Mál nr. 103/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 103/2025

 

Hugtakið hús: Eitt hús eða fleiri. Húsfélag um ytra byrði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 29. júlí 2025, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Greinargerð barst ekki frá gagnaðila þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. júní 2026.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða C í Reykjavík, alls tíu eignarhluta. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu er C tilgreindur sem matshluti 05 og myndar einn af þrettán matshlutum að D, sem samkvæmt orðalagi eignaskiptayfirlýsingarinnar eru allir „sambýlishús“. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum að C.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að eitt húsfélag sé til um D vegna ytra byrðis og sameiginlegrar lóðar lögum samkvæmt.

Sjónarmið álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi kveður að starfrækt séu húsfélög fyrir hvern matshluta og svo hafi ýmis félög tekið sig saman um að halda húsfélag um ytra byrði húsa sinna í húsaröð D. Ágreiningur snúist um hvort reka skuli D sem sameiginlegt húsfélag um ytra byrði og lóð. Síðan yrðu innri mál hvers matshluta rekin sem deild innan þess húsfélags en gagnaðili telji að reka eigi eitt húsfélag fyrir hvern matshluta en ekki húsfélagsdeild. Vísað sé til álits kærunefndar í máli nr. 111/2018.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús kemur fram að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum geti þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndar húsamála og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Um hlutverk nefndarinnar er nánar fjallað í reglugerð um hana, nr. 1355/2019, en þar er meðal annars mælt fyrir um að áður en nefndin tekur mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags og að nefndin veiti ekki umsagnir um fræðilegar spurningar, heldur taki afstöðu til krafna aðila, sbr. 8. gr. reglugerðarinnar.

Álitsbeiðni fylgdi fundargerð húsfundar húsfélagsins að C frá 29. apríl 2025 en af henni verður ráðið að aðeins eitt mál hafi verið á dagskrá fundarins samkvæmt fundarboði, það er að taka ákvörðun um tilboð í framkvæmdir á gluggum á austurhlið hússins og var nánar tilgreint tilboð samþykkt af öllum fundarmönnum, þar á meðal álitsbeiðanda. Af fundargerðinni verður ráðið að undir dagskrárliðnum „önnur mál“ hafi álitsbeiðandi hafið umræður um það hvort téð framkvæmd væri sameiginlegt málefni húsfélagsins að D. Fundargerðin ber með sér að skiptar skoðanir hafi verið á því hvort sameiginlegt húsfélag væri til fyrir D.

Samkvæmt ofangreindu verður ekki ráðið að álitaefnið, sem tilgreint er í álitsbeiðninni, tengist ágreiningi eigenda fjöleignarhúss um réttindi og skyldur sínar samkvæmt fjöleignarhúsalögum, enda var tilboð í áðurnefnda framkvæmd og kostnaðarskipting vegna hennar samþykkt af öllum fundarmönnum, þar á meðal álitsbeiðanda. Álitsbeiðnin felur því í sér lögspurningu, en samkvæmt framangreindum ákvæðum um hlutverk kærunefndar fjallar hún ekki um slíkar spurningar. Þá verður ekki ráðið af gögnum málsins að málefnið hafi hlotið formlega afgreiðslu á húsfundi C, en ekki er fullnægjandi í því samhengi að um það sé rætt undir dagskrárliðnum „önnur mál“, eða að það hafi verið borið formlega undir eigendur D til að fá fram afstöðu þeirra til málefnisins. Af framangreindum ástæðum verður álitsbeiðninni því vísað frá nefndinni.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

 

 

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að vísa beri kröfu álitsbeiðanda frá.

 

Reykjavík, 15. júní 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                              Eyþór Rafn Þórhallsson