Mál nr. 144/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 144/2025

 

Lögmæti ákvörðunartöku. Hlutfall samþykkis.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags 22. október 2025, beindu A ehf., B ehf. og C ehf., hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, móttekin 13. nóvember 2025, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 20. og 21. nóvember 2025, og athugasemdir gagnaðila, dags. 26. nóvember 2025, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 27.5.2026.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D. Álitsbeiðendur eru eigendur fimm eignarhluta í húsinu en gagnaðili er húsfélagið.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að viðurkennt verði að samþykkt aðalfundar 6. október 2025 um að stjórn verði falið að leita tilboða og þjónustu við uppfærslu og gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar sé ólögmæt.
2. Að viðurkennt verði að samþykkt sama húsfundar um heimild til handa stjórnar gagnaðila um að láta hefja vinnu við gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar sé ólögmæt.
3. Að viðurkennt verði að samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, þurfi til að gagnaðila sé heimilt að láta gera nýja eignaskiptayfirlýsingu.
4. Að viðurkennt verði að álitsbeiðendum sé óskylt að greiða kostnað sem hafi hlotist eða kunni að hljótast af aðgerðum stjórnar gagnaðila við gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar með vísan til meintrar samþykktar húsfundar 6. október 2025.

Sjónarmið álitsbeiðenda

Álitsbeiðendur kveða að boðað hafi verið til húsfundar og samkvæmt fundarboðinu hafi átt að taka fyrir kynningu á tilboðum í gerð uppfærðrar eignaskiptayfirlýsingar fyrir húsið. Forsaga málsins sé sú að deilur hafi verið um skiptingu eignarinnar sem varði meðal annars sameignahluta hússins. Tveir af álitsbeiðendum hafi þegar þingfest stefnu varðandi þann ágreining á hendur öðrum eiganda. Á húsfundinum 6. október 2025 hafi framangreindir stefnendur jafnframt lagt fram bókun er þann ágreining varði ásamt stefnunni sjálfri. Gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar varði með beinum hætti þann ágreining sem uppi sé milli aðila framangreinds máls. Eins og fram komi í bókuninni sé bent á að ótímabært sé að fara í gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar þar til ágreiningur aðila hafi verið til lykta leiddur auk þess sem álitsbeiðendur telji að tilgangur þeirra sem hafi samþykkt gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar sé að ganga á rétt álitsbeiðenda og afla gagna sem þeir hyggist nýta, meðal annars í dómsmálinu.

Samkvæmt téðu fundarboði hafi átt að kynna tilboð í gerð uppfærðrar eignaskiptayfirlýsingar. Engin tilboð hafi þó verið kynnt á fundinum heldur lögð fram tillaga um að stjórninni yrði falið að leita tilboða og þjónustu við uppfærslu og gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar og láta hefja vinnu við verkefnið berist tilboð sem stjórn meti ásættanlegt. Samkvæmt fundargerð hafi tillagan verið talin samþykkt með atkvæðum 74,87% af hlutdeild í eigninni og með atkvæðum 7 af 12 eignarhlutum sem mætt hafi verið fyrir á fundinn, þá með vísan til D liðar 41. gr. laga um fjöleignahús. Tillagan hafi þó þurft samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 9. tölul. B liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, enda ekki um venjubundið viðhald að ræða auk þess sem gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar geti verið mjög kostnaðarsöm og kunni að öðru leyti að ganga þvert á hagsmuni álitsbeiðenda. Jafnframt sé fyrirséð að ný eignaskiptayfirlýsing verði ekki samþykkt með vísan til þess ágreinings sem sé uppi og megi því fyrirfram vera ljóst að vinnan sé tilgangslaus.

Sjónarmið gagnaðila

Gagnaðili kveður að mætt hafi verið fyrir 92,86% eignarhluta á húsfundinn 6. október 2025 og mæting og ályktunarhæfi fundarins því óumdeild, sbr. 42. gr. laga um fjöleignarhús. Þótt orðalag tillögu í boðaðri dagskrá hafi borið með sér að fyrir lægju tilboð í gerð ástandsmats sem fundurinn gæti tekið afstöðu til hafi verið ljóst hvert dagskrármálið væri. Á fundinum hafi komið fram breytingartillaga við aðal tillögu sem hafi horft til skýringar á dagskrártillögunni og afmarkað betur efni hennar. Fundarstjóri hafi tekið tillöguna til afgreiðslu sem gilda breytingatillögu við aðal tillögu og hafi hún verið samþykkt. Tillagan hafi verið samþykkt með atkvæðum allra  þeirra sem mætt hafi verið fyrir á fundinum og því engin áhöld um gildi þeirrar ákvörðunar. Þá sé tekið undir úrskurð fundarstjóra þess efnis að ákvörðun um að fá aðila sem hafi réttindi til að gera eignaskiptayfirlýsingu, til að hefja vinnu við gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar fyrir húsið, sé ekki ákvörðun sem jafnað verði til þess að verið sé að samþykkja gerð eignaskiptayfirlýsingar.

Álitsbeiðendur hafi höfðað mál á hendur öðrum eiganda vegna afmarkaðs sameignarhluta og eignarhalds á honum. Sá hluti sé aðeins lítill afmarkaður hluti fjöleignarhússins og auðvelt að laga endanlega gerð eignaskiptayfirlýsingar að niðurstöðu endanlegs dóms í málinu þegar þar að komi. Áður en til þess komi, kunni að líða mánuðir eða ár. Vinna við uppfærslu og gerð eignaskiptayfirlýsingar sé talin vera umfangsmikil og tafsöm vinna, enda húsið flókið að gerð og umfangi. Endurbóta- og viðhaldskostnaður geti numið um 650 mkr. samkvæmt úttekt sem álitsbeiðendur hafi aflað. Hvort sem sú tala sé rétt eða skeiki nokkru, sé ljóst að þarna séu í tafli stórar fjárhæðir vegna aðkallandi framkvæmda. Hvert prósentustig í frávik geti falið í sér skekkju í kostnaði upp á 6,5 mkr. reynist matið rétt. Það sé því sjálfsögð og eðlileg krafa að eignaskiptayfirlýsingin verði yfirfarin og uppfærð.

Ákvörðun um að hefja vinnu við gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar falli ekki undir A. lið 41. gr. fjöleignarhúsalaga, greinin hafi að geyma tæmandi talningu um atriði sem þar falli undir og veigamikil frávik frá almennum reglum um töku ákvarðana í félögum. Til að ákvörðun eða málefni geti fallið þar undir, þurfi að gera strangar kröfur um að það sé yfir vafa hafið, en að öðrum kosti gildi önnur ákvæði þar um. Þá sé því mótmælt að ákvarðanir fundarins sem lúti að því að leita tilboða og hefja gerð eignaskiptayfirlýsingar, séu atriði sem falli undir B lið 41. gr.

Þessu til viðbótar sé byggt á 17. og 18. gr. fjöleignarhúsalaga um eignaskiptayfirlýsingar og ákvæðum reglugerðar nr. 910/2000. Samkvæmt ákvæði 7. gr. reglugerðarinnar geti sérhver eigandi krafist þess að ný eignaskiptayfirlýsing verði gerð. Engar lágmarkskröfur séu um atkvæðamagn að baki kröfu eins og ákvæðið verði lesið. Af því verði að ráða að engin efni séu til að þrengja heimildir sameigenda til að láta hefja téða vinnu.

III. Forsendur

Í fundarboði húsfundar sem skyldi haldinn 6. október 2025 var á dagskrá kynning á tilboðum við gerð nýrrar eignaskiptayfirlýsingar. Mætt var fyrir 92,86% eigenda eða tólf eignarhluta af fimmtán. Á fundinum var borin upp eftirfarandi tillaga undir téðum dagskrárlið:

Stjórn verði falið að leita tilboða og þjónustu við uppfærslu og gerð nýs eignaskiptasamnings fyrir fasteignina E og láta hefja vinnu við verkefnið berist tilboð sem stjórn metur ásættanlegt.

Samkvæmt fundargerð féllu atkvæði þannig að 74,87% eigenda samþykktu tillöguna eða eigendur sjö eignarhluta. Á móti tillögunni voru 25,13% eigenda eða eigendur fimm eignarhluta. Taldist tillagan samþykkt með vísan til D - liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Þrátt fyrir að í fundarboði hafi staðið að á dagskrá væri kynning á tilboðum en á fundi borin upp tillaga um að stjórn verði falið að leita að tilboða telur nefndin að um sé að ræða smávægilega breytingu á útfærslu tillögunnar sem leiðir ekki til þess að ákvörðunin teljist ólögmæt.

Eignaskiptayfirlýsing hússins er dagsett 27. júní 1997 og hafa reglur um skráningu og gerð eignaskiptayfirlýsinga tekið breytingum frá þeim tíma. Kærunefnd telur að framangreind ákvörðun, sem fyrst og fremst lýtur að því að hefja vinnu við leiðréttingu á skráningu eða útreikningi hlutfallstalna í samræmi við gildandi reglur, verði felld undir D - lið 41. gr. laga um fjöleignarhús.

Að því virtu sem rakið hefur verið hér að framan er það niðurstaða kærunefndar að hin umdeilda ákvörðun sem tekin var á húsfundi 6. október 2025 sé lögmæt og ber þar með að hafna öllum kröfum álitsbeiðenda. 

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðenda.

 

Reykjavík, 27.5.2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson