Mál nr. 111/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 22. apríl 2026

í máli nr. 111/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B

Kröfur sóknaraðila eru að viðurkennd verði bótaábyrgð varnaraðila á tjóni vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma og að honum beri að greiða bætur sem nemi „rúmlega tveimur milljónum króna“.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði vísað frá en til vara af kröfum hennar verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 21. ágúst 2025 og 13. október 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 18. nóvember 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 21. nóvember 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 8. desember 2025.

Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, mótteknar 8. desember 2025.

Viðbótarathugasemdir varnaraðila, mótteknar 12. desember 2025.

Viðbótarathugasemdir og gögn sóknaraðila, móttekin 5. febrúar 2026.

Viðbótarathugasemdir og gögn sóknaraðila, móttekin 6. mars 2026.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 15. september 2022 til 15. september 2023 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C, D en eftir það var leigusamningurinn ótímabundinn og lauk 31. maí 2025. Ágreiningur er um bótakröfu sóknaraðila á hendur varnaraðila vegna umfangsmikilla skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa skilað íbúðinni í slæmu ástandi, veggir hafi verið myglaðir, eldhús verið eyðilagt, gólfefni brotið og á því skemmdir. Tryggingarféð hafi ekki dugað til að mæta kostnaði. Loftræsting hafi verið léleg á leigutíma þar sem hita hafi verið haldið mjög háum og vatn notað óhóflega í tréhúsi sem hafi leitt til myglu og útbreiðslu hennar. Varnaraðili hafi látið hreinsa mygluna en þó takmarkað og ekki í eldhúsi. Samkvæmt utanaðkomandi mati sé nauðsynlegt að endurnýja alla myglaða viðarhluta, þar sem þeir geti valdið sýkingum og alvarlegu heilsutjóni.

Skipta þurfi út viðarklæðningu á veggjum, fjarlægja og endurnýja myglaða gólfbita og gólfefni, kaupa og setja upp nýtt eldhús, þar með talinn nýjan gaskút/ofn, endurnýja sturtu og laga og/eða endurnýja glugga, sem hafi eyðilagst vegna skorts á loftræstingu. Það hafi verið vatnsleki frá þvottavélinni í lengri tíma, sem varnaraðili hafi hvorki tilkynnt né lagfært. Þessi vanræksla hafi valdið miklum skemmdum á gólfefnum og útbreiddri myglu vegna óviðeigandi vatnsnotkunar og skorts á loftræstingu. Vandamálið hafi orðið enn verra vegna hás hitastigs innandyra.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa tekið íbúðina á leigu fyrir starfsmenn sína. Við upphaf leigutíma hafi það litið ágætlega út, verið nýmálað og þrifið. Leigutíma hafi lokið 31. maí 2025 en varnaraðili hafði þá um nokkurt skeið verið búinn að gera athugasemdir við ástand húsnæðisins sem sóknaraðili hafi talið að sumar hverjar mætti rekja til varnaraðila en því sé hafnað. Á leigutíma hafi varnaraðili orðið var við óeðlilega rakasöfnun og meðal annars hafi komið upp leki í eldhúsi og baði vegna lélegs frágangs á vatnskrönum, rakamerki hafi tekið að myndast á útveggjum auk þess sem alvarleg bilun hafi orðið á frárennsli hússins sem hafi valdið miklu vatnstjóni.

Starfsmenn varnaraðila hafi gert ítrekaðar athugasemdir við sóknaraðila vegna ástandsins, meðal annars 4. september 2024 vegna vatns í salerni, auk þess sem það hafi flætt úr sturtuniðurfalli á baðherbergi og niðurfalli í eldhúsi. Ástæða þess hafi virst vera stífla í frárennsli hússins vegna brotinnar lagnar. Bráðabirgðaviðgerð hafi farið fram sama dag, sem varnaraðili hafi greitt fyrir að kröfu sóknaraðila þar sem hún hafi viljað meina að stífluna hafi verið að rekja til hans. Lögnin hafi síðar verið grafin upp og skipt um af hálfu Veitna sökum þess að hún hafi verið brotin í sundur og ekki þjónað hlutverki sínu. Í húsinu séu fleiri íbúðir, en það hafi verið byggt árið 1927 og því komið nokkuð til ára sinna.

