Mál nr. 152/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. júní 2026

í máli nr. 152/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C.

Varnaraðili: B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að ganga að tryggingarfé varnaraðila að fjárhæð 900.000 kr. til að mæta kostnaði vegna málunar og þrifa sem þörf hafi verið á við skil.

Eftirtalin gögn, ásamt fylgiskjölum, voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags.12. nóvember 2025.

Greinargerð barst ekki frá varnaraðila þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um með tölvupósti og þá reyndi nefndin einnig að ná sambandi við gagnaðila símleiðis án árangurs.

Að beiðni kærunefndar bárust viðbótargögn og skýringar frá sóknaraðila 14. apríl 2026.

 

 

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu fimm tímabundna leigusamninga um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D, E. Sá fyrsti var frá 15. september 2020 til 31. ágúst 2021, næsti var frá 1. september 2021 til 31. ágúst 2022, þriðji var frá 1. september 2022 til 31. ágúst 2023, fjórði frá 1. september 2023 til 31. ágúst 2024 og síðasti frá 1. september 2024 til 31. ágúst 2025. Leigutíma lauk þó 19. október 2025. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingarfé varnaraðila vegna heilmálunar á hinu leigða við lok leigutíma sem og þrifa sem hann kveður hafa verið ábótavant af hálfu varnaraðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa skilað íbúðinni 19. október 2025. Við skoðun eftir skilin hafi komið í ljós að veggir höfðu ekki verið málaðir í upphaflegum lit eins og samið hafði verið um og málningarvinna sennilega unnin af ófaglærðum einstaklingum, enda hafi verið málað á gólflista, út á innréttingar, stigið í málningardropa og sporað inn á gólfefnið. Það hafi tekið einn dag að skafa og pússa listana. Síðar hafi þurft að pússa gólfefnið og mála tvisvar sinnum með parketlakki, tvo daga. Þrifum hafi einnig verið ábótavant. Svo virðist sem gólfflötur hafi einungis verið hreinsaður að hluta, en aðrir hlutar íbúðarinnar hafi verið ófullnægjandi hvað hreinlæti og ástand varðar. Samkvæmt leigusamningi og ákvæðum húsaleigulaga hafi varnaraðila borið að skila húsnæðinu í sama ástandi og það hafi verið í við afhendingu, að teknu tilliti til eðlilegs slits.

Fljótlega eftir upphaf leigutíma hafi varnaraðili óskað eftir því að mála íbúðina í öðrum lit en þeim sem hún hafi verið afhent í. Íbúðin hafi þá nýverið verið máluð í málarahvítum lit. Ósk varnaraðila hafi verið að mála vegg í ljósgrænum lit, sem sóknaraðili hafi hafnað í fyrstu, en síðar hafi hann fallið frá þeirri afstöðu með þeim skýlausa fyrirvara að íbúðinni yrði skilað í sama lit og ástandi og hún hafi verið í við afhendingu, þ.e. málarahvítum lit. Varnaraðili hafi samþykkt þessi skilyrði. Íbúðin hafi öll verið máluð í ljósgræna litnum, þar með talið eldhúsið. Þessi heimild og skilyrði hafi verið færð sérstaklega inn í leigusamninginn, dags. 1. júlí 2023.

Vísað sé til 7. gr. í leigusamningi aðila, sbr. 28. gr. húsaleigulaga. Við lok leigutíma hafi komið í ljós að íbúðin hafði ekki verið máluð aftur í málarahvítan lit, líkt og samið hafi verið um, heldur hafi veggirnir áfram staðið í ljósgrænum lit. Til að endurheimta íbúðina í upprunalegt ástand þurfi að framkvæma þrjár umferðir af málningu, þar sem ljósgræni liturinn sé svo gegndræpur að hann þeki illa. Krafan geri ráð fyrir þremur umferðum af málningarvinnu, efniskostnaði sem og tíma og ferðakostnaði faglærðs málarameistara. Krafa vegna þessa nemi samtals 477.896 kr. og sé byggð á samningsákvæði um viðhald og bann við breytingum án samþykkis sóknaraðil, skriflegu samþykki með skilyrðum um að íbúðinni yrði skilað í sama lit og við afhendingu og almennum reglum húsaleigulaga, einkum skyldu varnaraðila til að skila húsnæði í sama ástandi og við móttöku, sbr. 63. gr. laganna.

Krafa vegna ófullnægjandi skila á íbúðinni og ósvaraðra samskipta við umboðsmann varnaraðila í tengslum við svokallaða „slita-meðferð“. Við yfirferð á íbúðinni hafi komið í ljós að hún hafði ekki verið nægjanlega vel þrifin. Aðeins hafi virst sem gólfin hafi verið þvegin, en almennt ástand íbúðarinnar hafi gefið til kynna að engin heildarþrif hefðu farið fram, ryk, óhreinindi og vanhirða hafi verið sýnileg á ýmsum flötum og í innréttingum. Sóknaraðili hafi gert grein fyrir þessu og beðið um að haft yrði samband við það fyrirtæki sem hafi átt að annast þrifin. Engin svör hafi borist við þeirri beiðni og sóknaraðila hafi ekki borist staðfesting á því hvort þrif hafi í raun verið pöntuð eða framkvæmd. Samkvæmt húsaleigulögum og samningi hafi varnaraðila borið að skila húsnæðinu í sama ástandi og við móttöku, að teknu tilliti til eðlilegs slits. Þar sem það hafi ekki verið gert hafi sóknaraðili látið nauðsynleg þrif fara fram.

III. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 900.000 kr. við upphaf leigutíma. Sóknaraðili gerir kröfu um að ganga að tryggingarfénu í heild sinni vegna málningarvinnu sem þörf sé á þar sem varnaraðili hafi ekki staðið við sinn hluta samkomulags um að skila íbúðinni í málarahvítum lit, en hún hafi fengið leyfi til að mála veggi með ljósgrænum lit á leigutíma. Einnig kveður sóknaraðili að þrifum hafi verið ábótavant og gerir hann kröfu í tryggingarféð af þeim sökum.

Leigutíma lauk 19. október 2025. Kröfu sóknaraðila í tryggingarféð var hafnað með tölvupósti umboðsmanns varnaraðila 30. sama mánaðar. Kæra sóknaraðila var móttekin hjá kærunefnd 19. nóvember 2025 og var ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila þar með vísað til nefndarinnar innan frests, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Ekki verður ráðið að aðilar hafi gert sameiginlegar úttektir á hinu leigða í samræmi við fyrirmæli 69. gr. húsaleigulaga og verður sóknaraðili að bera hallann af sönnunarskorti sem það kann að valda, enda sérstaklega kveðið á um að úttekt skuli leggja til grundvallar verði ágreiningur um bótaskyldu leigjanda við skil húsnæðisins í 72. gr. sömu laga. Þá gerir ákvæði 2. mgr. 71. gr. sömu laga ráð fyrir að við hina sameiginlegu úttekt sé unnt að koma aðfinnslum þegar á framfæri og óska úrbóta. Samkvæmt tölvupósti varnaraðila 27. október 2025 gerði sóknaraðili þó athugasemdir vegna þrifa við lok leigutíma, en féllst ekki á að heimila umboðsmönnum varnaraðila að gera úrbætur. Verður þegar af þeirri ástæðu að hafna kröfu sóknaraðila vegna þrifa, enda er hún þess utan engum gögnum studd.

Sóknaraðili gerir kröfu um að varnaraðila verði gert að greiða 477.896 kr. vegna heilmálunar íbúðarinnar. Í 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að leigusali skuli jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um. Ákvæði 22. gr. húsaleigulaga kveður á um að heimilt sé að semja sérstaklega um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald innan íbúðar sem leigusala ber að annast samkvæmt lögunum. Í slíkum tilvikum skuli þess nákvæmlega getið í leigusamningi til hvaða atriða viðhaldsskylda leigjanda nær. Aðilar sömdu um í leigusamningi sínum, dags. 1. júlí 2023, að varnaraðila bæri að skila íbúðinni í sama lit og hún hafi verið í við upphaf leigutíma 15. september 2020. Kveður sóknaraðili að ákvæði þetta hafi verið sett inn þar sem varnaraðili hafi fengið leyfi til að mála veggi með ljósgrænum lit á leigutíma gegn því að íbúðinni yrði skilað í þeim lit sem hún hafi verið í við upphaf hans, þ.e. málarahvítum. Kveður sóknaraðili að varnaraðili hafi engu að síður skilað íbúðinni í ljósgræna litnum og að þörf sé á þremur umferðum af málningu til að losna við litinn þar sem hann hafi verið „svo gegndræpur að hann þeki illa“. Með bréfi varnaraðila, dags. 27. október 2025, gerði hún kröfu um endurgreiðslu tryggingarfjárins ásamt vöxtum en lagði til að hún myndi kaupa 25 lítra af málningu sem hún taldi duga og nefndi jafnframt að aðeins væri þörf á tveimur umferðum af málningu.

Af framangreindu er ljóst að ágreiningslaust er að varnaraðili skuli standa straum af kostnaði við málun íbúðarinnar þar sem hún málaði íbúðina í ljósgrænum lit með því skilyrði að mála hana aftur málarahvíta. Kröfu sína hér um byggir sóknaraðili á tilboði málara, dags. 20. október 2025, þar sem gert er ráð fyrir þremur umferðum af málningu og kostnaði að fjárhæð 477.896 kr. Tilboðið miðar við að efniskostnaður nemi 30% og vinnuliður 70%. Varnaraðili hefur ekki lagt fram gögn sem hnekkja framangreindu tilboði og telur kærunefnd unnt að leggja það til grundvallar.

Ber sóknaraðila þegar af þeirri ástæðu að skila varnaraðila eftirstöðvum tryggingarfjárins eða 422.104 kr., ásamt vöxtum af 900.000 kr., sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi er tryggingarfé var lagt fram en með dráttarvöxtum af 422.104 kr. samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum húsnæðis til greiðsludags. Þar sem íbúðinni var skilað 19. október 2025 reiknast dráttarvextir frá 17. nóvember sama ár.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 422.104 kr. ásamt vöxtum af 900.000 kr., sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 17. nóvember 2025 en með dráttarvöxtum af 422.104 kr. samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

 

 

 

Reykjavík, 15. júní 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                      Eyþór Rafn Þórhallsson