Mál nr. 52/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 52/2025

 

Sameign allra/sameign sumra. Loftræstikerfi.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 13. apríl 2025, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, móttekin 22. apríl 2025, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 16. mars 2026.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C í Kópavogi, alls fimm eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á jarðhæð en gagnaðili er húsfélagið.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða honum 62.744 kr. vegna kostnaðar við endurnýjun á blásara sem átti sér stað árið 2025. Einnig að viðurkennt verði að kostnaður vegna blásarans deilist hér eftir á þær fjórar íbúðir sem blásarinn þjóni, enda sé um sameign sumra að ræða.

Sjónarmið álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi kveður að ein íbúð sé á jarðhæð, sem sé niðurgrafin að aftanverðu, tvær séu á annarri hæð og tvær á þriðju hæð. Loftræsikerfi hússins sé samtengt á íbúðum á annarri og þriðju hæð og tengist í útblásturstæki á þaki hússins. Íbúð jarðhæðar, sem sé í eigu álitsbeiðanda, sé með fráskilið loftræsikerfi eða rör sem liggi í gegnum útvegg og út í garð bakdyramegin en á enda þess sé einungis rist, enginn blásari eða slíkt tæki sem komi í veg fyrir rakamyndun í íbúðinni.

Blásarinn á þaki hússins hafi gefið upp öndina og því þurfi að skipta honum út fyrir nýjan. Honum hafi síðast verið skipt út árið 2021 og sé skortur á þrifum á loftræsikerfinu talið orsök þess að hann hafi skemmst. Fyrri eigandi eignarhluta álitsbeiðanda hafi á sínum tíma greitt líkt og aðrar íbúðir fyrir blásaran og framkvæmdir við uppsetningu. Þar sem að allar íbúðir nema íbúð álitsbeiðanda séu með þau hlunnindi að hafa útsog úr íbúðum sínum með notkun blásara og íbúð hans hafi ekki afnotamöguleika af honum flokkist hann undir sameign sumra.

Sjónarmið gagnaðila

Gagnaðili kveður upphaflega hönnun og smíði hússins árið 1997 hafa gert ráð fyrir miðlægu loftræsikerfi með blásara á þaki, þar sem tenging hafi verið fyrir allar íbúðir, þar með talda íbúð álitsbeiðanda. Á fyrirliggjandi teikningu megi sjá að loftræsirásir fyrir íbúð álitsbeiðanda hafi verið lagðar sérstaklega í útvegg með ristu að baki hússins en sú framkvæmd hafi verið hluti af heildarlausn loftræsingar við byggingu hússins, þó með annarri útfærslu vegna legu íbúðarinnar. Það sé rétt að blásarinn þjóni ekki beint íbúð álitsbeiðanda í núverandi útfærslu. Aftur á móti hafi íbúð hans notið loftræsingar með eigin útrás og hafi ekki verið bent á bilun eða galla í henni. Árið 2021, þegar síðast hafi verið skipt um blásarann, hafi allir eigendur tekið þátt í kostnaði. Á þeim tíma hafi verið viðurkennt af öllum eigendum að blásarinn væri hluti af sameiginlegu kerfi og að kostnaðurinn skyldi skiptast jafnt. Því sé ekki réttlætanlegt að álitsbeiðandi geri kröfu um endurgreiðslu vegna framkvæmdar sem þegar hafi verið greidd og samþykkt í samráði við alla eigendur á sínum tíma. Ekki sé um sameign sumra að ræða þar sem loftræsikerfi hússins hafi frá upphafi verið hannað sem ein heild með mismunandi útfærslu eftir legu íbúða.

III. Forsendur

Kveðið er á um í 2. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Eigi það meðal annars við þegar veggur skiptir húsi svo að aðeins sumir séreignarhlutar séu um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað.

Ráðið verður af gögnum málsins að upphaflega hafi loftræsikerfi hússins verið hannað með þeim hætti að allar íbúðir hefðu afnot af þeim blásara sem staðsettur er á þaki hússins og þörf er á að endurnýja, en samkvæmt fyrirliggjandi teikningum virðist sem horfið hafi verið frá því og kerfinu breytt þannig að lagnirnar ná aðeins niður á aðra hæð hússins og útblástur úr íbúð álitsbeiðanda sé í gegnum útvegg með rist á bakhluta hússins. Telur kærunefnd því að þær útloftunarlagnir sem liggja frá íbúðum annarrar og þriðju hæðar að blásaranum séu í sameign íbúða þeirra hæða, þ.e. sameign sumra, þar til þær koma upp úr þaki, en eftir það teljist þær til sameignar allra sem og blásarinn enda liggur hann utan á húsinu, sbr. til hliðsjónar álit kærunefndar 16. maí 1998 í máli nr. 11/1998. Er það því niðurstaða kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 16. mars 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson