Mál nr. 49/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 16. mars 2026

í máli nr. 49/2025

 

A ehf.

gegn

B ehf.

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili:  A ehf.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að varnaraðila sé óheimilt að skerða hið leigða með því að fækka bílastæðum sóknaraðila samkvæmt leigusamningi um eitt nema með samþykki sóknaraðila og í samræmi við breytingar á leigusamningi sem báðir aðilar hafi undirritað.

Krafa varnaraðila er að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 4. apríl 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 5. júní 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 18. júní 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 12. ágúst 2025.

Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, dags. 17. ágúst 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Sóknaraðili tók á leigu húsnæði í eigu varnaraðila með samningi sem dagsettur er 4. apríl 2023 en áætlaður afhendingardagur hins leigða var í október þess árs. Í grein 3.1.2 í fylgiskjali með samningi aðila er svohljóðandi ákvæði:  „Hinu leigða tilheyra ómerkt bílastæði á lóð og í bílakjallara byggingarinnar í hlutfalli hins leigða ofanjarðar af heildarleigustærð byggingar ofanjarðar. Um er að ræða 2 stæði í bílakjallara og 2 stæði á lóð, eða 4 stæði alls.“ Varnaraðil tilkynnti sóknaraðila, með ódagsett bréfi vorið 2025, að þar sem breytingar hefðu átt sér stað á útfærslu á stæðum á lóð og gestastæðum fjölgað, væri uppfærður fjöldi bílastæða sóknaraðila þrjú stæði, þ.e. tvö stæði í bílakjallara og eitt á lóð. Sóknaraðili mótmælti þessu og kvað breytinguna hafa mikil áhrif á viðskiptavini sína og þá sem leigðu hjá honum aðstöðu. Ágreiningur er með aðilum um hvort varnaraðila sé þetta heimilt.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa haft fjögur stæði til afnota fyrir starfsfólk sitt þó hann hafi fleiri starfsmenn. Nú hafi varnaraðili einhliða tekið ákvörðun um að skerða stæði hans um 25% sem fái vart staðist lög og leigusamning aðila og hafi veruleg áhrif á rekstur hans.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður fasteignina að C vera um það bil 10.000 fermetra atvinnuhúsnæði sem skiptist í ellefu leigurými. Leigurými sóknaraðila sé 164 fermetrar sem teljist óverulegur hluti hússins eða um 1,64%. Starfsmenn sóknaraðila séu um tíu og mæti flestir á bíl í vinnuna og leggi þeim í stæði yfir daginn auk þess sem viðskiptavinir sóknaraðila nýti bílastæði á lóðinni. Notkun sóknaraðila á bílastæðum á lóðinni sé þannig í raun mun meiri en sem nemi hlutfallslegum leigðum fermetrum.

Í lok árs 2024 hafi farið að stefna í óefni á lóðinni vegna skorts á bílastæðum. Öll stæði á lóðinni hafi verið í notkun af hálfu starfsfólks í húsinu sem gerði það að verkum að viðskiptavinir fyrirtækja í húsinu fengu nánast engin bílastæði, sem hafi haft áhrif á viðskipti og veltu fyrirtækja í húsinu. Til að reyna að leysa vandann hafi rekstrarfélag hússins haldið fund með leigjendum í húsinu 23. janúar 2025 þar sem farið var yfir tillögur til úrbóta. Samþykkt hafi verið tillaga um að 40 bílastæði á lóðinni yrðu skilgreind fyrir viðskiptavini hússins og starfsfólki í húsinu bannað að leggja í þau stæði. Leigjendur myndu leggja til gestastæði í hlutfall við leigurými í húsinu. Sóknaraðili hafi þurft að leggja til eitt bílastæði og þannig hafi bílastæði ekki verið tekið af sóknaraðila heldur hafi honum eins og öðrum leigjendum í húsinu borið að leggja til bílastæði fyrir viðskiptavini sína. Í þessu hafi þannig aðeins falist að  eitt af stæðum sóknaraðila hafi verið skilgreint sem gestastæði enda séu viðskiptamenn að nýta fjölmörg stæði á lóðinni. Þá hafi sóknaraðila ekki verið leigð ákveðin fjögur sérmerkt bílastæði heldur tvö bílastæði einhvers staðar á lóð og 2 bílastæði einhvers staðar í bílakjallara. Þá teljist bílastæði á lóðinni til sameiginlegra svæða og lúti stjórn rekstrarfélags hússins. Þá verði að játa varnaraðila sem eiganda hússins ákveðið svigrúm til að bregðast við því ófremdarástandi sem skapast hafði á lóðinni vegna bílastæða. Þá hafi viðskiptavinir sóknaraðila nú mögueika á að nýta fleiri bílastæði á lóðinni, sem takmarkist eingöngu af jafnríkum rétti annarra leigjenda vegna sinnar starfsemi og sama rétti viðskiptavina þeirra til að nýta bílastæðin.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili kveður hafa legið fyrir við upphaf leigutíma að hann reki þjónustufyrirtæki þar sem verktakar leigi vinnuaðstöðu og taki á móti viðskiptavinum. Vegna mikillar umferðar viðskiptavina hafi sérstaklega verið lagt upp með að tryggja nægt aðgengi að bílastæðum fyrir verktaka og viðskiptavini þeirra. Samkomulag hafi náðst um að tvö stæði í bílakjallara væru ætluð starfsfólki og tvö á planinu sérstaklega merkt sem stæði fyrir viðskiptavini sóknaraðila. Varnaraðili hafi gert einhliða breytingar á fyrirkomulagi bílastæða, tvö viðskiptavinastæði hafi horfið og fjögur stæði verið endurskilgreind sem starfsmannastæði. Í dag megi aðeins tilgreina þrjá verktaka sem starfi hjá sóknaraðila og megi leggja hjá þeim, þrátt fyrir að tíu verktakar vinni þar og taki á móti viðskiptavinum. Verktakar hafi lýst yfir óánægju og hætta er á að þeir segi upp. Þó skynsamlegt sé af hálfu varnaraðila að fjölga stæðum við húsið þá megi slíkar breytingar ekki vera á kostnað þeirra fyrirtækja sem byggi rekstur sinn á aðgengi fyrir gesti, líkt og sóknaraðili. Stærsta vandamálið sé umfang starfsemi annars fyrirtækis í húsnæðinu sem hafi um eitt hundrað starfsmenn og fái 94 bílastæði samkvæmt nýrri skipan. Þessi skipting sé ekki í samræmi við eðli starfsemi leigjenda og þarfir einstakra aðila innan hússins.

V. Athugasemdir varnaraðila

Varnaraðili ítrekar fyrri sjónarmið og bendir á að sóknaraðili fái úthlutuð stæði í hlutfalli við leigða fermetra eins og aðrir.

VI. Viðbótarathugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili kveður bílastæði hússins hafa verið öllum opin við upphaf leigutíma og honum úthlutað fjórum stæðum. Það hafi enda verið forsenda fyrir samningsgerðinni. Aldrei hafi verið rætt um að þetta væru starfsmannastæði enda hefði sóknaraðili aldrei flutt rekstur sinn í húsin ef tíu manna hárgreiðslustofa ætti að deila fjórum bílastæðum enda myndi það knésetja reksturinn. Varnaraðili hafi svo einhliða breytt afnotum á bílstæði, sett upp aðgangsstýringu og tilkynnt sóknaraðila að hann fengi aðeins þrjú starfsmannastæði fyrir starfsmenn sína 10, sem hafi haft beinar afleiðingar í för með sér fyrir rekstur sóknaraðila. Hann hafi þurft að setja upp innra kerfi þar sem starfsmenn (verktakar) skiptast á þessum þremur stæðum og hver og einn megi þannig leggja bílnum sínum þriðju hverju viku. Hafi þetta valdið mikilli óánægju hjá starfsfólki og verktökum og nú hafi sóknaraðila borist fjórða uppsagnarbréfið þar sem tilgreind ástæða uppsagnar sé eingöngu bílastæðavandinn. Á því beri varnaraðili beina ábyrgð. Með því að breyta samningsforsendum og skerða aðgengi starfsfólks að bílastæðum hafi varnaraðili valdið honum tjóni og uppsögnum verktaka með tilheyrandi tekjutapi fyrir hann.

VII. Niðurstaða         

Hlutverk kærunefndar húsamála á grundvelli húsaleigulaga nr. 36/1994 er að fjalla um ágreining aðila leigusamnings um gerð og/eða framkvæmd samningsins, sbr. 1. mgr. 85. gr. laganna. Í samræmi við það lýtur mál þetta að réttarsambandi aðila málsins samkvæmt áður­nefndum húsaleigusamningi frá 4. apríl 2023 og verður litið svo á að í kröfugerð sóknaraðila felist krafa um að varnaraðili efni ætlaðar skyldur sínar á grundvelli samningsins um bílastæði.

Eins og áður greinir er kveðið á um það í grein 3.1.2 í fylgiskjali A með leigusamningnum að hinu leigða tilheyri ómerkt bílastæði á lóð og í bílakjallara í hlutfalli hins leigða ofanjarðar af heildarleigustærð byggingar ofanjarðar. Því næst segir að um sé að ræða tvö stæði í bíla­kjallara og tvö stæði á lóð, eða fjögur stæði alls. Samkvæmt grein 7.5.1 í sama fylgiskjali skulu hvers­kyns breytingar og viðbætur við leigusamninginn vera skriflegar og samþykktar af báðum aðilum. Sams konar ákvæði er í 1. mgr. 8. gr. húsaleigulaga.

Samkvæmt framangreindum ákvæðum var varnaraðila óheimilt án samþykkis sóknaraðila að ákveða að hinu leigða fylgdu þrjú bílastæði í stað fjögurra. Hefur varnaraðili því vanefnt skyldur sínar gagnvart sóknaraðila samkvæmt leigusamningnum og hrófla þær ástæður, sem varnaraðili hefur vísað til að ákvörðunin hafi byggst á, ekki við því. Verður því fallist á kröfu sóknaraðila með þeim hætti sem í úrskurðarorði greinir.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila var óheimilt að fækka bílastæðum sem tilheyrðu hinu leigða samkvæmt leigusamningi aðila frá 4. apríl 2023 úr fjórum bílastæðum í þrjú bílastæði.

 

Reykjavík, 16. mars 2026

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

            Eyþór Rafn Þórhallsson                                              Þorvaldur Hauksson