Ástandi á krönum í eldhúsi hafi verið ábótavant en til dæmis hafi þeir grátið með kaldavatnsinntaki við eldhúsinnréttingu, sem sé meginástæða rakasöfnunar á bak við eldhúsinnréttingu og mygluvandamál því tengdu. Á leigutíma hafi einnig farið að sjást rakamyndun neðst á útveggjum og í gluggum, sem sé að rekja til vöntunar eða lélegrar drenlagnar. Þá sé enga loftræstingu að finna í íbúðinni og ekki heldur frá baðherbergi þar sem þvottavélin sé staðsett. Allt þetta hafi valdið mikilli rakasöfnun í íbúðinni sem geti ekki verið á ábyrgð varnaraðila. Þá sé það mjög ólíklegt að mygla í vegg á bak við eldhúsinnréttingu sé á ábyrgð varnaraðila. Ljóst sé að myglan hafi myndast yfir langan tíma og væntanlega vegna rakasöfnunar frá kaldavatnslögn, en af myndum að dæma megi sjá að kranar í eldhússkápi hafi verið verulega ryðgaðir sem bendi einnig til langvinnar rakasöfnunar þar.

Varnaraðili hafi látið sóknaraðila vita um hvaðeina sem hafi komið upp í íbúðinni, sérstaklega þegar upp hafi komið leki í baðherbergi og rakamyndun komið í ljós á útveggjum sem ekki hafi sést þegar íbúðin hafi verið afhent sökum þess að það hafi verið nýbúið að mála hana. Frásögn sóknaraðila um vanhöld varnaraðila sé hafnað, en með tölvupósti hans 13. mars 2025 megi greina að hann hafi lagt sig fram um að efna samninginn og gert viðvart um þau atriði sem hafi komið upp.

Vegna þess ástands sem upp hafi verið komið í íbúðinni og þegar nær hafi dregið leigulokum hafi varnaraðili óskað eftir skoðun smiðs á íbúðinni. Hann hafi staðfest að umkvartanir sóknaraðila væru eingöngu að rekja til umbúnaðar fasteignarinnar, sem á engan hátt geti verið á ábyrgð varnaraðila.

Eftir að varnaraðili hafi yfirgefið íbúðina hafi sóknaraðili gert kröfu um að hún yrði djúphreinsuð og sú aðgerð hafi farið fram í lok ágúst 2025. Eftir það hafi varnaraðili ekki heyrt frá sóknaraðila fyrr en með kæru þessari, en íbúðin virðist samkvæmt frásögn sóknaraðila hafa staðið auð um margra mánaða skeið.

Hugsanlegur bótaréttur sóknaraðila, hafi hann verið fyrir hendi, sé fallinn niður í samræmi við skýlaus ákvæði 3. mgr. 64. gr. húsaleigulaga. Engri bótakröfu hafi verið beint að varnaraðila skriflega eða áskilnaður um það innan lögmæltra tímamarka. Fresturinn hafi byrjað að líða 31. maí 2025 og bótakrafa fyrst verið gerð með kæru móttekinni 13. október 2025 hjá kærunefnd.

Verði ekki fallist á ofangreint beri að hafna kröfu sóknaraðila um bótaábyrgð. Það tjón sem hafi orðið á húsnæðinu sé ekki vegna saknæmra athafna starfsmanna varnaraðila eða starfsmanna hans sem hafi búið í húsnæðinu, en sóknaraðili beri sönnunarbyrði þar um, sem hún hafi ekki axlað. Ástandið megi einungis rekja til eiginleika íbúðarinnar og atvika sem varnaraðila verði ekki um kennt. Liggi ekki þá heldur fyrir hvort tjónið kunni að vera tryggt og geti þannig fengist bætt að hluta eða öllu leyti.

Þá hafi tryggingarféð verið greitt til sóknaraðila án viðurkenningar ábyrgðar. Verði talið að varnaraðili beri einhverja ábyrgð á því tjóni sem hafi orðið á íbúðinni hafi það að fullu verið uppgert með tryggingarfénu, en sóknaraðili hafi ekki haft uppi ákveðna fjárkröfu.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir meðal annars að samskipti aðila á leigutíma hafi varðað gashitaplötu en hvorki hitakerfi né ofna. Platan hafi verið skemmd á leigutíma, en hún hafi verið ný frá því eldhúsið hafi verið endurnýjað árið 2021. Á leigutíma hafi verið farið fram á nýja plötu en sóknaraðili sagt að varnaraðila bæri að skipta henni út á eigin kostnað. Hann hafi þá tekið „gasdósahausa“ úr geymslunni og notað án leyfis sóknaraðila, sem hafi verið hættulegt og óheimilt.

Úrgangsvatn hafi lekið í veggi, gólfefni og fleira en tryggingarfélag sóknaraðila hafi staðfest að þar sem tjónið væri að rekja til rangrar notkunar leigjenda en ekki galla í húsnæðinu væri tjónið ekki bótaskylt. Bæði séu opnanlegir gluggar í eldhúsi og baðherbergi en þeir hafi verið lokaðir á leigutíma og upphitun verið í hámarki. Þetta hafi leitt til rakatjóns, myglu og skemmda á gluggum.

Sóknaraðili hafi haft samband við varnaraðila mánaðarlega til að finna sanngjarna lausn en mörg skilaboð hennar hafi verið hunsuð, viðbrögð hafi komið seint eða alls ekki og ítrekuðum bótakröfum ekki verið svarað.

Við úttekt hafi meðal annars komið í ljós að gluggar væru morknir og skemmdir vegna loftleysis, gólfflötur brunnin eða skemmdur vegna heitra potta, brotnir vaskar, ónýt gashitaplata, eldhúsborð hafi verið notað sem skurðbretti og eldhúsið orðið svo skemmt að það hafi þurft að farga því. Þá hafi ýmsa hluti vantað við lok leigutíma, svo sem moppustöng að verðmæti 50.000 kr. Fjárhæð tjónsins nemi í heildina yfir tveimur milljónum, en þar með séu taldar viðgerðir á lögnum, gólfum, veggjum, tækjum og gluggum sem og endurnýjun eldhúss.

Íbúðin hafi verið nýuppgerð árið 2021 og verið afhend í toppstandi við upphaf leigutíma.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hann hafi óskað eftir að ljúka leigusambandi meðal annars vegna lélegs ástands íbúðarinnar og á vormánuðum 2025 hafi vissulega verið komnar fram alvarlegar afleiðingar vegna leka í íbúðinni, sem einungis verði raktar til sóknaraðila. Einkum hafi verið um að ræða frárennslislögn sem virðist hafa verið óvirk og samfallin, en hún hafi orsakað ítrekaðar stíflur sem varnaraðila verði ekki um kennt. Virðist sem sóknaraðili hafi ekki sinnt eðlilegu viðhaldi á lögninni.

Ekkert í málinu styðji fullyrðingar sóknaraðila um að vatnstjón á íbúðinni megi rekja til varnaraðila eða rangrar notkunar hans á eigninni. Gögnin bendi eindregið til þess að sóknaraðili verði að bera það tjón sem hafi orðið á eigninni þar sem vanhöld á henni sé aðeins að rekja til athafna eða í raun athafnaleysis hans við að sinna eðlilegu viðhaldi sem varnaraðili hafi mátt treysta að yrði sinnt.

Fullyrðingum sóknaraðila um að varnaraðili hafi ekki brugðist við athugasemdum sóknaraðila sé sérstaklega mótmælt. Varnaraðili hafi tilkynnt sóknaraðila hvað eina sem hafi komið upp í eigninni. Þá hafi varnaraðili gefið eftir tryggingu án viðurkenningar á ábyrgð, vegna fullyrðinga sóknaraðila um að tjón á gólfum og veggjum hafi mátt rekja til hans, sem hafi síðar reynst rangt.

Þess utan hafi sóknaraðili ekki lagt fram nein gögn sem staðfesti fjárhagslegt tjón. Ekki sé unnt að kveða upp úr um hugsanlega ábyrgð varnaraðila og umfang þess, þar sem engra sannanlegra gagna njóti um meint tjón sóknaraðila.

VI. Niðurstaða           

Óumdeilt er að sóknaraðili hélt eftir tryggingarfé sem varnaraðili lagði fram við upphaf leigutíma að fjárhæð 370.000 kr., með samþykki varnaraðila en hann kveður það þó ekki hafa falið í sér viðurkenningu á því að tjón hafi orðið á íbúðinni af hans völdum á leigutíma.

Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigjandi að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 1. mgr. 64. gr. sömu laga verður leigusali að lýsa bótakröfu sinni á hendur leigjanda skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðis.

Leigutíma lauk 31. maí 2025 og fékk sóknaraðili umráð eignarinnar þá samkvæmt því sem greinir í kæru hennar en hún kveður íbúðina hafa staðið tóma síðan. Aðilar eru þó sammála um að varnaraðili framkvæmdi djúphreinsun á íbúðinni í lok ágúst 2025 að beiðni sóknaraðila.  

Af gögnum málsins má ráða að sóknaraðili gerði athugasemdir við ástand íbúðarinnar með tölvupóstum 21. maí og 3. júní 2025 þar sem hún spurði meðal annars hvernig aðilar ættu að skipta tjóninu með sér. Telur nefndin því ekki tilefni til að fallast á kröfu varnaraðila um frávísun enda er hún á því byggð að krafa sóknaraðila um skaðabætur hafi fyrst komið fram með kæru hennar sem hafi verið móttekin 13. október 2025 hjá kærunefnd og þar með ekki innan frests, sbr. 3. mgr. 64. gr. húsaleigulaga.

Sóknaraðili gerir kröfu um að varnaraðili greiði bætur vegna endurnýjunar á viðarklæðningu á veggjum, mygluðu gólfefni, eldhúsinnréttingu, sturtu og gluggum. Málatilbúnað sinn byggir sóknaraðili á myndum og myndböndum sem hún tók sjálf af íbúðinni eftir að hafa tekið við henni. Sýna þær að rakaskemmdir eru í eigninni. Þá lagði varnaraðili fram mat smiðs sem skoðaði íbúðina skömmu fyrir leigulok þar sem hann staðfesti að vatnslögn við enda eldhúsinnréttingar dropaði, kranar undir eldhússkápi væru ryðgaðir og greinilegt að töluverður raki hafði verið í langan tíma í húsnæðinu. Einnig að skemmdir á parketi og salernisvegg hafi komið út frá raka sem hafi myndast vegna vatnslagnarinnar. Þá hafi víða mátt sjá ummerki um raka í veggjum og gluggum sem mætti rekja til lélegrar einangrunar og slæms ástands á dreni.

Á grundvelli 1. mgr. 19. gr. húsaleigulaga ber leigusala að annast viðhald hins leigða, innan húss sem utan. Sóknaraðili byggir á því að varnaraðili hafi bakað sér bótaskyldu á grundvelli 63. gr. laganna þar sem segir að leigjandi beri óskipta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda óviðkomandi. Ekki fór fram sameiginleg úttekt á húsnæðinu í lok leigutíma í samræmi við ákvæði XIV. kafla húsaleigulaga og sóknaraðili byggir kröfu sína á myndum og myndskeiðum sem hún sjálf tók. Sóknaraðili kveður að tjónið sé að rekja til þess að gluggar hafi ekki verið opnir á leigutíma og upphitun of mikil. Sóknaraðili leggur þó engin gögn fram fullyrðingu sinni til stuðnings heldur bendir skýrsla, sem varnaraðili þó aflaði einhliða, til þess að um sé að ræða tjón sem sé tilkomið  vegna skorts á viðhaldi og leka frá lögn en varnaraðili ber ábyrgð á hvorugu. Þá gerði sóknaraðili sjálf kröfu í ábyrgðartryggingu Veitna á þeirri forsendu að þeir bæru ábyrgð á því að vatnslögn hefði fallið saman, sem rennir stoðum undir málatilbúnað varnaraðila hér um. Að framangreindu virtu sem og aldri hússins, er kröfu sóknaraðila hafnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 22. apríl 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                      Eyþór Rafn Þórhallsson