Mál nr. 79/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 79/2025

 

Sameiginlegur kostnaður/sérkostnaður: Málun á ytra byrði grindverks sem afmarkar sérafnotareit.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 6. júní 2025, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 19. júní 2025, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. júní 2025, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. apríl 2026.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D, alls 20 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í húshluta nr. 30 en gagnaðili er eigandi að eignarhluta í húshluta nr. 32.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað við að mála ytra byrði grindverks sem afmarkar sérafnotaflöt hans.

Sjónarmið álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi kveður að fyrir um fimm árum hafi ytra byrði á girðingum á sérafnotareitum verið málað á kostnað húsfélagsins. Í 4. gr. laga um fjöleignarhús segi að séreign samkvæmt lögum þessum sé afmarkaður hlutur af húsi eða lóð eins og honum sé lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Ummæli byggingastjóra á stofnfundi húsfélagsins um að kostnaður við viðhald á ytra byrði grindverksins sé sameiginlegur hafi ekki lagalegt gildi. Þá sé vísað til 10. tölul. 5. gr. og 26. gr. laga um fjöleignarhús sem fjalli um hvað falli undir séreign og skyldur eigenda séreigna. Nú þurfi að mála girðingarnar á nýjan leik og hafi eigendur þeirra gengið út frá því að kostnaðurinn við það yrði sameiginlegur. Málið hafi komið til umfjöllunar á húsfundi 25. mars 2025 og tillaga formanns um að húsfélagið útvegaði málningu til að tryggja einsleitni á girðingunum en að eigendur þeirra myndu annast um að mála þær verið samþykkt.

Sjónarmið gagnaðila

Gagnaðili kveður að eignarhluta hans fylgi timburverönd og grindverk sem hafi verið reist af byggingaraðila, sem hluti af hönnun og frágangi fasteignarinnar. Grindverkið sé afmarkandi hluti sérafnotareitsins, en hafi jafnframt samræmt útlit og aðrar jarðhæðir í húsinu. Við afhendingu íbúðarinnar hafi því verið haldið fram að pallur og grindverk væru í séreign, en með þeim fyrirvara að vegna samræmdrar ásýndar bæri húsfélaginu að sjá um ytra viðhald þessara mannvirkja. Árið 2019 eða 2020 hafi ytra byrði grindverkanna verið málað á kostnað húsfélagsins. Sú framkvæmd hafi verið byggð á því sjónarmiði að grindverkin væru hluti af samræmdri heildarmynd hússins og sýnilegur hluti ytra byrðis þess. Sú ákvörðun hafi skapað framkvæmdavenju sem hafi réttarvernd, sérstaklega þar sem hún hafi staðið ómótmælt frá fyrri stjórn og verið framkvæmd á jafnræðisgrundvelli fyrir alla eigendur á jarðhæð. Grindverkin séu sýnileg, samræmd og móti ásýnd hússins. Kostnaður við viðhaldið sé sameiginlegur, sbr. 5. og 8. gr. laga um fjöleignarhús sem og álit kærunefndar í málum nr. 62/2015 og 42/2013.

Athugasemdir álitsbeiðanda

Í eignaskiptayfirlýsingunni komi fram að eigendur timburveranda beri kostnað við viðhald án nokkurra undantekninga. Þar komi hvergi fram að húsfélagið eigi að sjá um framkvæmdina. Í lögum um fjöleignarhús sé aftur á móti nefnt að húsfélag geti látið framkvæma viðhald á kostnað eiganda sinni hann ekki viðhaldi. Þar sem gagnaðili hafi vísað til þess að hefð hafi skapast fyrir framkvæmdinni þá hafi ekki verið leitað eftir samþykki fyrir því að mála grindverkin á kostnað húsfélagsins á húsfundi heldur hafi stjórnin tekið þessa ákvörðun.

III. Forsendur

Í málinu er óumdeilt að íbúð gagnaðila og fimm öðrum íbúðum á fyrstu hæð fjöleignarhússins að C fylgja sérafnotafletir og að á þeim er tréverk, sem ýmist er kallað timburverandir eða sólpallar. Umrætt tréverk mun hafa verið byggt af þeim sem reisti húsið og er útlit þess samræmt. Deilt er um það hvort kostnaður sem hlýst af málun ytri hliðar tréverksins sé sameiginlegur kostnaður allra eigenda eða kostnaður sem eigendum sérafnotaflatanna beri að standa straum af. Þótt gagnaðili sé eini eigandi sérafnotaflata sem á aðild að þessu máli verður ráðið af gögnum málsins að ágreiningurinn sé ekki aðeins milli hans og álitsbeiðanda.

Um inntak „sérafnotaflatar“ er hvorki fjallað í lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús né greinargerð með frumvarpi því er varð að lögunum. Í fyrri álitum kærunefndar hefur verið lagt til grundvallar að sérafnotaflötur á lóð sé ekki séreign í skilningi 4. gr. laganna, heldur sameign allra eigenda samkvæmt 6. gr. þeirra, en feli eigi að síður í sér einkarétt til afnota og umráða yfir þeim hluta lóðarinnar sem aðrir eigendur verði að virða. Um leið skuldbindi eigandi sérafnotaflatar sig til að bera kostnað við hann, sbr. til dæmis álit kærunefndar 19. desember 2008 í máli nr. 45/2008 og 6. október 2014 í máli nr. 24/2014.

Í samræmi við framangreint telur kærunefnd að eigendur sérafnotaflata á fyrstu hæð hússins að C verði að bera kostnað af því að mála ytri hlið tréverksins á flötunum. Þessi niðurstaða breytir engu um að sérafnotafletirnir eru í sameign allra eigenda hússins og því hafa þeir allir rétt til að taka þátt í ákvörðunum um þá, þar á meðal útlit tréverksins, sbr. 39. gr. laga um fjöleignarhús og til hliðsjónar umfjöllun í áðurnefndum álitum nr. 45/2008 og 24/2014.

Gagnaðili vísaði til tveggja álita kærunefndar í greinargerð sinni en þess skal getið að annað málanna er ekki til og hitt er ekki þess efnis sem staðhæft er í greinargerðinni.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að eigendur sérafnotaflata á fyrstu hæð fjöleignarhússins að C í D eigi að bera kostnað af því að mála ytri hlið tréverks sem er á flötunum.

 

Reykjavík, 22. apríl 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson