Mál nr. 153/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 27. maí 2026

í máli nr. 153/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að fá greiddar leigubætur vegna tveggja mánaða úr tryggingu varnaraðila.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn, ásamt fylgiskjölum, voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 12. nóvember 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 27. nóvember 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 1. desember 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 4. desember 2025.

Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, dags. 8. desember 2025.

Viðbótarskýringar sóknaraðila sem bárust 17. og 26. mars 2026 vegna beiðni kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. september 2025 til 28. febrúar 2026 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C, D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um að ganga að tryggingu varnaraðila vegna leigubóta fyrir tvo mánuði þar sem varnaraðili hafi flutt úr hinu leigða áður en leigutími rann út á grundvelli leigusamnings aðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að í kringum 10. október 2025 hafi sambýlismaður varnaraðila upplýst með skilaboðum að þau hygðust yfirgefa íbúðina þar sem varnaraðili gæti ekki unnið lengur vegna ofnæmis. Hann hafi farið fram á riftun samningsins og að tryggingarféð yrði endurgreitt hið snarasta. Sóknaraðili hafi sagt að það væri ekki hægt enda væri uppsagnafrestur þrír mánuðir. Sambýlismaðurinn hafi staðið fastur á sínu og sagt að þau myndu fara í síðasta lagi 16. október. Sóknaraðili hafi reynt að koma til móts við þau og beðið þau um að greiða einn aukamánuð í leigu en hann hafi þvertekið fyrir það og orðið reiður. Hann hafi sagt að þau gætu ekki verið þarna lengur vegna ónæðis og það hafi snúist um það en ekki veikindi. Það hafi verið búið að hringja í lögregluna í þrjú skipti vegna hans á þessum stutta tíma. Sóknaraðili hafi staðið fast á sínu og farið fram á einn mánuð í leigu en að hún gæti ekki haldið þeim og vildu þau fara þá gerðu þau það. Sagði sóknaraðili að þau myndu frá trygginguna 1. nóvember þar sem hún hafi óttast reiðina í sambýlismanni varnaraðila. Engu að síður hafi hún gert kröfu í trygginguna hjá bankanum sem þau hafi komið með mótsvar við. Um sé að ræða fjárhagslegt tjón fyrir sóknaraðila og hún sækist eftir að ganga að tryggingunni vegna tveggja mánaða.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst vera flóttamaður. Hún hafi beðið sambýlismann sinn um að sjá um samskipti við sóknaraðila til að fyrirbyggja misskilning vegna tungumálaörðugleika, en hún hafi þó verið með í ráðum. Varnaraðili hafi farið til Reykjavíkur 3. október 2025 til að ganga frá skráningu í Þjóðskrá. Í leiðinni hafi hún farið til fyrri heimilislæknis síns sem hafi sagt henni að taka þegar veikindaleyfi frá vinnu vegna svæsins ofnæmis og hafi hann viljað að hún undirgengist frekari rannsóknir í Reykjavík. Hún hafi beðið um frest til 17. október þar sem hún þyrfti bæði að skilja við vinnuna og húsnæðið og hann fallist á það. Með skilaboðum varnaraðila 6. október til sóknaraðila hafi hún lýst því að hún yrði að taka veikindaleyfi frá 17. október, en hún hafi ekki minnst á hugsanlega uppsögn leigusamningsins. Engu að síður hafi sóknaraðili gert kröfu um að leiga yrði greidd 1. nóvember. Með skilaboðum 8. október hafi varnaraðili innt sóknaraðila eftir því hvað hún hefði í huga og spurt hvort hún gæti rift samningnum frá 31. október og afturkallað trygginguna frá sama tíma. Sóknaraðili hafi sagt að ekki væri hægt að rifta samningum og hún spurt hvenær þau hygðust fara. Varnaraðili hafi sagt að þau þyrftu að komast að samkomulagi um það. Í framhaldi af þessu hafi sóknaraðili verið upplýst um allt það ónæði sem varnaraðili og sambýlismaður hennar hafi orðið fyrir frá öðrum íbúum hússins, jafnframt hafi þau upplýst að ekki væri hægt að læsa svalahurðinni. Að endingu hafi sóknaraðili sagt að hún ætlaði ekki að rífast við þau og að þeim væri velkomið að fara. Varnaraðili hafi sagt að þau væru tilbúin að fara hið snarasta og væru tilbúin að flytja þegar eftir helgina 11.-12. október eða 17. sama mánaðar og sóknaraðili þá sagt „ok“. Þann 10. október hafði ekkert heyrst frá sóknaraðila og varnaraðili þá sagt að ekki væri líft í íbúðinni lengur þar sem hundur í húsinu héldi áfram að gelta og ónáða þau bæði innan og utan dyra. Hún hafi óskað eftir að þau myndu hittast og ganga frá þeirra málum og að hún hafi viljað að samningnum yrði þegar rift. Sóknaraðili hafi sagt að hún væri upptekin og tekið fram að varnaraðili mætti fara en ekki rifta samningnum. Varnaraðili hafi upplýst sóknaraðila um slæma stöðu sína 13. október, þ.e. að hún hefði þurft að hætta í vinnunni vegna ofnæmis og að hún væri komin í veikindaleyfi frá 13. október. Einnig lýsti hún frekari líkamlegum einkennum sínum og sóknaraðili ítrekað að þau mættu fara, hún ætlaði ekki að halda þeim. Varnaraðili hafi reynt að fá einhver svör frá sóknaraðila og sagt að þau gætu tæmt íbúðina 17. október og þrifið þannig að íbúðin gæti verið laus til útleigu þann dag. Einnig hafi hún spurt hvernig aðilar gætu leyst þetta með trygginguna. Sóknaraðili hafi þá sagt að þau mættu fara og að þau fengju trygginguna til baka 1. nóvember. Tók hún fram að uppsagnarfrestur væri þrír mánuðir og að hún hafi margítrekað tekið fram að ekki væri hægt að rifta samningnum. Þann 14. október hafi sóknaraðili spurt hvort varnaraðili væri komin með dagsetningu á flutning þar sem hún hygðist auglýsa íbúðina til leigu. Varnaraðili hafi svarað 15. sama mánaðar að þau færu næsta dag og sóknaraðili þá sagst ætla að taka við lyklunum þann dag. Sóknaraðili hafi tekið við lyklunum 16. október og næsta dag sagt að íbúðin hefði verið í lagi. Þá sé það fráleit ásökun að sóknaraðili hafi óttast reiði sambýlismann varnaraðila, en auk þess séu hún ekki studd gögnum. Þá hafi komur lögreglunnar verið runnar undan rifjum óvinveitts fólks í húsinu. Sóknaraðili hafi vísað til hugsanlegs tekjutaps en íbúðin hafi þó ekki verið auglýst til leigu fyrr en 14. eða 17. nóvember.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að það sé rétt að hún hafi sagt að varnaraðili og sambýlismaður hennar mættu fara þegar þau vildu en eins og hún hafi tekið fram hafi hún ekki getað neytt þau til að vera þarna vildu þau það ekki, og haldið þeim út tímabilið enda hefðu þau örugglega hvort sem væri farið. Sóknaraðili hafi reynt að finna lausn og lagt til að þau greiddu einn mánuð þar sem þau hafi flutt út 17. nóvember 2025 og hafi íbúðin staðið auð síðan.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að sóknaraðili hafi sagt að þau mættu fara og að varnaraðili fengi bankaábyrgðina til baka 1. nóvember 2025. Þá hafi varnaraðili gefið sóknaraðila upp símanúmer hjá áhugasömum leigjanda. Sóknaraðila hafi borið að takmarka tjón sitt en hún hafi spurt varnaraðila hvenær þau myndu skila íbúðinni þar sem hún hafi ætlað að auglýsa íbúðina til leigu.

VI. Niðurstaða           

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingu í formi bankaábyrgðar að fjárhæð 440.000 kr. við upphaf leigutíma. Sóknaraðili gerir kröfu um að ganga að tryggingunni vegna leigubóta fyrir tvo mánuði, þ.e. nóvember og desember 2025, en mánaðarleiga nam 220.000 kr.

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning með gildistíma frá 1. september 2025 til 28. febrúar 2026. Með skilaboðum varnaraðila 10. október 2025 tilkynnti sambýlismaður varnaraðila að þau óskuðu eftir að rifta leigusamningnum vegna veikinda varnaraðila. Með skilaboðum 13. sama mánaðar spurði varnaraðili hvernig þau ættu að leysa þetta með húsaleigutrygginguna og sagði sóknaraðili þá að varnaraðili mætti fara og gæti fengið trygginguna til baka 1. nóvember. Þá tók sóknaraðili við lyklum af varnaraðila 16. sama mánaðar. Í kæru kveðst sóknaraðili hafa fallist á að tryggingin yrði endurgreidd þar sem hún hafi óttast reiði sambýlismanns varnaraðila en ekkert liggur fyrir sem styður þetta og verður sóknaraðili þannig að bera ábyrgð á þessari ákvörðun sinni. Kærunefnd telur að sóknaraðili sé bundin af því að hafa sagt varnaraðila að hún gæti flutt út og fengið trygginguna 1. nóvember enda má jafnframt ganga út frá því að varnaraðili hafi gert ráðstafanir út frá þessu loforði. Telur nefndin að sóknaraðili geti þannig ekki eftir á og eftir að varnaraðili var flutt út krafist leigubóta úr tryggingunni. Verður því að hafna kröfu sóknaraðila í málinu.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 27. maí 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                      Eyþór Rafn Þórhallsson