Mál nr. 97/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 97/2025

 

Hagnýting séreignar. Frávísun. Lögmætir hagsmunir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, móttekinni 10. júlí 2025, beindi Húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B hf., hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 18. ágúst 2025, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 16. mars 2026.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C í Reykjavík, alls 41 eignarhlut. Álitsbeiðandi er húsfélagið en gagnaðili er eigandi eignarhluta á 1. hæð hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðili skuli fara eftir þinglýstum kvöðum og reglum framvegis þannig að íbúar geti treyst því að framvegis verði einungis leigt út til starfsemi sem að öllu jöfnu falli undir íbúðir, verslanir og skrifstofurými.

Kröfur gagnaðila eru:

     Að málinu verði vísað frá kærunefnd en til vara að kröfu álitsbeiðanda verði hafnað.

Sjónarmið álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi kveður gagnaðila hafa afráðið haustið 2021 að leigja út eignarhluta sinn til starfsemi sem samrýmist hvorki þinglýstri kvöð hússins né þinglýstum húsreglum. Fyrirvaralaust hafi verið búið að opna skemmtistað á 1. hæð. Staðurinn geri út á að laða til sín ungt fólk, vinustaði og aðra þar sem lagt sé út frá drykkjuleikjum og karaoke. Ítrekað hafi íbúar kvartað til heilbrigðiseftirlitsins og lögreglu vegna óláta, háværrar tónlistar, öskra og láta langt fram eftir kvöldi. Í stuttu máli hafi heilbrigðiseftirlitið sagt að þeirra valdheimildir og verksvið snúi ekki að kvöðum á húsum, sem séu afar undarleg vinnubrögð. Jafnframt hafi eftirlitið viðurkennt að það sé afar óheppilegt að vera með skemmtistað í íbúðarhúsi. Einnig hafi eftirlitið framkvæmt hávaðamælingar og staðfest að það skapist ónæði af þessum stað. Íbúar hafi kvartað til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindarmála sem hafi fellt niður starfsleyfi staðarins. Staðurinn hafi reyndar þegar sótt aftur um leyfi og fengið nýtt, sem hafi verið íbúum óskiljanlegt. Aftur hafi verið kvartað til úrskurðarnefndarinnar og opnunartími staðarins verið skertur síðan. Fulltrúi gagnaðila hafi þó upplýst á aðalfundi í mars 2025 að D færi úr húsinu eftir rúmlega ár, sem hafi fallið íbúum vel í geð enda mikið búið að ganga á í allt of mörg ár. Aftur á móti hafi íbúar ekki neitt í hendi sér um hvað muni koma í staðinn í umrætt leigurými og hafi gagnaðili ekki getað eða viljað gefa neitt upp um það. Það sé í raun ástæða þessarar álitsbeiðni.   

Sjónarmið gagnaðila

Gagnaðili kveður D hafa starfað í rýminu frá árinu 2021 á grundvelli starfsleyfis útgefnu af Heilbrigðiseftirliti Reykjavíkur. Ósætti hafi verið meðal íbúa um starfsemina og hafi gagnaðili og D eftir fremsta megni reynt að koma til móts við íbúa, svo sem með hljóðbætandi framkvæmdum í rýminu. Leigusambandi gagnaðila og D sé nú lokið. Gerður hafi verið samningur um leigu á öðru húsnæði þangað sem starfsemin verði færð í haust. Því sé gerð krafa um frávísun þar sem ágreiningur snúist um framtíðarstarfsemi í umræddu rými. Ekki liggi fyrir hvaða starfsemi rýmið muni hýsa en gagnaðili muni, líkt og áður, tryggja að kvöðum sem hvíli á húsnæðinu sé framfylgt við nýtingu þess.

III. Forsendur

Krafa álitsbeiðanda í málinu snýr ekki að starfsemi D, sem ágreiningslaust er að verði færð úr eignarhluta gagnaðila, heldur lýtur hún að því að nefndin árétti að gagnaðila beri framvegis að fara að lögum, þinglýstum kvöðum og reglum sem um húsið gilda. Ekki liggur fyrir hvaða starfsemi verður í eignarhluta gagnaðila eftir að samningi við D lýkur og virðist þannig sem um sé að ræða kröfu sem sett sé fram í því skyni að koma í veg fyrir að ágreiningur skapist milli eigenda síðar meir. Skilyrði þess að mál komi til úrlausnar af hálfu nefndarinnar er að ágreiningur sé til staðar milli eigenda, sbr. 1. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, og þar sem ekki liggur fyrir hvort svo sé telur nefndin að um sé að ræða lögspurningu en ekki er hlutverk nefndarinnar að svara slíkri fyrirspurn, sbr. 4. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 1355/2019 um kærunefnd húsamála. Verður því fallist á kröfu gagnaðila um frávísun.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að vísa beri kröfu álitsbeiðanda frá.

 

Reykjavík, 16. mars 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson