Mál nr. 94/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 16. mars 2026

í máli nr. 94/2025

 

A og B

gegn

C

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A og B.

Varnaraðili: C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að þeim sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila að fjárhæð 570.000 kr.

Varnaraðili hefur ekki skilað greinargerð í málinu þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 7. júlí 2025.

Viðbótarupplýsingar sóknaraðila sem bárust 7. janúar 2026 vegna beiðni kærunefndar.

Viðbótarupplýsingar sóknaraðila sem bárust 26. janúar 2026 vegna beiðni kærunefndar.

Viðbótarupplýsingar sóknaraðila sem bárust 5. febrúar 2026 vegna beiðni kærunefndar.

Viðbótarupplýsingar sóknaraðila sem bárust 19. febrúar 2026 vegna beiðni kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. janúar til 31. desember 2025 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D í Reykjavík. Leigutíma lauk fyrr en leigusamningur gerði ráð fyrir eða 30. apríl 2025. Ágreiningur er um hvort sóknaraðilum sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila vegna viðskilnaðar hennar við hið leigða við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar kveða íbúðinni hafi verið skilað í vægast sagt slæmu ástandi eftir einungis fjögurra mánaða leigutíma. Skápur í eldhúsi hafi hrunið og veggurinn allur verið rispaður í kring eftir það. Þá séu plötur efst og neðst í skápnum hálf ónýtar og þurfi að skipta honum út. Varnaraðili hafi einungis málað hluta af íbúðinni þannig að það hafi sést í för á veggjum og í lofti. Spörslun varnaraðila hafi verið ófullnægjandi og það hafi ekki verið pússað. Far hafi verið á vegg eftir þrýstistöng. Í leigusamningi aðila sé skýrt tekið fram að varnaraðili hefði þurft að fá skriflegt leyfi fyrir framkvæmdum í íbúðinni en hún hafi aldrei fengið leyfi til að bora í veggina, hún hafi þó borað helling í þá án þess að laga það. Tiltekið fyrirtæki hafi verið fengið til að mála og sinna lagfæringum vegna viðskilnaðar varnaraðila. Verkefnastjóri fyrirtækisins hafi sagt að sá kostnaður muni enda í 500.000-600.000 kr., en sóknaraðilar fái reikninginn þegar hann komi til baka úr sumarfríi. Þá séu alla vega tvær skemmdir á parketi og samkvæmt fyrrnefndum verkstjóra sé þetta stærsti útgjaldaliðurinn þar sem það þurfi að rífa upp allt parketið til að laga skemmdirnar. Einnig hafi baðherbergishurðin verið smá brotin. Fyrri leigjandi hafi óvart brotið eina hurð og það hafi kostað 98.548 kr. að laga hana. Þá þurfi að skipta um tvær skúffur í frysti sem séu brotnar og ónýtar. Rafvirki hafi verið fenginn til að laga vír sem hafi verið skemmdur fyrir eitt ljós. Þá hafi verið hola á einni ofnplötunni. Fyrrnefndur verkstjóri hafi sagt að heildarkostnaður við viðgerðir kæmi til með að enda í um það bil 1.200.000 kr. Trygging varnaraðila nægi því ekki til að greiða kostnað við lagfæringar og þurfi sóknaraðilar því að krefja hana um aukagreiðslu. Þess fyrir utan hafi ofn og ísskápur verið óhreinn en það kosti 20.000 kr. að panta þrif fyrir það. Þá hafi þurft að draga bíl á vegum varnaraðila en það hafi kostað 53.200 kr. Lykill frá varnaraðila hafi verið notaður til að brjótast inn í annað hús en hann hafi fests og brotnað í skráargatinu. Það hafi þurft að kalla til lásasmið sem hafi kostað 15.000 kr. Samanlagður kostnaður nemi því um 1.300.000 kr.

Sóknaraðilar séu með nokkur vitni. Starfsmaður fyrrnefnds fyrirtækis hafi komið í íbúðina stuttu eftir að varnaraðili hafi fengið afhent og einnig sama dag og hún hafi yfirgefið íbúðina. Þegar varnaraðili hafi skilað íbúðinni hafi starfsmaðurinn farið yfir íbúðina ásamt móður annars sóknaraðila og sýnt henni allar þær skemmdir sem hafi ekki verið til staðar þegar hann hafi skoðað íbúðina í janúar, nokkrum dögum eftir að varnaraðili hafi flutt inn. Þá geti fyrri leigjandi íbúðarinnar staðfest að íbúðin hafi ekki verið í þessu ástandi þegar hann hafi skilað henni 31. desember 2024 og annar einstaklingur að hún hafi tekið við íbúðinni í þessu ástandi.

Sóknaraðila kveðst ekki hafa fengið nein svör um hvað af þeim atriðum sem nefnd séu í kröfugerð þeirra séu röng  þar sem varnaraðili hafi einungis svarað með upphrópunum og leiðindum. Varnaraðili tali hvorki íslensku né ensku svo sóknaraðilar hafi þurft að eiga samskipti við dóttur hennar. Aftur á móti hafi hún hætt að svara þeim um leið og íbúðinni hafi verið skilað en þau hafi reynt að hringja í tugi skipta og senda ítrekuð smáskilaboð. Þannig hafi engin svör fengist um hvað þær hafi ekki verið sáttar með. 

III. Niðurstaða           

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu að fjárhæð 570.000 kr. við upphaf leigutíma. Tryggingin var á formi ábyrgðaryfirlýsingar Reykjavíkurborgar. Krafa sóknaraðila lýtur að því að þeim sé heimilt að ganga að tryggingunni vegna viðskilnaðar varnaraðila við lok leigutíma, þ.e. eldhússkápur hafi eyðilagst, málun verið ábótavant, skemmdir verið á parketi, baðherbergishurð verið brotin, skúffur í frysti verið brotnar og þá hafi vír fyrir eitt ljós verið skemmdur sem og eina ofnplötu hafi vantað.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Aðilar komust að samkomulagi um að leigutíma lyki fyrr en leigusamningur gerði ráð fyrir eða 30. apríl 2025 og var íbúðinni skilað þann dag. Kærunefnd óskaði eftir að sóknaraðilar upplýstu hvaða dag þau gerðu skriflega kröfu í tryggingu varnaraðila og bárust þau svör að varnaraðili hefði samþykkt símleiðis á skiladegi að þau gengu að tryggingunni. Af því sem segir um samskipti aðila í kæru er þó ljóst að ágreiningur hafi verið vegna athugasemda sóknaraðila um viðskilnað varnaraðila. Þá lögðu sóknaraðilar fram tölvupóst, dags. 13. maí 2025, þar sem þau tilkynntu varnaraðila að þau hefðu ákveðið, samkvæmt ráðleggingum Reykjavíkurborgar, að taka alla trygginguna þar sem mikið hefði þurft að laga. Tekið var fram í tölvupóstinum að varnaraðili þyrfti að undirrita skjal sem væri í viðhengi en í því skjali voru skemmdirnar sundurliðaðar, en krafan þó án fjárhæða. Þessum tölvupósti svaraði varnaraðili ekki, en fyrir liggja rafræn samskipti aðila þar sem hún upplýsti að hún samþykkti ekki kröfuna og tók hún fram að hún vissi hvað væri skemmt og bað hún sóknaraðila um að „búa ekki til fleiri“. Þá liggja fyrir smáskilaboð dóttur varnaraðila sem send voru eftir að íbúðin hafði verið tæmd og þar kom fram að sóknaraðilum væri heimilt að ganga að tryggingunni vegna skemmda á eldhússkáp.

Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 7. júlí 2025 og þannig ljóst að lögbundinn frestur til að bera ágreining um bótaskyldu varnaraðila undir kærunefnd var þá liðinn, sbr. 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, enda hafnaði varnaraðili kröfunni 16. maí 2025. Engu að síður er hluti kröfunnar óumdeildur, þ.e. að sóknaraðilum hafi verið heimilt að ganga að tryggingunni vegna skemmda á eldhússkáp og var því ekki tilefni til að vísa þeim ágreiningi til nefndarinnar innan frests. Kærunefnd óskaði eftir upplýsingum um fjárhæð kröfunnar að þessu leyti frá sóknaraðilum og bárust þau svör að þau hefðu ekki enn skipt eldhússkápnum út þar sem þau hafi ekki haft efni á því en að um væri að ræða innréttingu frá E. Verður því að meta bætur að álitum hér og telur nefndin að hæfilegt sé að miða við 300.000 kr. sem sóknaraðilum er heimilt að fá greiddar úr tryggingu varnaraðila. Að öðru leyti er kröfum sóknaraðila hafnað. 

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að fá greiddar 300.000 kr. úr tryggingu varnaraðila.

 

Reykjavík, 16. mars 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson