Mál nr. 130/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 22. apríl 2026

í máli nr. 130/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 85.000 kr., leigu að fjárhæð 85.000 kr. vegna júní 2025 sem og bætur að fjárhæð 132.842 kr. vegna muna í eigu sóknaraðila sem varnaraðili hafi fargað.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað að því undanskildu að hann fellst á endurgreiðslu tryggingarfjárins.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 10. og 13. október 2025.

Greinargerð varnaraðila, móttekin 30. október 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 3. nóvember 2025.

Viðbótarupplýsingar sóknaraðila, dags. 12. mars 2026, sem bárust vegna beiðni kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 6. september 2022 um leigu sóknaraðila á herbergi varnaraðila að C. Síðar tók sóknaraðili á leigu herbergi varnaraðila að D. Ágreiningur er um hvort varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila leigu vegna júní 2025 sem og bótakröfu hans vegna muna í eigu sóknaraðila sem varnaraðili hafi fargað.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili lýsir háttsemi annarra íbúa í sama húsnæði og hann hafi leigt fyrra herbergið í og hvernig umgengni þeirra og hegðun hafi verið ábótavant. Einnig lýsir hann því að í seinna herberginu sem hann hafi tekið á leigu hafi verið mygla í eldhúsi, „ryðgað“ baðkar og fleira. Þar hafi einnig verið ónæði af öðrum íbúum sem hafi reykt og drukkið áfengi langt fram eftir nóttu og hlustað á háværa tónlist í tvær vikur í hverjum mánuði. Einn af þeim hafi ráðist á sóknaraðila og hann hafi varist því.

Sóknaraðili hafi ætlað að koma til baka á áætluðum tíma en ekki getað það þar sem hann hafi þurft að fara í tannaðgerð og aðstoða föður sinn. Hann hafi beðið varnaraðila um að geyma dótið sitt þar sem hann þyrfti að sinna háskólanámi sínu þegar hann kæmi til baka. Þegar sóknaraðili hafi komið til baka hafi hann séð einn af starfsmönnum varnaraðila í fötunum hans, en hann hafi logið til um að eiga þau. Sóknaraðili hafi þurft á munum sínum að halda fyrir útskrift úr háskóla, en þeim hafi verið stolið. Sóknaraðili hafi átt að flytja út 15. júní en hann hafi ekki getað það vegna tannaðgerðar og veikinda föður síns.   

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa þegar í upphafi leigutíma móttekið ítrekaðar kvartanir frá öðrum leigjendum vegna hegðunar sóknaraðila. Kvartanirnar hafi meðal annars lotið að því að hann hafi gengið um nakinn í sameiginlegum rýmum, sem hafi valdið öðrum leigjendum óþægindum og verið í andstöðu við reglur um nábýlisrétt. Þá hafi sóknaraðili talið sig hafa yfirráð yfir sameiginlegum rýmum þrátt fyrir að allir leigjendur hafi haft jafnan afnotarétt. Þannig hafi sóknaraðili með háttsemi sinni raskað lögmætum hagsmunum annarra leigjenda, í andstöðu við reglur um nábýlisrétt. Samkvæmt meginreglum nábýlisréttar beri að gæta hófs í nýtingu fasteignar og forðast að valda öðrum óþægindum, röskun eða tjóni umfram það sem teljist eðlilegt í sambýli.

Varnaraðili hafi ítrekað þurft að hafa afskipti af sóknaraðila vegna framkomu hans og umgengni. Hann hafi verið áminntur sérstaklega og honum gerð grein fyrir því að frekari brot eða kvartanir gætu leitt til uppsagnar leigusamnings, þar sem varnaraðila hafi borið að gæta hagsmuna annarra leigjenda.

Varnaraðili hafi ítrekað sagt leigusamningnum upp en sóknaraðili ekki látið segjast og ítrekað komið með afsakanir og sent ítrekuð skilaboð á hvaða tíma sólarhrings sem væri. Sumarið 2023 hafi komið að því að bera sóknaraðila út en hann hafi lofað bót og betrun, bæði í samskiptum við aðra og í almennri snyrtimennsku. Í kjölfarið hafi honum verið boðið að flytja í aðra íbúð í eigu varnaraðila með það að markmiði að koma til móts við hann. Þar hafi aftur á móti hafist sambærileg vandamál þar sem aðrir íbúar hafi orðið fyrir ónæði og óæskilegri framkomu.

Við upphaf leigu í seinni íbúðinni hafi sóknaraðila verið tilkynnt að um tímabundna ráðstöfun væri að ræða og að hann þyrfti að flytja út eigi síðar en 12.-15. júní, þar sem eignin væri seld og að það þyrfti að þrífa. Sóknaraðili hafi hvorki sjálfur farið úr íbúðinni né þrifið hana. Hann hafi skilið eigur sínar eftir og sorp sem hafði safnast upp. Þar sem sóknaraðili hafi ekki verið á landinu og hafði tilkynnt um það hafi verið hafist handa við að pakka saman eigum hans og koma þeim fyrir í geymslu á kostnað varnaraðila. Allt sem hafi ekki verið sorp eða mengað hafi verið flutt í geymslu samkvæmt tilkynningu til sóknaraðila.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila hafnar hann því að hafa gengið nakinn um íbúðina. Hann hafi alltaf notað handklæði þegar hann hafi farið á baðherbergið en gleymt því í eitt skipti. Varnaraðili hafi ekki skilað öllum eigum sóknaraðila þegar hann hafi ætlað að sækja þær, en hann hafi vitað hver hafi stolið þeim. Það hafi ekki þurft að þrífa mikið. Hann hafi verið búinn að flokka eigur sínar og mat áður en hann hafi yfirgefið landið. Hann hafi verið með mikið dót í íbúðinni og ekki getað flutt þær á einum degi.

V. Niðurstaða             

Undir rekstri málsins hjá kærunefnd endurgreiddi varnaraðili sóknaraðila tryggingarféð og kemur sú krafa því ekki til úrlausnar af hálfu nefndarinnar enda þegar verið efnd.

Sóknaraðili greiddi leigu að fjárhæð 85.000 kr. fyrir júní 2025. Kærunefnd óskaði eftir að sóknaraðili upplýsti hvaða dag hann yfirgaf herbergið og lýsti hann því að hann hafi þurft að fara í tannaðgerð erlendis og því hafi hann yfirgefið landið 4. júní en til hafi þó staðið að tæma herbergið fyrir 15. þess mánaðar. Vegna afleiðinga aðgerðarinnar hafi hann ekki getað ferðast til baka til Íslands fyrir þann tíma samkvæmt ráðleggingu læknis og hafi hann tilkynnt varnaraðila það. Varnaraðili hafi þá sagst ætla að setja búslóð sóknaraðila í geymslu þar til hann kæmi til baka. Kom sóknaraðili síðan til landsins 5. júlí og vitjaði búslóðar sinnar. Varnaraðili kveður samkomulag hafa verið um leigulok 1. júní en að sóknaraðili hafi þá hvorki verið farinn úr herberginu né verið búinn að þrífa það og þá hafi kostnaður vegna geymslu búslóðar hans fallið á varnaraðila. Kærunefnd telur að sóknaraðili verði að bera hallann af því að hafa ekki náð að tæma og skila herberginu í samræmi við samkomulag aðila. Bar honum því að greiða leigu vegna júnímánaðar og er kröfu hans um endurgreiðslu leigunnar því hafnað.

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa fargað munum í eigu hans í heimildarleysi og gerir bótakröfu á hendur honum af þeim sökum. Varnaraðili kveðst hafa fjarlægt eigur sóknaraðila úr herberginu enda hafi hann ekki tæmt herbergið að leigutíma loknum og tilkynnt að hann væri ekki á landinu. Varnaraðili hafi komið eigum hans fyrir í læstri geymslu en fargað því sem hafi verið rusl eða mengað. Sóknaraðili styður bótakröfu sína engum gögnum og hefur þannig ekki sýnt fram á að varnaraðili hafi fargað verðmætum eigum hans. Verður því að hafna bótakröfu hans.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu leigu er hafnað.

Bótakröfu sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 22. apríl 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                      Eyþór Rafn Þórhallsson