Mál nr. 122/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 22. apríl 2026

í máli nr. 122/2025

 

A

gegn

B og C

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðilar: B og C

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðilar beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun hins leigða húsnæðis sem orðið hafi á leigutíma, sbr. 1. mgr. 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, samtals að fjárhæð 600.670 kr. Varnaraðilar hafi samþykkt kostnað að fjárhæð 65.070 kr. og því standi eftir 535.000 kr. Verði fallist á framangreint sé krafist viðurkenningar þess að sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila.

Varnaraðilar krefjast þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 18. september 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 8. október 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 20. október 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 27. október 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 15. september 2022 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D í E. Ágreiningur er um bótakröfu sóknaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á parketi á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður ástandsskoðun hafa verið framkvæmda fyrir leigutíma þar sem fram hafi komið að íbúðin væri í mjög góðu ástandi. Samkvæmt ástandsflokkun hafi öll atriði verið merkt A eða B sem standi annars vegar fyrir „ástand heilt, engin hrörnun“ eða „ástand heilt, lítil hrörnun“. Athugasemd hafi verið gerð vegna lista sem hafi verið laus undir ofni en frekari athugasemdir ekki komið fram. Einnig hafi verið teknar ljósmyndir af ástandi íbúðar og búnaði hennar.

Í mars 2025 hafi sóknaraðili tekið eftir förum á gólfi eftir hælaskó og sent móður varnaraðila tölvupóst þess efnis og beðið um að skór með pinnahæl yrðu ekki notaðir innandyra.

Við lok leigutíma hafi sá aðili sem hafi framkvæmt ástandsskoðunina við upphaf leigutíma ekki verið laus og enginn leyst hann af. Sóknaraðila hafi því verið ráðlagt símleiðis að taka sjálf myndir af íbúðinni sem og hún hafi gert. Þann 19. ágúst hafi sóknaraðili sent móður varnaraðila kröfu í tryggingu vegna skemmda á parketi og svalalokun. Kostnaður við að gera við parket hafi numið 535.680 kr. Þann 22. sama mánaðar hafi kröfunni verið hafnað að því er hafi varðað parketið en samþykkt varðandi svalalokun.

Varnaraðilum hafi verið gefinn kostur á að vera viðstaddir ástandsskoðun 18. september en af þeirri skoðun hafi verið ljóst að ekki hafi verið um eðlileg slit að ræða.

Krafa sóknaraðila sé byggð á niðurstöðum fyrrnefndrar úttektar við lok leigutíma, enda virðist ljóst af henni að ástand hins leigða hafi ekki verið í samræmi við skilyrði 63. gr. húsaleigulaga sem fjalli um skil leiguhúsnæðis. Ljóst sé að ástand parketsins hafi verið í engu samræmi við ástandsskoðun við upphaf leigu.

Af orðalagi ákvæðis 63. gr. húsaleigulaga leiði að sé komist að þeirri niðurstöðu að tjón sé til staðar á hinu leigða hvíli sönnunarbyrði á leigjanda að sýna fram á að tjón eða skemmdir sé ekki að rekja til hans, eða að um sé að ræða ágalla sem sé eðlileg afleiðing venjulegrar eða hefðbundinnar notkunar. Varnaraðilar hafi á engan hátt sýnt fram á slíkt, svo sem með öflun annarrar ástandsskoðunar. Í fræðiskrifum um framangreint hafi verið lagt til grundvallar að við mat á því hvort húsnæði hafi spillst eða rýrnað á leigutíma þurfi að hafa hliðsjón af þeim ákvæðum sem snerti viðhalds- og tilkynningarskyldu beggja aðila leigusamnings, svo sem 16. gr. húsaleigulaga. Verði því almennt að ganga út frá því að engar verulegar skemmdir eða gallar séu á leiguhúsnæði við upphaf leigutíma, en leigjandi hlyti annars að bera ákvæðið fyrir sig til þess að fá þá galla skoðaða og eftir atvikum lagaða.

Með vísan til alls framangreinds verði að telja að varnaraðilar beri óskerta bótaábyrgð á því hvernig komið sé fyrir hinu leigða nú. Sóknaraðili hafi í einu og öllu farið eftir lögum og reglum til að sýna fram á nauðsynlegt tjón sitt og haldið varnaraðilum á öllum stigum inni í þeim málum, svo sem með úttekt leiguhúsnæðis fyrir upphaf leigutíma og myndatöku eftir leigutíma svo og ástandsskoðun 18. september.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar kveða að við upphaf leigutíma hafi verið gerð úttekt af skoðunarmanni frá F og parketið þá verið metið sem B í útliti. Þegar komið hafi að því að afhenda íbúðina við lok leigutíma hafi verið farið fram á að skoðunarmaður frá F kæmi og tæki íbúðina út en hann hafi verið í fríi og enginn til að leysa hann af. Sóknaraðila hafi því verið ráðlagt að taka myndir, sem hún hafi sagst hafa gert en varnaraðilar hafi ekki verið viðstaddir. Sóknaraðili hafi verið búin að ákveða að fá skoðunarmann sem hún þekki og sé starfsmaður parketverslunar, til að skoða gólfið og meta skemmdir. Varnaraðilar hafi farið fram á að vera viðstaddir þá skoðun en sóknaraðili hafi ekki getað gefið skýr svör um það hvenær hann kæmi og það hafi ekki virst ákveðið þannig að hún hafi í raun aldrei gefið varnaraðilum tækifæri til að vera viðstödd þá skoðun. Eftir þá skoðun hafi það verið metið svo að það væru skóför eftir pinnahæla um alla íbúð og að það þyrfti að slípa og lakka parketið til að lagfæra skemmdir. Varnaraðilar hafi hafnað þeirri kröfu enda ekki samþykkt að slík för séu um alla íbúð, eins og til dæmis undir rúmum, stofusófa og öðrum húsgögnum. Það að fara fram á að varnaraðilar greiði kostnað við slípun og lökkun á allri íbúðinni sé ósanngjarnt og fengi sóknaraðili þannig parketið í betra ástandi við lok leigutíma en það hafi verið í við upphaf leigutíma. Sóknaraðili eigi ekki að hagnast á viðgerðum.

Sóknaraðili hafi sent varnaraðilum póst seinnipart 17. september 2025 um að hún væri búin að hafa samband við skoðunarmann frá F til að taka íbúðina út kl. 10:00 morguninn eftir, eða sex vikum eftir skil íbúðarinnar. Aðrir leigjendur hafi þá verið fluttir inn og fyrirvarinn verið mjög skammur. Þeir hafi ekki komist og látið sóknaraðila vita af því en engu fengið um það ráðið. Sóknaraðili hafi ekki sent þeim skoðunarskýrsluna, en þess utan hafi nýir leigjendur verið í íbúðinni frá 20. ágúst en skemmdir hafi getað komið í parketið frá þeim tíma.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að það að parketið hafi við upphaf leigutíma verið metið í ástandsflokki B breyti engu um það tjón sem hafi orðið á gólfinu á leigutíma. Það tjón hafi verið staðfest meðal annars með ljósmyndum og ástandsskoðun. Auk þess hafi skoðunarmaður skoðað gólfið og áætlað viðgerðarkostnað vegna pinnahælafara á gólfinu. Líkt og áður hafi komið fram hafi sóknaraðila verið tjáð að varnaraðilar myndu ekki „eltast við það“ og hafi þá verið átt við skoðun þessa skoðunarmanns. Því hafi ekki verið um að ræða þær aðstæður sem lýst sé í greinargerð, þ.e. að sóknaraðili hafi í raun ekki gefið varnaraðilum kost á að vera viðstadda téða skoðun.

Hafi varnaraðilar ekki talið sig bera ábyrgð á tjóni á gólfinu hefði þeim verið í lófa lagið að lýsa þeirri afstöðu sinni fyrst þegar sóknaraðili hafi beðið um að þess yrði gætt að ekki yrðu notaðir pinnahælaskór innandyra.

Þar sem kröfu í trygginguna hafi verið hafnað hafi sóknaraðili ákveðið að leita eftir ástandsskoðun síðar meir. Sami aðili og hafi tekið íbúðina út við upphaf leigutíma hafi framkvæmt þá skoðun. Fyrirvari skoðunarinnar hafi ekki verið langur en þar sem kröfunni hafði verið hafnað og ljóst að ágreininginn þyrfti að bera undir kærunefnd hafi hún þurft að hafa hraðar hendur vegna frests, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Skoðunin hafi staðfest þær skemmdir sem hafi sést á myndum sem sóknaraðili hafði tekið af gólfinu og fyrrnefndur skoðunarmaður hafi einnig staðfest. Þótt óhefðbundið sé verði ekki talið að sá tími sem hafi liðið eftir að varnaraðilar hafi yfirgefið hið leigða og þar til ástandsskoðun hafi farið fram eigi að leiða til þess að sönnunargildi skýrslunnar sé skert. Sé það einkum byggt á því að ástandsskoðunin hafi einungis staðfest það sem þegar hafi verið sýnt fram á með öðrum gögnum, þ.e. ljósmyndum og mati skoðunarmanns.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að þau standi föst á því að hafa ekki fengið tækifæri til að vera viðstödd úttekt á parketi þegar þau hafi beðið um það og spurt hvenær hann myndi koma. Sóknaraðili hafi engu getað svarað þar um. Því sé einnig mótmælt að varnaraðilar hafi ekki tekið tillit til þess þegar sóknaraðili hafi nefnt notkun pinnahæla, en ítrekað sé að það séu ekki för eftir pinnahæla um alla íbúð heldur á afmörkuðum svæðum. Ekki eigi að taka mark á skoðun sem hafi verið framkvæmd eftir að nýir leigjendur höfðu flutt inn heldur skuli taka mark á myndum sem hafi verið teknar á afhendingardegi og hversu miklar skemmdir þær sýni.

VI. Niðurstaða           

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lögðu varnaraðilar fram tryggingarfé að fjárhæð 560.000 kr. við upphaf leigutíma. Óumdeilt er að sóknaraðila sé heimilt að ráðstafa 65.070 kr. af því vegna skemmda á svalalokun en ágreiningur snýr að kröfu sóknaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á gólfefni.

Varnaraðilar skiluðu íbúðinni 13. ágúst 2025. Í úttekt sem F framkvæmdi við upphaf leigutíma var ástand parketsins metið í B flokki, þ.e. að ástand væri heilt og lítil hrörnun. Aðilar gerðu ekki sameiginlega úttekt við lok leigutíma en gerð var tilraun til að fá sama úttektaraðila og gerði úttektina við upphaf leigutíma en vegna sumarleyfis hans var það ekki mögulegt. Tók sóknaraðili því sjálf myndir af parketinu að leigutíma loknum. Þá kvaðst hún í tölvupósti til varnaraðila 19. sama mánaðar hafa fengið starfsmann G til að skoða gólfið 15. ágúst og að niðurstaða hans væri sú að för væru eftir pinnahæla um alla íbúð. Hann hafi gert ráð fyrir að kostnaður við lagfæringar næmi 535.680 kr. Gerði sóknaraðili því kröfu um að ráðstafa þeirri fjárhæð af tryggingu varnaraðila. Með tölvupósti varnaraðila 22. sama mánaðar var kröfunni hafnað og gerðar athugasemdir við að sóknaraðili hefði hafnað því að þeir yrðu viðstaddir skoðunina. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 18. september og þar með innan frests, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Vegna höfnunar varnaraðila á kröfunni hafði sóknaraðili aftur samband við þann aðila sem framkvæmdi úttektina við upphaf leigu og tilkynnti hún varnaraðilum með tölvupósti 17. september að hann gæti gert úttektina næsta dag og hvatti þá til að mæta. Varnaraðilar gerðu athugasemdir við að úttektin væri að fara fram fimm vikum eftir að nýir leigjendur hefðu flutt inn og upplýstu að þeir hefðu ekki tök á að mæta. Samkvæmt úttektinni sem átti sér stað 18. september voru lítil göt eftir pinnahæla sjáanleg um alla íbúð. Hafði úttektaraðilinn til samanburðar myndir sem voru teknar við upphaf leigutíma. Taldi hann að ekki væri um eðlileg slit á gólfefni að ræða og mælti með því að parketið yrði slípað og lakkað upp á nýtt. Af málatilbúnaði varnaraðila má ráða að viðurkennt sé að skemmdir hafi orðið á gólfefni vegna pinnahæla, sbr. það að í greinargerð þeirra segir að ekki hafi verið samþykkt að slík för séu um alla íbúð og vísa í því sambandi til gólfs undir rúmum, stofusófa og öðrum húsgögnum. Þá er ítrekað í athugasemdum þeirra að það séu ekki för eftir pinnahæla um alla íbúð heldur á afmörkuðum svæðum.

Að framangreindu virtu telur kærunefnd að óhætt sé að slá því föstu að för eftir pinnahæla hafi verið á parketinu eftir leigutíma varnaraðila, enda liggur fyrir viðurkenning varnaraðila þess efnis sem og myndir. Varnaraðilar byggja málatilbúnað sinn á því að ósanngjarnt verði að telja að þeir greiði kostnað við lökkun og slípun á öllu gólfefninu enda væri sóknaraðili þannig að hagnast á viðgerðinni. Þá verður að líta til þess að um það bil fimm vikur liðu frá lokum leigutíma þar til skoðunarmaður tók íbúðina út en í millitíðinni höfðu nýir leigjendur flutt inn í hana auk þess sem skoðunarmaður hafði samkvæmt gögnum málsins til samanburðar aðeins myndir sem voru teknar við upphaf leigutíma en ekki lok hans. Verður því að líta svo á að óvissa sé um umfang skemmdanna sem varnaraðilar beri ábyrgð á. Í ljósi framangreindra sjónarmiða og að teknu tilliti til þess að einungis liggur fyrir kostnaðarmat sem sóknaraðili útvegaði einhliða telur nefndin hæfilegt að varnaraðilar greiði 50% af áætluðum viðgerðarkostnaði samkvæmt fyrirliggjandi mati eða 267.840 kr. sem fallist er á að sóknaraðili ráðstafi af tryggingarfénu.

Að framangreindu virtu ber sóknaraðila að skila varnaraðilum eftirstöðvum tryggingarfjárins eða 227.090 kr., ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi er tryggingarfé var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum húsnæðis til greiðsludags. Þar sem íbúðinni var skilað 13. ágúst 2025 reiknast dráttarvextir frá 11. september sama ár.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber að endurgreiða varnaraðilum tryggingarfé að fjárhæð 227.090 kr. ásamt vöxtum af 560.000 kr., sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram, en með dráttarvöxtum af 227.090 kr. samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 11. september 2025 til greiðsludags.

 

Reykjavík, 22. apríl 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                      Eyþór Rafn Þórhallsson