Mál nr. 159/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

 

Úrskurður

uppkveðinn 14. júlí 2026

í máli nr. 159/2025

 

A ehf.

gegn

B, C, D og E

 

Þriðjudaginn 14. júlí 2026 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A ehf. Umboðsmaður sóknaraðila er F.

Varnaraðilar: B, C, D og E. Umboðsmaður varnaraðila er G.

Krafa sóknaraðila er að staðfest verði að leigusamningur aðila um lóðina H, I, landeignanúmer J, með fastanúmer frístundahúss K, verði framlengdur um 20 ár frá 30. apríl 2026, eða til 30. apríl 2046.

Umboðsmaður varnaraðila upplýsti kærunefnd með tölvupósti 2. febrúar 2026 að þeir kæmu ekki til með að skila athugasemdum vegna kæru sóknaraðila.

Samkvæmt 4. mgr. 26. gr. laga nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, er kærunefnd húsamála skylt, þegar báðir aðilar hafa komið sínum sjónarmiðum, að leita sátta með aðilum nema hún telji víst að sáttatilraun verði árangurslaus vegna atvika máls, afstöðu aðila eða annarra ástæðna.

Eins og máli þessu er háttað telur kærunefnd að ekki sé unnt sé að reyna að sætta mál þetta enda hafa varnaraðilar upplýst að þeir taki ekki til varna.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að með samningi, dags. 25. júlí 2000, tók sóknaraðili á leigu af M, þáverandi eiganda jarðarinnar L í I, lóð undir frístundahús. Varnaraðilar leiða rétt sinn af þessum samningi. Lóðin var leigð til 25 ára frá 1. maí 2001 til 30. apríl 2026.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að lóðin hafi verið leigð til 25 ára frá 1. maí 2001 til 30. apríl 2026. Í samningnum hafi verið tekið fram að að þeim tíma liðnum hefði sóknaraðili forleigurétt gegn árlegu leigugjaldi sem tæki mið af því leigugjaldi sem samið hafi verið um að viðbættum hækkunum á vísitölu byggingarkostnaðar. Þá segi í 3. gr. samningsins að leiga, að undanskildu 600.000 kr. stofngjaldi við undirskrift samningsins, yrði greidd til eins árs 1. maí ár hvert og leigufjárhæðin 56.000 kr., yrði bundin vísitölu byggingarkostnaðar eins og hún sé 1. maí ár hvert. Við gerð og undirskrift samningsins hafi viðmiðunarvísitala byggingarkostnaðar verið 244,1 stig. Lóðarleiga hafi verið greidd árlega og tekið hækkunum í samræmi við samninginn, þ.e. fylgt byggingarvísitölu. Ársleigan 2025 hafi numið 228.083 kr.

Vegna sölu á nærliggjandi lóð, H, hafi lóðirnar verið hnitsettar á árinu 2021 og þá komið í ljós að lóð nr. 19 hafi verið minni en samkvæmt leigusamningnum, eða 0,652 hektarar en ekki 0,8 hektrarar.

Með bréfi lögfræðings varnaraðila, dags. 15. apríl 2024, hafi sóknaraðila, í samræmi við 3. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, verið tilkynnt að umræddur lóðarleigusamningur yrði ekki framlengdur við lok leigutímans 30. apríl 2026 og teldist því fallinn úr gildi á þeim degi, með þeim réttaráhrifum sem því fylgi. Jafnframt hafi sóknaraðila verið boðið að ganga til viðræðna við varnaraðila um kaup á lóðinni. Næðist ekki samningur um kaup eða kaupverð lóðarinnar yrði óskað eftir viðræðum við sóknaraðila, eftir atvikum um áframhaldandi leigu og leigukjör eða uppgjör og lok leigusamningsins, sbr. 10., sbr. 11. til 14. gr. laga nr. 75/2008. Næðist ekki samkomulag um framangreint fyrir 30. apríl 2026 hafi varnaraðilar áskilið sér rétt til að skjóta ágreiningi til kærunefndar húsamála. Í kjölfarið hafi sóknaraðili átt símtal við einn varnaraðila 14. maí 2024. Með tölvupósti daginn eftir hafi hún fylgt símtalinu eftir og áréttað vonir sínar um að hægt yrði að leigja lóðina áfram með viðmiði við þá leigu sem hafi verið, en að varnaraðili hefði nefnt hugsanlegan leigusamning í lok leigutíma til 10-15 ára þar sem leiga fyrsta árið yrði 500.000 kr. sem myndi hækka árlega miðað við vísitölu eða selja sóknaraðila landið fyrir 9.000.000 kr. en á árinu eftir, 2025, yrði verðið 10.000.000 kr. Í lok tölvupóstsins hafi sóknaraðili spurt hvort þetta væri réttur skilningur. Ekkert svar hafi borist frá varnaraðilum. Lögfræðingur varnaraðila hafi hringt í sóknaraðila 24. mars 2025 og innt eftir svari við því hvort hún hafi ætlað að kaupa lóðina en hún kvaðst ekki hafa skoðað það til hlýtar enda mikið eftir af leigutímanum. Lögfræðingurinn hafi aftur hringt 10. júní 2025 og óskað eftir afstöðu sóknaraðila til kaupa á lóðinni og hún upplýst að ekki hefði verið tekin afstaða til þess og að enn væri tími til stefnu. Lögfræðingurinn hafi aftur hringt 14. nóvember 2025 og upplýst að varnaraðilar vildu selja lóðina. Sóknaraðili hafi sagst vilja framlengja leigusamninginn til að minnsta kosti 20 eða 25 ára, með sömu leigufjárhæð. Lögfræðingurinn hafi talið að varnaraðilar væru ekki tilbúnir að samþykkja það en kvaðst ætla að ræða við þá. Þann 26. nóvember 2025 hafi sóknaraðila verið tjáð að afstaða varnaraðila væri óbreytt.

Ekki hafi tekist samkomulag milli aðila um áframhaldandi leigu eða kaup á lóðinni og sóknaraðili því ákveðið að nýta málskotsrétt sinn, sbr. 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Krafa hennar um framlengingu byggi á því að reynt hafi verið að ná samkomulagi við varnaraðila um nýjan samning en það hafi ekki tekist og sóknaraðili sé ófær um að kaupa lóðina. Viðræður hafi falið í sér kröfu af hálfu varnaraðila um miklu hærri leigu en áður og hærri en sanngjarnt geti talist. Þá hafi ekki verið tekið tillit til þess að lóðin sé mun minni en samkvæmt samningi aðila. Mánaðarleiga hafi frá upphafi verið of há miðað við sambærilegar lóðir á svæðinu sömu stærðar. Enn fremur hafi leigutími sem hafi verið nefndur í viðræðum verið of stuttur og ekki í samræmi við 2. málsl. 1. mgr. 3. gr. laga nr. 75/2008.

Vísað sé til ákvæða 11. gr. laga nr. 75/2008 hvað varði tómlæti varnaraðila. Tæplega fimm mánuðir séu eftir af leigusamningnum og málskotsréttur þeirra því niður fallinn, sbr. 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Aftur á móti sé málskotsréttur sóknaraðila í gildi, sbr. 3. mgr. 12. gr. Ekki hafi tekist samkomulag um framlengingu samningsins og með því að sóknaraðili hafi nýtt málskotsrétt sinn framlengist leigusamningurinn sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja, eða til 30. apríl 2046, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Ekki sé gerð krafa um breytingu á leigufjárhæð og haldist hún því óbreytt.

III. Niðurstaða

Með lóðarleigusamningi, dags. 25. júlí 2000, var lóð með landeignanúmer J leigð sóknaraðila undir frístundahús til 25 ára frá 1. maí 2001 til 30. apríl 2026. Í samningnum kemur fram að sóknaraðili eigi forleigurétt að leigutíma loknum gegn árlegu leigugjaldi sem taki mið af því leigugjaldi sem samið hafði verið um að viðbættum hækkunum á vísitölu byggingarkostnaðar.

Samkvæmt 2. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. þó 3. og 4. mgr. Í 3. mgr. sömu greinar segir að þegar í gildi sé tímabundinn leigusamningur um lóð þar sem frístundahús standi skuli leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent sé á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. Leigusala sé heimilt í tilkynningu þessari að hvetja leigutaka til að hefja viðræður við sig við fyrsta tækifæri um áframhald leigu eða lok hennar. Með bréfi varnaraðila, dags. 15. apríl 2024, sendu þeir sóknaraðila tilkynningu í samræmi við efni framangreinds ákvæðis. Aðilar áttu í samskiptum í framhaldinu en komust hvorki að niðurstöðu um framlengingu né leigulok.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent í síðasta lagi sex mánuðum fyrir lok leigusamnings. Í 3. mgr. sömu greinar segir að nú sé málskotsréttur leigusala niður fallinn og geti þá leigutaki skotið máli til kærunefndar húsamála. Málskotsréttur leigutaka falli niður hafi málskot hans ekki verið sent í síðasta lagi fyrir lok leigusamnings. Þá er kveðið á um í 4. mgr. 12. gr. laganna að hafi annar hvor aðilinn nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. eða 3. mgr., framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Það gildi þó ekki krefjist leigusali innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr., eða uni leigutaki því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki sín af lóð á sinn kostnað, sbr. 6. mgr.

Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 28. nóvember 2025 og var málskotsréttur hans þá í gildi, sbr. 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Í 4. mgr. sömu greinar segir að hafi annar hvor aðilinn nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. eða 3. mgr., framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Það gildi þó ekki krefjist leigusali innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr., eða leigutaki uni því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóðinni á eigin kostnað, sbr. 6. mgr., en hvorugt á við í máli þessu. Með því að sóknaraðili nýtti sér málskotsrétt sinn framlengist leigusamningur aðila um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008, eða til 30. apríl 2046.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur aðila, dags. 25. júlí 2000, vegna lóðarinnar H í landi I, með landeignanúmer J og fasteignanúmer frístundahúss K, er framlengdur um 20 ár frá 30. apríl 2026.

 

Reykjavík, 14. júlí 2026

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Þorvaldur Hauksson                                             Eyþór Rafn Þórhallsson