða þau að framkvæmdir hafi hafist 20. júlí án vitneskju þeirra, en einn eigenda hafi hringt í þau 22. sama mánaðar til að tilkynna að framkvæmdir kæmu til með að hefjast fljótlega, en þau hafi verið stödd erlendis. Tilkynningin hafi komið flatt upp á þau og þau mótmælt framkvæmdunum enda engar ákvarðanir verið teknar og samkvæmt fyrrnefndum tölvupósti frá 26. júlí hafi þeim orðið ljóst að framkvæmdir væru hafnar þrátt fyrir mótmæli þeirra. Í fyrirliggjandi svari gagnaðila við tölvupósti lögmanns álitsbeiðenda segir vegna þessa að annar álitsbeiðenda hafi hringt í eiganda eignarhluta efri hæðar í húshluta nr. 14 þegar framkvæmdir hafi verið nýhafnar þar sem hann hafi lýst yfir óánægju sinni með að farið hafi verið af stað með þær. Aðrir eigendur hafi tekið tillit til þessara athugasemda og stöðvað verkið þegar í stað og í framhaldi hafi verið boðað til fyrrnefnds húsfundar sem haldinn var 16. ágúst. Á þann fund hafi allir eigendur, að álitsbeiðendum undanskildum, mætt og samþykkt að framkvæmdir skyldu halda áfram. Á fundinum hafi verið farið yfir framkvæmdina, hvað þyrfti að gera og hverjir yrðu fengnir til verksins. Álitsbeiðendur gera athugasemdir við að engin verk- eða framkvæmdalýsing hafi legið fyrir á fundinum eða kostnaðaráætlun. Þá kveða þau að ekki hafi verið upplýst um nauðsyn framkvæmdanna, þá hafi heldur ekki verið upplýst um „leyndar“ framkvæmdir, þ.e. á hita- og kaldavatnslögnum í húshluta nr. 16, breytingar á skólplögnum meðal annars fyrir salerni, eldhúsaðstöðu, niðurföll í þvottahúsum, um mögulega vinnu við breytingu á þvottahúsum í húshluta nr. 16 og að eigandi efri hæðar í húshluta nr. 14 fengi greitt fyrir vinnu við framkvæmdirnar. Kærunefnd telur að álitsbeiðendur verði að bera hallann af því að hafa ekki mætt á téðan húsfund, en þar höfðu þau tækifæri til að koma aðfinnslum sínum á framfæri meðal annars vegna umfangs framkvæmda, koma með tillögur að annarri útfærslu eða öðrum verktökum og þess háttar. Af gögnum málsins verður þar að auki ráðið að álitsbeiðendur hafi verið fjarverandi á framkvæmdatíma og leigjendur í íbúð þeirra, en þrátt fyrir það hefðu þau getað gætt hagsmuna sinna með því að mæta á vettvang framkvæmdanna. Kærunefnd telur gögn málsins ekki staðfesta annað en að álitsbeiðendur hafi verið upplýst um stöðu mála, en þrátt fyrir að framkvæmdir hafi hafist í júlí án vitneskju þeirra var þegar úr því bætt af hálfu gagnaðila. Þess utan verður ekki ráðið að álitsbeiðendur hafi á einhverju stigi málsins komið með tillögur um aðrar lausnir eða lagt fram gögn eða mat sérfræðinga sem styðja það að framkvæmdirnar hafi ekki verið nauðsynlegar eða að gagnaðili hafi greitt kostnað vegna framkvæmda á séreignum. Telur nefndin því að gögn málsins gefi ekki tilefni til að ætla annað en að fullnægjandi samþykki gagnaðila hafi legið framkvæmdunum til grundvallar. Þá kveðast álitsbeiðendur ekki hafa haft vitneskju um að eigandi eignarhluta efri hæðar í húshluta nr. 14 væri beinn aðili að framkvæmdinni og fengið greitt fyrir hana fyrr en reikningur fyrirtækisins hafi verið lagður fram á fundi hjá Húseigendafélaginu 21. nóvember 2022. Þessir fjárhagslegu hagsmunir hafi ekki legið fyrir á fyrri stigum, þ.e. hvorki í aðdraganda framkvæmda né á meðan þeim hafi staðið. Þá hafi álitsbeiðendur grun um að gagnaðili hafi verið látinn greiða kostnað vegna framkvæmda við salernisaðstöðu í geymslu í kjallara í eigu eiganda efri hæðar í húshluta nr. 14. Sami verktaki hafi verið að störfum í íbúð efri hæðar og fyrir gagnaðila, en hann hafi unnið eftir tímakaupi án utanaðkomandi eftirlits og vanti alla aðgreiningu. Kærunefnd telur að hafa verði hliðsjón af því að álitsbeiðendur hafa ekki mætt á húsfundi þar sem umfjöllun um framkvæmdirnar hafa átt sér stað og atkvæði greidd um uppgjör vegna hennar. Aðrir eigendur hafa mætt á téða húsfundi og samþykkt framkvæmdirnar, reikninga og uppgjör með öllum greiddum atkvæðum. Þrátt fyrir að einn eigenda, sem sendi tvo reikninga vegna framkvæmdarinnar, hafi þannig ekki verið bær til að greiða atkvæði um greiðslu þeirra, sbr. 65. gr. laga um fjöleignarhús, breytir það engu um niðurstöðuna enda samþykkt með öllum atkvæðum fundarmanna.
Með hliðsjón af öllu því sem rakið hefur verið hér að framan er þessari kröfu álitsbeiðenda hafnað.
Krafa álitsbeiðenda í lið III lýtur að því að gagnaðila verði gert að afhenda álitsbeiðendum öll gögn er tengjast hinum umdeildu framkvæmdum enda hafi þau aðeins fengið hluta gagna afhent. Fyrir liggja samskipti lögmanns álitsbeiðenda við gagnaðila þar sem óskað er eftir ýmsum gögnum, svo sem fylgiskjölum reikninga, en formaður gagnaðila ítrekar að öll gögn hafi þegar verið afhent og einnig útvegaði hún þau gögn sem lögmaðurinn bað um og til voru. Einnig bendir formaðurinn á að farið hafi verið yfir gögnin á húsfundum sem álitsbeiðendur hafi ekki mætt á. Út frá gögnum málsins telur kærunefnd ekkert benda til annars en að álitsbeiðendur hafi átt möguleika á að kynna sér öll gögn er framkvæmdirnar varðar. Í það minnsta verður ekki talið að nokkur gögn styðji það að einhverjum gögnum hafi verið haldið frá þeim, en þau hafa, líkt og áður er rakið, verið fjarverandi á framkvæmdatíma og ekki sótt húsfundi og þannig að nokkru staðið utan við framkvæmdirnar í verki. Telur nefndin því að ekki sé tilefni til að fallast á kröfu þeirra hér um.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðenda.
Reykjavík, 16. mars 2026
Auður Björg Jónsdóttir
Þorvaldur Hauksson Eyþór Rafn Þórhallsson