04 júní 2026
/
Mál nr. 146/2025 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 146/2025
Bílskúrar: Útlitsbreyting. Samþykki.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags 24. október 2025, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C, D og E, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 20. nóvember 2025, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. nóvember 2025, og athugasemdir gagnaðila, dags. 8. desember 2025, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 27.5.2026.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið F í Reykjavík, alls fjóra eignarhluta þar sem tveimur eignarhlutum fylgja bílskúrar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á jarðhæð, en gagnaðilar eru eigendur þeirra tveggja eignarhluta sem bílskúrarnir tilheyra.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að til ákvörðunar um breytingu á útliti bílskúranna þurfi samþykki allra, en til vara samþykki 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta.
Sjónarmið álitsbeiðanda
Álitsbeiðandi kveður að á grundvelli eignaskiptayfirlýsingar fylgi íbúðum á 1. og 2. hæð bílskúrsréttindi. Samkvæmt samþykktum aðaluppdráttum og afstöðumyndum frá árunum 1958 og 2024 standi bílskúrarnir sjálfstæðir en innan sömu lóðar og húsið. Húsi og bílskúrum sé ekki skipt upp í matshluta samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu en samkvæmt aðaluppdrætti sem samþykktur hafi verið 2024 sé húsið matshluti 01 og bílskúrar matshluti 02. Í eignaskiptayfirlýsingu komi fram hlutfallstölur hverrar íbúðar í húsinu en ekki bílskúrnum. Samkvæmt framangreindu og með vísan til 7. gr. laga um fjöleignarhús séu bílskúrarnir því sjálfstæð eining í sameign sumra, íbúða á 1. og 2. hæð. Á húsfund 9. september 2024 hafi verið mætt fyrir hönd allra fjögurra eignarhluta og fyrir fundinum hafi legið teikningar af fyrirhuguðum breytingum á útliti bílskúranna. Nýr aðaluppdráttur af bílskúrum hafi verið samþykktur af byggingarfulltrúa 8. október 2024 sem snúi að breytingum á útliti og hagnýtingu þeirra. Með vísan til framangreinds ættu eigendur íbúða í kjallara og á 3. hæð að hafa atkvæðarétt um allar þær ákvarðanir er varði bílskúrana sem snerti hagsmuni þeirra, þar á meðal um útlitsatriði. Kærunefndin hafi litið svo á að breytingar á útliti þar sem bílskúrshurð sé fjarlægð útheimti ýmist samþykki allra, sbr. álit í máli nr. 21/2016, eða samþykki 2/3 hluta eigenda, sbr. til dæmis álit í máli nr. 95/2024. Um sé að ræða verulegar breytingar, sbr. 1. mgr. 30. gr. og 6. tölul. A liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, enda sé verið að breyta framhlið bílskúranna þannig að bílskúrshurðir verði fjarlægðar með öllu og settar upp hefðbundnar útidyr og gluggar í þeim tilgangi að breyta hagnýtingu bílskúranna með öllu þannig að þeir verði framvegis vinnustofur og notkun þeirra sem bílskúra lögð af.
Sjónarmið gagnaðila
Gagnaðilar kveða að í gildandi „sameignarsamningi“ sé sérstaklega tekið fram í umfjöllun um lóðarréttindi að bílskúrslóðir séu undanskildar lóðarréttindum annarra eigenda. Lóðir undir bílskúrana teljist því séreignir varnaraðila, sbr. 4. gr. laga um fjöleignarhús og álit kærunefndar í máli nr. 37/2004. Bílskúrarnir hafi verið reistir á grundvelli framangreinds og séu því hvor um sig séreign og fylgi hvorum eignarhluta og standa á sérstakri lóð sem undanskilin sé sameignarlóðinni. Réttur varnaraðila til breytinga á bílskúrunum, þar með taldar útlitsbreytingar, sé því ríkari en væri um að ræða bílskúra sem séu sambyggðir eða samtengdir fjöleignarhúsi, sbr. 3. gr. laga um fjöleignarhús. Bílskúrarnir standi sjálfstætt og raski breyting á útliti þeirra því með engum hætti innra samræmi í útliti hússins. Að því marki sem um kunni að vera að ræða sameign sumra geti ákvarðanataka einungis tekið til þeirra sem aðild eigi að slíkri sameign, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 624/2017. Enn fremur verði að telja að hagsmunir annarra eigenda af útlitsbreytingu nái einungis til bílskúrseigenda.
Breyting á notkun úr bílskúr í vinnustofur hafi á engan hátt í för með sér meiri óþægindi fyrir aðra íbúa og því sé breytingin innan marka heimildar þeirra sem eiganda. Þá feli skilgreining í eignaskiptasamningi ekki í sér takmarkandi notkunarheimild, heldur sé vísað til bílskúrsréttinda, sbr. ákvæði 17. gr. laga um fjöleignarhús. Í G hafi sams konar breytingar verið gerðar mjög víða í sambærilegum fjöleignarhúsum.
Reykjavíkurborg hafi samþykkt umræddar breytingar og framkvæmdir þeim tengdar á grundvelli framlagðra teikninga. Árið 2022 hafi endurbætur verið gerðar á fjöleignarhúsinu og varnaraðilar talið mikilvægt að færa svipmót bílskúranna til samræmis við húsið og miða breytingarnar við að færa útlit bílskúranna til samræmis við húsið, meðal annars hvað varði litaval og aðra ásýnd. Álitsbeiðandi hafi fullyrt að lokað verði fyrir glugga á austurhlið og gluggum á vesturhlið breytt. Engir gluggar séu á austurhlið og engar breytingar verði gerðar á gluggum á vesturhlið og því ekki um að ræða breytingar á hliðum. Breytingar verði gerðar samhliða á báðum bílskúrunum og því ekki um að ræða uppbrot á heildarmynd eignarinnar. Í stað bílskúrshurða verði settar inngangshurðar 95x208 cm og litlir gluggar með opnanlegu fagi. Fyllt verði upp í bil undir gluggum í opinu að framan og hurðaop á vesturhlið með trégrind og einangrað með steinull og múrhúð að utan, og að innan með rakasperru og votrúmsplötum.
Athugasemdir álitsbeiðanda
Fullyrðingu varnaraðila um að bílskúrar standi á sérstakri lóð sem sé undanskilin sameignarlóðinni sé hafnað. Á uppdrætti sem fylgi eignaskiptayfirlýsingu sé lóðin afmörkuð og bæði hús og bílskúrar innan hennar. Í þinglýsingarskrám séu bæði íbúðir varnaraðila sem og bílskúrar þeirra skráðar sem sérmetnar einingar innan þeirrar lóðar og á sama landnúmeri. Lóðin sé afmörkuð sem ein heild með íbúðarhúsi og bílskúrum. Tilvísun II kafla eignaskiptayfirlýsingarinnar sé einfaldlega að vísa til þess að lóðin að undanskildum þeim stað sem bílskúrar standi á sé í hlutfallslegri eign allra íbúða, en eigendum sem ekki tilheyri bílskúrsréttindi greiði ekki hlutfall í þeim hluta lóðarinnar. Því sé hafnað að réttur varnaraðila til breytinga á húsinu sé ríkari. Þá snúi krafa álitsbeiðanda einungis að breytti útliti bílskúranna en ekki breyttri hagnýtingu þeirra. Því sé bæði hafnað að sams konar breytingar hafi verið gerðar víða í G og að það hafi nokkur áhrif að Reykjavíkurborg hafi samþykkt aðaluppdrátt af breytingum. Lög um fjöleignarhús leggi grunn að réttindum og skyldum eigenda og beri að fara eftir þeim við ákvörðunartöku í fjöleignarhúsum.
Athugasemdir gagnaðila
Því sé mótmælt að lóðarleigusamningur eða skráning í fasteignaskrá gangi framar þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu. Í yfirlýsingunni segi orðrétt: „Sameigendur eiga hlutfallslega hlutdeild í lóð hússins, að undanskildum bílskúrslóðum, samanber hér að ofan.“ Samkvæmt dómaframkvæmd feli eignaskiptayfirlýsing í sér samning eigenda fjöleignarhúss og marki grundvöll að réttindum þeirra og skyldum innbyrðis, sbr. dóma Hæstaréttar 22. október 2015 í máli nr. 252/2015 og 19. nóvember sama ár í máli nr. 194/2015. Þá hafi álitsbeiðandi ekki útskýrt að hvaða leyti útlit bílskúranna brjóti gegn rétti annarra eigenda.
III. Forsendur
Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um að ræða verulegar breytingar á sameign, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. segir að sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geti ekki talist verulegar, þá nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. Í athugasemdum með 30. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994 segir að ekki sé mögulegt að hafa reglur þessar gleggri eða gefa nákvæmari lýsingar eða viðmiðanir um það hvað sé verulegt og hvað óverulegt og hvað teljist smávægilegt í þessu efni og hver séu mörkin þarna á milli. Hljóti ávallt að koma upp takmarkatilvik og verði að leysa þau þegar þau koma upp með hliðsjón af atvikum og staðháttum í hverju húsi.
Gagnaðilar byggja á því að bílskúrarnir séu séreignir þeirra og þar með eigi álitsbeiðandi ekki atkvæðisrétt um breytingar á þeim. Í gildandi eignaskiptayfirlýsingu frá árinu 1959 segir að bílskúrsréttindi fylgi eignarhlutum varnaraðila og að sameigendur eigi hlutfallslega hlutdeild í lóð hússins, að undanskildum bílskúrslóðum, samanber hér að ofan. Bílskúrar á lóðinni eru þannig samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu og teikningu hennar í sameign sumra að mati kærunefndar, sbr. 2. tölul. 2. mgr. 7. gr. laga um fjöleignarhús, enda er það jafnframt svo á grundvelli aðaluppdrátta frá 8. október 2024 að íbúðarhúsið er skilgreint sem matshluti 01 og bílskúrarnir matshluti 02. Þeir standa sjálfstætt og eru þar með ekki samtengdir húsinu. Ákvæði 3. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að sé um sameign sumra en ekki allra að ræða nægi að þeir sem hlut eigi að máli standi saman að ákvörðun nema um atriði eða framkvæmd sé að ræða sem snerti líka hagsmuni hinna þótt ekki liggi fyrir greiðsluskylda þeirra, svo sem útlitsatriði. Til stendur að breyta útliti þeirra með þeim hætti að fjarlægja bílskúrshurðir og setja þess í stað inngangshurðar og litla glugga með opnanlegu fagi. Þá verður fyllt upp í bil undir gluggum í opinu að framan og hurðaop á vesturhlið með trégrind og einangrað með steinull og múrhúð að utan, og að innan með rakasperru og votrúmsplötum.
Ljóst er að breyting á útliti bílskúranna með þeim hætti sem greint hefur verið frá hér að framan hefur í för með sér breytingu á útliti heildareignarinnar, sem og breytingu sem ekki var gert ráð fyrir í upphafi. Gagnaðilar kveða að um samræmdar breytingar á báðum bílskúrum sé að ræða og jafnframt að breytingarnar verði miðaðar við að færa útlit bílskúranna til samræmis við húsið, meðal annars um litaval og aðra ásýnd. Kærunefnd telur að ekki verði fram hjá því litið að framkvæmdirnar breyta nokkuð ásýnd hússins, enda verða inngangshurðar settar í stað bílskúrshurðar og gluggi settur á framhlið. Telur nefndin því að breytingin sé af slíkum toga að hún útheimti samþykki 2/3 hluta eigenda, sbr. 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Þar sem slíkt samþykki liggur ekki fyrir verður að fallast á kröfu álitsbeiðanda.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á varakröfu álitsbeiðanda.
Reykjavík, 27.5.2026
Auður Björg Jónsdóttir
Þorvaldur Hauksson Eyþór Rafn Þórhallsson