Mál nr. 77/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 22. apríl 2025

í máli nr. 77/2025

 

A og B

gegn

C

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A og B

Varnaraðili: C

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að þeim sé heimilt að ganga að tryggingarfé sóknaraðila að fjárhæð 410.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað að öðru leyti.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 3. júní 2025.

Greinargerð varnaraðila, móttekin 4. júlí 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 8. og 11. júlí 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 14. júlí 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. september 2024 til 15. maí 2025 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D í E. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingarfé vegna viðskilnaðar varnaraðila á hinu leigða við lok leigutíma. Krafan lýtur að kostnaði vegna þrifa sem þörf hafi verið á við lok leigutíma, sem og skemmda sem hafi orðið á borðstofuborði, skenki, hillu, útiborði og garðhúsgögnum á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar kveða íbúðina hafa verið verulega óhreina og mjög illa farna við skil. Þau hafi fengið utanaðkomandi létt þrif og þegar komið í ljós miklar skemmdir. Mikið vatnstjón hafi verið á parketi eftir blómapotta og fleira. Músaskítur hafi verið víða og þau þurft að veiða fimm mýs. Hillusamstæður í stofu hafi verið skemmdar eftir blautar flöskur, sem hafi skilið eftir sig för. Á borðstofuborðinu hafi verið hvítir hringir eftir eitthvað heitt. Tekkskenkur á gangi hafi verið rispaður eftir lykla. Gashitalampi hafi verið brotinn. Heitir pottar hafi verið settir á útiborð og stærra borðið verið skemmt vegna olíu. Ekkert hafi verið á sínum stað en samkvæmt samningi hafi varnaraðili átt að ganga frá íbúðinni eins og hún hafi tekið við henni. Vöfflujárni og óhreinum ofnhönskum og fleiru hafi verið troðið inn í stofuskápa með sparidóti. Varnaraðili hafi viðurkennt skemmdir, en ágreiningur snúist um fjárhæð tjónsins. Krafa vegna skemmda á borðstofuborði og skenki séu hóflega metnar en samkvæmt munnlegu verðmati frá húsgagnasmiði kosti það að minnsta kosti 200.000 kr. að pússa upp og lakka hvort húsgagn. Upphaflega hafi sóknaraðilar gert kröfu að fjárhæð 560.000 kr. en þá hafði músagangurinn ekki verið kominn í ljós. Töluverður kostnaður hafi fylgt því að veiða mýsnar og þörf hafi verið á þrifum á öllum herbergjum, innréttingum, þvotti á handklæðum, tuskum, þvotti á öllu leirtaui og eldhúsbúnaði sem hafi verið í neðri skápum. Upphaflega hafi hugmyndin heldur ekki verið að gera kröfu vegna skemmda á húsgögnum til að gæta sanngirni en kröfu vegna þeirra hafi verið bætt við vegna þess hve illa farnar þær hafi verið.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa viljað koma til móts við sóknaraðila varðandi allt tjón sem gæti hafa orðið á húsnæðinu á leigutíma. Hún hafi lagt til að aðilar færu sameiginlega yfir íbúðina og boðist til að greiða fyrir viðgerð á þeim hluta parketsins sem hafði orðið fyrir skemmdum.

Sóknaraðilar hafi selt fasteignina 7. maí 2025. Vegna krafna þeirra um kostnað vegna þrifa, borðstofuborðs, skenks og útiborðs sé vísað til 63. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðilar hafi vísað til þess að skenkurinn hafi verið rispaður eftir lykla og krefjist 70.000 kr. vegna viðgerða. Notkun skenks til að geyma lykla á rúmist vel innan hugtaksins „venjuleg notkun“ og sé því um að ræða minniháttar skemmdir en ekki tjón sem varnaraðili beri ábyrgð á. Engin gögn geti staðfest þennan viðgerðarkostnað. Sóknaraðilar hafi krafist 80.000 kr. vegna viðgerða á borðstofuborði og vísað til þess að á því hafi verið „hvítir hringir eftir eitthvað heitt“. Engin gögn liggi fyrir sem geti staðfest þennan kostnað annað en meint munnlegt mat frá húsgagnasmið sem hafi miðað að því að pússa og lakka allt borðið, sem myndi gera það töluvert verðmætara en það hafi verið við upphaf leigutíma.

Krafa vegna þrifa hafi numið 50.000 kr. Síðar hafi 80.000 kr. verið bætt við kröfuna vegna þrifa á öllum herbergjum. Þessi kostnaður sé hvergi rökstuddur og ekki liggi fyrir hvernig sá útreikningur hafi átt sér stað eða á hverju reikningurinn byggi.

Fyrirliggjandi kostnaðaráætlun hafi ekki verið byggð á gögnum, en sóknaraðilar hafi aðeins vísað í verðmöt frá aðilum sem hafi miðað að því að gera húsnæðið og innbú þess jafn verðmætt og það hafi verið þegar það hafi verið keypt. Í ljósi alls ofangreinds sé kröfum sóknaraðila hafnað að öllu leyti, sem og í ljósi þeirrar meginreglu skaðabótaréttar að tjónþoli þurfi að sýna fram á tjón sitt, en það sé ekki á ábyrgð varnaraðila að lúta þeirra eigin verðmati.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að sameiginleg skoðun hafi átt sér stað við lok leigutíma með fulltrúa sóknaraðila þar sem þau hafi ekki verið á landinu. Skemmdirnar og frágangurinn hafi aftur á móti ekki komið í ljós fyrr en farið hafi verið að ganga frá hlutum sem höfðu verið færðir til og byrjað hafi verið að pakka búslóð sóknaraðila vegna flutninga. Tjón og óviðunandi frágangur hafi truflað eðlilegt ferli við að pakka og flytja búslóð og leitt til tafa og óþæginda.

Eftir að afhending fari fram liggi ákvörðunarvald um úrbætur á leigusala. Kröfur varnaraðila um að fá að framkvæma sjálf viðgerðir eða hafna þeim séu því ekki í samræmi við réttarstöðu hennar að leigutíma loknum. Fyrirliggjandi skjáskot sýni að varnaraðili hafi viðurkennt tjón á gólfi, borðum og skenki. Einnig að hafa valdið bruna- og vatnsskemmdum. Hún hafi ekki hafnað skemmdunum heldur eingöngu umfangi og fjárhæð vegna viðgerða. Í ljósi þess að nýr eigandi íbúðarinnar hafi upplýst að hann hyggist skipta um allt gólfefni falli sóknaraðilar frá kröfu sem varði tjón á parketi og gólfi.

Íbúðinni hafi verið skilað í óviðunandi ástandi. Mikil ryk- og fitusöfnun hafi verið til staðar, sem og óhreinir vaskar, eldavél, gluggar og fleira. Músagangur og óhreinindi hafi verið í öllum herbergjum. Öll eldhúsáhöld hafi þurft að fara í þrif, þvott og endurskipulagningu. Fyrirliggjandi skjáskot sýni að varnaraðili hafi viðurkennt bæði músagang og óviðunandi hreinlæti. Varnaraðili hafi einnig viðurkennt að herbergisfélagar hennar hafi ítrekað haft hurðina opna sem mögulega skýri hvers vegna mýs hafi komist inn. Þessar viðurkenningar sýni að aðstæður hafi ekki verið ásættanlegar og að ábyrgðin liggi hjá varnaraðila. Rekstrarkostnaður og tímabundin persónulegur kostnaður vegna hreinsunar, músagildra, sorpflutninga, sorphreinsunar og tengds tilstands hafi hljóðað upp á 130.000 kr.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að sóknaraðilar hafi hækkað kröfu sína vegna þrifa úr 50.000 kr. í 130.000 kr. Engin gögn liggi þó fyrir sem stutt geti þennan kostnað og sé fjárhæðin því tilbúningur af þeirra hálfu. Varnaraðili sé tilbúin að taka þátt í kostnaðinum með einhverju móti, að því gefnu að fjárhæðin verði sanngjörn og grundvölluð á raunverulegri vinnu.

Kröfu vegna borðstofuborðs sé hafnað enda hafi sóknaraðilar vísað til þess að hafa fengið munnlegt verðtilboð frá húsgagnasmiði en þau hafi þó ekki gert neinar viðgerðir. Þess utan liggi ekki fyrir hvað það kæmi til með að kosta að fjarlægja „hvíta hringi eftir eitthvað heitt“ eins og sóknaraðilar hafi vísað til. Þetta skuli fellt undir eðlilega afleiðingu venjulegrar notkunar og því ekki um bótaskyldu að ræða. Krafa vegna skenksins sé jafnframt rökstudd með munnlegu tilboði smiðs sem hafi miðað að því að pússa og lakka allt húsgagnið. Um sé þó að ræða minniháttar rispur sem hafi komið til vegna þess að lyklar hafi verið geymdir á honum. Það eigi ekki að falla í hlut varnaraðila að standa straum af kostnaði sem miði að því að gera skenkinn jafn verðmætan og hann hafi verið við kaup. Ekki liggi fyrir gögn sem staðfest geti kostnaðinn við að losna við þessi rispuför. Krafa vegna hillna hafi ekki komið fram í upphaflegri kröfu sóknaraðila en henni hafi verið bætt við eftir að sóknaraðilar hafi fallið frá kröfu sinni vegna gólfefnis. Þessari kröfu sé alfarið hafnað enda þess utan of seint fram komin. Sóknaraðilar hafi nú hækkað kröfu vegna útborðs og gert ráð fyrir að þar undir falli einnig garðhúsgögn. Þau geti ekki aukið við kröfu sína með þessum hætti en vegna útiborðsins liggi engin gögn fyrir sem geti gefið vísbendingu um umfang tjónsins. Kröfurnar séu eingöngu byggðar á huglægu mati sóknaraðila.

VI. Niðurstaða           

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 640.000 kr. við upphaf leigutíma. Sóknaraðilar gera kröfu um að halda eftir 410.000 kr. af þeirri fjárhæð vegna þrifa sem þörf hafi verið á við lok leigutíma sem og vegna skemmda sem hafi orðið á borðstofuborði, skenki, hillu, útiborði og garðhúsgögnum. Ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila var vísað til kærunefndar innan fjögurra vikna frá höfnun varnaraðila á bótakröfu sóknaraðila, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, og kemur hann því til efnislegrar úrlausnar.

Í bréfi sóknaraðila, dags. 22. maí 2025, nam krafa þeirra vegna þrifa 50.000 kr., vegna borðstofuborðs 80.000 kr., vegna skenks 70.000 kr. og vegna útiborðs 40.000 kr. Þá hækkuðu þau kröfu sína vegna þrifa vegna músagangs sem hafi útheimt aukin þrif. Einnig kom fram í kæru sóknaraðila krafa vegna skemmda sem hafi orðið á hillum og garðhúsgögnum. Undir rekstri málsins hjá kærunefnd lækkaði krafa sóknaraðila í 410.000 kr. þar sem fallið var frá kröfu vegna skemmda sem hafi orðið á gólfefni. Varnaraðili telur fjárhæð kröfu sóknaraðila ósanngjarna, enda um að ræða hluti sem sé auðvelt að lagfæra og að hún hefði getað útvegað viðgerð. Sóknaraðilar neita því og kveðast hafa viljað fá fagmann í verkið.

Vegna kröfu sóknaraðila um kostnað vegna þrifa þá var gerð sameiginleg úttekt við lok leigutíma, sbr. fyrirmæli 69. gr. húsaleigulaga, samkvæmt því sem segir í athugasemdum þeirra. Greina sóknaraðilar frá því að fulltrúi hafi mætt fyrir þeirra hönd en að skemmdir og frágangur hafi þó ekki komið í ljós fyrr en þau hafi farið að ganga frá hlutum sem höfðu verið færðir til og þau byrjað að pakka búslóð sinni niður fyrir flutning. Kærunefnd telur að sóknaraðilar verði að bera hallann af því að athugasemdir vegna þrifa hafi ekki komið fram við hina sameiginlegu úttekt, enda gerir ákvæði 2. mgr. 71. gr. ráð fyrir því að leigjendum skuli þegar gefinn kostur á úrbótum vegna aðfinnsla leigusala við slíka úttekt. Af gögnum málsins verður þó ráðið að aðilar hafi við úttektina rætt um bætur að fjárhæð 20.000 kr. vegna þrifa sem fallast verður á að sóknaraðilar ráðstafi af tryggingarfénu. Nefndin telur ekki tilefni til að ákvarða frekari bætur vegna aukinna þrifa sem sóknaraðilar kveða þörf hafa verið á vegna músagangs enda ekki unnt að staðfesta út frá gögnum málsins hvað varð þess valdandi að hann var til staðar og varnaraðila var ekki gefinn kostur á úrbótum.

Til grundvallar kröfum sóknaraðila vegna borðstofuborðs, skenks, hillusamstæðu  og útiborða liggja engin gögn sem styðja fjárútlát. Sóknaraðilar leggja fram myndir sem þau tóku sjálf við lok leigutíma að því er virðist, en engar myndir liggja til samanburðar frá upphafi leigutíma. Varnaraðili viðurkennir þó að á leigutíma hafi komið minniháttar rispur á skenkinn sem og far á borðstofuborðið. Fyrir liggja myndir sem sýna téðar rispur og för. Nefndin getur þó ekki fallist á að um sé að ræða slíkt ástand að þörf sé á heilpússun og lökkun á húsgögnunum líkt og krafa sóknaraðila byggir á. Um er að ræða smávægilegar skemmdir sem hafa engin áhrif á notkun húsgagnanna og koma til við hefðbundna notkun. Þess utan neituðu sóknaraðilar varnaraðila um að annast úrbætur þrátt fyrir beiðni hans þar um. Engu að síður, þar sem téðar skemmdir eru óumdeildar, telur nefndin að meta skuli bætur að álitum vegna þeirra og telur nefndin hæfilegt að sóknaraðilar ráðstafi 30.000 kr. af tryggingarfénu í þessu tilliti. Vegna annarra skemmda sem krafa sóknaraðila lýtur að, þ.e. á hillusamstæðu, útiborði og garðhúsgögnum, verður ekki á þær fallist gegn eindreginni neitun varnaraðila á því að hafa valdið þeim, enda þess utan óljóst um ástand þeirra við upphaf leigutíma og engar athugasemdir komu fram hér um við sameiginlega úttekt við lok leigutíma.

Að framangreindu virtu ber sóknaraðilum að endurgreiða varnaraðila eftirstöðvar tryggingarfjárins eða 590.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, af 640.000 kr. frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 590.000 kr. frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er þau skila tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem varnaraðili skilaði sóknaraðilum íbúðinni 15. maí 2025 reiknast dráttarvextir frá 13. júní 2025.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðilum ber að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 590.000 kr. ásamt vöxtum af 640.000 kr. samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 13. júní 2025, en með dráttarvöxtum af 590.000 kr. samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

 

Reykjavík, 22. apríl 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                      Eyþór Rafn Þórhallsson